(Ảnh minh họa: Khải Hoàn).
Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau hai năm tăng nóng. Không thể phủ nhận một thực tế, trong thời gian vừa qua, cả doanh nghiệp và nhà đầu tư đã dùng đòn bẩy tài chính tương đối nhiều; tâm lý đầu cơ và tâm lý đám đông vẫn còn nặng nề.
TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho biết, hiện nay có 6 vấn đề tác động lớn đến thị trường bất động sản.
Cụ thể, gồm: Kinh tế vĩ mô bao gồm tăng trưởng, lạm phát, thu nhập, tỷ giá tác động rất mạnh; vấn đề pháp lý và thách thức trong vấn đề quản lý; vấn đề về quy hoạch và cơ sở hạ tầng; yếu tố tài chính: thuế phí. Tiếp theo là nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn từ các kênh vốn khác (huy động vốn cộng đồng,…); vấn đề về thông tin dữ liệu, tính minh bạch của thị trường và vấn đề cuối cùng liên quan đến cung cầu và giá mua bán trên thị trường.
Phân tích kỹ hơn về nguồn vốn, ông Lực đánh giá, tín dụng vào bất động sản trong năm nay không phải tắc mà vẫn tăng khoảng 15%. Tuy nhiên, có hai áp lực. Thứ nhất là tín dụng quý I và quý II tăng quá nhanh dẫn đến việc quý III phải “phanh gấp”. Hai là năm nay nhu cầu vốn của doanh nghiệp rất lớn mà kênh trái phiếu doanh nghiệp không phát triển nên mọi áp lực về vốn dồn cho hệ thống ngân hàng.
Mặc dù vậy, vốn nước ngoài đổ vào bất động sản tương đối tốt, khoảng hơn 4 tỷ USD cho đến thời điểm hiện nay. Trong đó, hơn 2 tỷ USD là M&A và gần 2 tỷ USD là vốn góp cổ phần,...
Cũng theo vị chuyên gia này, trong 5 năm qua, mỗi năm có khoảng 700.000 - 800.000 tỷ đồng vốn cung ứng cho thị trường bất động sản. Thông thường vốn ngân hàng chiếm 50%. Nhưng do năm nay các kênh dẫn vốn khác không phát triển nên vốn ngân hàng chiếm đến 70%, còn lại 30% là vốn từ các kênh khác.
Xem xét đổi trái phiếu lấy nhà
Liên quan đến vấn đề trái phiếu doanh nghiệp, để xử lý lượng đáo hạn trong hai năm tới, ông Lực cho biết đã tham gia tư vấn trực tiếp cho Bộ Tài chính và Chính phủ và cách làm là tương đối ổn tính đến thời điểm hiện nay. Cụ thể, có tới 10 - 15 biện pháp khác nhau, trong đó có tham khảo kinh nghiệm của Trung Quốc.
Tuy nhiên, trên thực tế, Việt Nam có những rủi ro trong lĩnh vực bất động sản rất khác so với Trung Quốc. Do vậy khi cân nhắc về các nhóm giải pháp hỗ trợ cho thị trường bất động sản Việt Nam, ông Lực cho rằng, Việt Nam không thể dùng tiền ngân sách để giải cứu mà phải dùng cơ chế, chính sách, phương pháp hướng dẫn.
"Các doanh nghiệp buộc phải tái cấu trúc, khất nợ, chấp nhận bán cắt lỗ hoặc bán bớt tài sản để trả nợ. Trung Quốc hiện nay có những dự án chiết khấu tới 70%, các chủ đầu tư Việt Nam có thể chiết khấu 20 - 30% để giải tỏa hàng hóa cũng như nghĩa vụ tài chính”, chuyên gia khuyến nghị.
Ông Lực đưa ra con số, khối lượng trái phiếu đến hạn toàn thị trường năm tới khoảng 600.000 tỷ đồng trong hai năm, mỗi năm khoảng 300.000 tỷ đồng. Riêng lĩnh vực bất động sản, lượng trái phiếu đến hạn trong năm 2023 khoảng 130.000 tỷ và 2024 khoảng 120.000 tỷ.
Do đó, ông Lực đề xuất chủ thể phát hành sẽ phải bàn với trái chủ về việc giãn, hoãn nợ. Việc sửa đổi Nghị định 156 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán là bước quan trọng khi cho phép giãn hoãn nợ với trái chủ.
Chuyên gia cũng đề nghị có thể xem xét đổi tiền lấy hàng, cụ thể là đổi trái phiếu lấy nhà. Tuy nhiên, Việt Nam cần có hướng dẫn cụ thể về quy trình, thủ tục, cũng như cách thức và giá cả,… Đồng thời, được phép phát hành trái phiếu mới, đặc biệt có giãn hoãn một số điều kiện hơi chặt hiện nay.
Gia hạn thời gian thanh toán
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) mới đây dẫn thông tin từ Bộ Tài chính cho biết, nguồn vốn đầu tư công bằng ngân sách nhà nước năm 2022 mà Chính phủ đã phân bổ cho các Bộ, ngành và các địa phương tính đến ngày 30/11/2022 vẫn chưa giải ngân khoảng 212.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 38,5% tổng vốn đầu tư công năm 2022 mà Chính phủ đã phân bổ.
Do đó, Hiệp hội đề nghị các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục cố gắng tối đa để thực hiện mua lại trái phiếu trước thời hạn (trong 11 tháng đầu năm 2022, các doanh nghiệp đã mua lại 160.653 tỷ đồng), hoặc thỏa thuận hoán đổi trái phiếu lấy nhà ở của dự án với mức chiết khấu lên đến 40-50% giá bán hoặc đàm phán gia hạn kỳ hạn của trái phiếu hoặc chuyển đổi trái phiếu sang cổ phiếu.
HoREA đề nghị Bộ Tài chính xem xét trình Chính phủ và cơ quan có thẩm quyền xem xét giải pháp có thể sử dụng một phần nguồn vốn đầu tư công đã được Chính phủ phân bổ nhưng các Bộ, ngành, địa phương chưa giải ngân (đang gửi tại Kho Bạc Nhà nước hoặc ngân hàng thương mại với lãi suất thấp) để Nhà nước mua lại khối lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn của tháng 12/2022 và 6 tháng đầu năm 2023 (có lãi suất cao hơn rất nhiều).
Ông Châu cho rằng, điều này vừa hỗ trợ ổn định thị trường trái phiếu, vừa hỗ trợ doanh nghiệp có thời gian điều chỉnh kinh doanh và kế hoạch tài chính, vừa nâng đỡ niềm tin thị trường và từng quý thì có đánh giá kết quả thực hiện để điều chỉnh phù hợp.
Ngoài ra, Hiệp hội này đề nghị tiêu chí trái phiếu doanh nghiệp mà Nhà nước mua lại là trái phiếu phát hành lần đầu, trái phiếu có tài sản đảm bảo định giá chuẩn vì không doanh nghiệp nào lại dám bội tín với Nhà nước và tiền mà người dân bán lại trái phiếu doanh nghiệp lại được đưa vào lưu thông, đàng nào cũng có lợi cho nền kinh tế, góp phần tăng niềm tin cho các nhà đầu tư nước ngoài và tiếp tục thu hút dòng vốn ngoại đầu tư trở lại vào nước ta.
Hiệp hội cũng kiến nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét sửa đổi, bổ sung Nghị định 65 theo hướng tạm hoãn đến hết năm 2023 chưa áp dụng quy định “nhà đầu tư mua trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, phải đảm bảo danh mục chứng khoán niêm yết, đăng ký giao dịch do nhà đầu tư nắm giữ tối thiểu 2 tỷ đồng...”. Đồng thời, nhà đầu tư mua trái phiếu là cá nhân phải có văn bản cam kết đã hiểu rõ và tự chịu trách nhiệm về đầu tư trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ theo quy định tại khoản 6 Điều 1 Nghị định 65/2022/NĐ-CP.
Ngoài ra, HoREA đề nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ cho phép gia hạn kỳ hạn của trái phiếu thêm một năm để giảm áp lực trái phiếu đáo hạn và tăng niềm tin cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Hiệp hội cũng đề nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét cho phép VAMC và ngân hàng thương mại mua lại trái phiếu doanh nghiệp và chỉ cần Chính phủ có ý kiến cho phép các tổ chức này mua lại trái phiếu doanh nghiệp thì sẽ làm tăng niềm tin cho thị trường và các nhà đầu tư.
