Theo phản ánh, gia đình công dân có thửa đất rộng 264,8m2 tại xã và có nhu cầu chuyển toàn bộ diện tích từ đất nông nghiệp sang đất ở mà không thực hiện thủ tục tách thửa.
Qua tìm hiểu quy định, công dân cho biết căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Đồng thời, Điều 122 Luật Đất đai quy định về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất cũng không thể hiện việc tiếp giáp đường giao thông.
Công dân thắc mắc việc cơ quan chức năng căn cứ vào hiện trạng thửa đất không tiếp giáp đường giao thông mà không căn cứ vào quy hoạch của thửa đất để không cho chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở là đúng hay sai (thửa đất phù hợp quy hoạch đất ở)?
Trả lời vấn đề trên, Bộ Nông nghiệp và Môi trường dẫn quy định tại điểm b, khoản 2, Điều 220 Luật Đất đai.
Theo đó, trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng.
Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa.
Bộ cũng dẫn khoản 3 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định, việc tách thửa đất, hợp thửa đất quy định tại điểm d khoản 1 Điều 220 của Luật Đất đai phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng.
Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không bắt buộc thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.
Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì không bắt buộc thực hiện tách thửa. Việc hợp các thửa đất không bắt buộc cùng mục đích sử dụng đất, cùng hình thức trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cùng thời hạn sử dụng đất.
Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Điều 122 Luật Đất đai chỉ quy định về điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, dự án nhà ở thương mại.
Quy định này không có về việc có cạnh tiếp giáp với đường giao thông.
Từ các quy định hiện hành, Bộ Nông nghiệp và Môi trường khẳng định, trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất mà không thực hiện tách thửa thì phải bảo đảm điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất mà thực hiện tách thửa thì ngoài bảo đảm điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải bảo đảm điều kiện tách thửa đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
