Tình trạng giá nhà đất tăng quá cao trong thời gian dài đã dẫn đến việc thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là thiếu nhà ở có giá vừa túi tiền cho người lao động thu nhập thấp, đồng thời đẩy chi phí thuê mặt bằng của các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh tăng cao.
Theo Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HoREA), một nghịch lý hiện nay của thị trường bất động sản tại thành phố là nguồn cung nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền (dưới 2 tỷ đồng/căn) và nhà ở xã hội dành cho người lao động có thu nhập thấp luôn trong tình trạng khan hiếm, trong khi các dự án bất động sản cao cấp như biệt thự nghỉ dưỡng, biệt thự biển… lại dư thừa. Trên thị trường liên tục xuất hiện những ngôi nhà liền thổ hoặc căn hộ cao cấp hạng sang có giá lên đến hàng trăm tỷ đồng trong khi người lao động lại không thể tìm ra những ngôi nhà trị giá 1 – 2 tỷ đồng phù hợp với mức thu nhập của bản thân.
Thống kê của HoREA cho thấy, loại nhà ở bình dân dưới 30 triệu đồng/m2 tại Tp. Hồ Chí Minh trong năm 2020 chỉ chiếm 1%; từ năm 2021 đến thời điểm hiện tại gần như “tuyệt chủng” căn hộ có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2, còn các dự án nhà ở với mức giá từ 25 – 30 triệu đồng/m2 cũng chỉ có một số ít tại những khu vực xa trung tâm thành phố. Việc này tác động trực tiếp đến mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở của Tp. Hồ Chí Minh cho đa số người yếu thế trong xã hội là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị.
Trong khi đó, số lượng nhà ở cao cấp lại tăng vọt, chiếm đến 74% tổng số nhà ở trên địa bàn Tp. Hồ Chí Minh với các dự án nhà liền thổ quy mô lớn như nhà phố thương mại SOHO tại thành phố Thủ Đức và The Rivus Elie Saab - dự án biệt thự bên bờ sông Đồng Nai cùng hàng loạt dự án căn hộ cao cấp.
So sánh kết quả 6 tháng đầu năm 2022 với cùng kỳ năm 2021 cho thấy, phân khúc căn hộ cao cấp tại Tp. Hồ Chí Minh tăng 111,29%; phân khúc căn hộ trung cấp giảm 34,41%; phân khúc căn hộ bình dân bằng 0%. Giá bán căn hộ cao cấp trong quý II/2022 dao động từ khoảng 36 - 348 triệu đồng/m2. Đối với các dự án biệt thự và nhà phố có mức giá lần lượt là 255 triệu đồng/m2 và 216 triệu đồng/m2.
Những bất cập từ sự lệch pha trong cung - cầu cùng với việc khách hàng mua nhà và cả chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở hiện rất khó khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng đã khiến thị trường bất động sản Tp. Hồ Chí Minh có dấu hiệu “giảm tốc”, trầm lắng trong thời gian qua, nhất là trên thị trường bất động sản thứ cấp.
Những bất cập từ sự lệch pha trong cung - cầu cùng với việc khách hàng mua nhà và cả chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở hiện rất khó khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng đã khiến thị trường bất động sản Tp. Hồ Chí Minh có dấu hiệu “giảm tốc”, trầm lắng trong thời gian qua, nhất là trên thị trường bất động sản thứ cấp.
Đáng lưu ý, trong 6 tháng đầu năm 2022, lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại Tp. Hồ Chí Minh là ngành duy nhất tăng trưởng âm, giảm 5,82% so với cùng kỳ năm 2021; giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản của thành phố cũng giảm 79% trong quý II/2022.
Theo nhận định của HoREA, những thách thức trên là dấu hiệu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản không đồng đều, thiếu ổn định tại Tp. Hồ Chí Minh hiện nay. Để thị trường bất động sản tiếp tục phát triển bền vững, cân bằng thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền của đại bộ phận khách hàng có nhu cầu phải giữ ở tỷ lệ cao nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc cao cấp chỉ nên chiếm tỷ lệ nhỏ nhất.
Nhằm hiện thức hoá mục tiêu này, HoREA đã kiến nghị chính quyền thành phố đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội; trong đó, ưu tiên đấu thầu dự án cho thuê đối với các phần diện tích đất công thuộc các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao được quy hoạch để phát triển khu lưu trú dành cho công nhân, khu nhà ở chuyên gia.
Mặt khác, HoREA cũng đề nghị thành phố cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có thể được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án hoặc hoán đổi 20% quỹ đất này bằng số lượng nhà ở xã hội, diện tích đất ở tương đương. Các doanh nghiệp cũng nên được phép đầu tư phát triển nhà ở xã hội cho thuê là phòng trọ, nhà trọ nhằm tăng nguồn cung cho thị trường và thêm nhiều sự lựa chọn cho người dân.
Theo luật sư Nguyễn Hữu Thế Trạch (Công ty Luật An Pha Na), bất cập lớn nhất trên thị trường bất động sản Tp. Hồ Chí Minh cũng như một số địa phương trên cả nước hiện nay chính là tính chất đầu cơ, chiêu trò đẩy giá nhà đất lên quá cao. Từ đó tạo nên mặt bằng giá mới, không chỉ cho thị trường bất động sản mà mặt bằng thuê để sản xuất kinh doanh cũng tăng theo, dẫn đến tình trạng nhiều người dân phải chịu cảnh thiếu nhà giá bình dân để ở trong khi mặt bằng giá nhà chung cao vượt tầm với.
Để giải quyết vấn đề này, luật sư Nguyễn Hữu Thế Trạch cho rằng, Tp. Hồ Chí Minh cần nhanh chóng xây dựng hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản, siết chặt dòng vốn chảy vào lĩnh vực bất động sản, nhất là dòng vốn có mục đích đầu cơ, đầu tư lướt sóng... nhằm khắc phục tình trạng đầu cơ nhà đất, chỉ đáp ứng với nhu cầu vay vốn để phát triển và mua nhà ở thực, từ đó đưa thị trường bất động sản thành phố trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả đến với người dân.
Theo nhận định của HoREA, những thách thức trên là dấu hiệu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản không đồng đều, thiếu ổn định tại Tp. Hồ Chí Minh hiện nay. Để thị trường bất động sản tiếp tục phát triển bền vững, cân bằng thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền của đại bộ phận khách hàng có nhu cầu phải giữ ở tỷ lệ cao nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc cao cấp chỉ nên chiếm tỷ lệ nhỏ nhất.
Nhằm hiện thức hoá mục tiêu này, HoREA đã kiến nghị chính quyền thành phố đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội; trong đó, ưu tiên đấu thầu dự án cho thuê đối với các phần diện tích đất công thuộc các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao được quy hoạch để phát triển khu lưu trú dành cho công nhân, khu nhà ở chuyên gia.
Mặt khác, HoREA cũng đề nghị thành phố cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có thể được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án hoặc hoán đổi 20% quỹ đất này bằng số lượng nhà ở xã hội, diện tích đất ở tương đương. Các doanh nghiệp cũng nên được phép đầu tư phát triển nhà ở xã hội cho thuê là phòng trọ, nhà trọ nhằm tăng nguồn cung cho thị trường và thêm nhiều sự lựa chọn cho người dân.
Theo luật sư Nguyễn Hữu Thế Trạch (Công ty Luật An Pha Na), bất cập lớn nhất trên thị trường bất động sản Tp. Hồ Chí Minh cũng như một số địa phương trên cả nước hiện nay chính là tính chất đầu cơ, chiêu trò đẩy giá nhà đất lên quá cao. Từ đó tạo nên mặt bằng giá mới, không chỉ cho thị trường bất động sản mà mặt bằng thuê để sản xuất kinh doanh cũng tăng theo, dẫn đến tình trạng nhiều người dân phải chịu cảnh thiếu nhà giá bình dân để ở trong khi mặt bằng giá nhà chung cao vượt tầm với.
Để giải quyết vấn đề này, luật sư Nguyễn Hữu Thế Trạch cho rằng, Tp. Hồ Chí Minh cần nhanh chóng xây dựng hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản, siết chặt dòng vốn chảy vào lĩnh vực bất động sản, nhất là dòng vốn có mục đích đầu cơ, đầu tư lướt sóng... nhằm khắc phục tình trạng đầu cơ nhà đất, chỉ đáp ứng với nhu cầu vay vốn để phát triển và mua nhà ở thực, từ đó đưa thị trường bất động sản thành phố trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả đến với người dân.
Bên cạnh đó, thành phố cũng cần cắt giảm thủ tục hành chính trong lĩnh vực xây dựng, bởi nhiều dự án có tính khả thi nhưng bị cản trở bởi khâu thủ tục chứ không phải bị đóng băng do vốn tín dụng.
Bà Lê Thị Huyền Trang, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu thị trường của Công ty Tư vấn Bất động sản Toàn cầu Jones Lang Lasalle tại Việt Nam nhận định, việc phát triển nhà ở giá rẻ rất quan trọng để giảm bớt áp lực cho thị trường bất động sản của Tp. Hồ Chí Minh, nhưng việc thiết kế và thực hiện các dự án này cần rất nhiều hỗ trợ từ chính quyền.
Bà Lê Thị Huyền Trang, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu thị trường của Công ty Tư vấn Bất động sản Toàn cầu Jones Lang Lasalle tại Việt Nam nhận định, việc phát triển nhà ở giá rẻ rất quan trọng để giảm bớt áp lực cho thị trường bất động sản của Tp. Hồ Chí Minh, nhưng việc thiết kế và thực hiện các dự án này cần rất nhiều hỗ trợ từ chính quyền.
Một số giải pháp khả thi có thể đến từ việc đưa ra các chính sách hỗ trợ tốt hơn về thuế cho nhà phát triển trong phân khúc này; đẩy nhanh và ưu tiên việc cấp phép cho các dự án trong phân khúc giá thấp, hoặc việc phát triển hạ tầng giúp cải thiện kết nối giữa các khu vực ngoại ô với khu trung tâm và các khu vực làm việc sẽ là những yếu tố tích cực thúc đẩy phát triển nhà ở bình dân
Bà Lê Thị Huyền Trang cũng cho biết, việc thiếu vắng các dự án có giá bình dân cũng mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư và nhà phát triển trong nước mở rộng thị phần, đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình trong phân khúc này. Mặc dù lợi nhuận biên trên từng dự án có thể kém hấp dẫn hơn so với các phân khúc cao cấp, nhưng quy mô tiềm năng rất lớn của phân khúc này sẽ là yếu tố hấp dẫn khiến các nhà đầu tư cân nhắc. Các dự án bình dân có tốc độ bán tốt hơn do có mức giá thấp; nguồn cung tại phân khúc này có mức tăng trưởng chậm hơn so với các dự án cao cấp, do đó sự cạnh tranh về khách hàng sẽ ít quyết liệt hơn.
Đối với công tác xây dựng nhà ở xã hội cho người lao động thu nhập thấp, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Tp. Hồ Chí Minh cho biết, việc triển khai còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Cụ thể, nhiều trường hợp chủ đầu tư tự bán mà không trình thẩm định giá, cũng như không được kiểm toán đối với giá thành cộng với lãi định mức. Đến khi cấp giấy chứng nhận cho người dân thì bị vướng vì không theo quy định, thủ tục khiến người dân phản ứng rất nhiều.
Theo ông Huỳnh Thanh Khiết, việc thẩm định giá bán, giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội hiện nay quy định trong luật thuộc UBND Tp. Hồ Chí Minh đảm nhận. Từ đó, UBND Thành phố mới giao cho các đơn vị chức năng thực hiện khiến thủ tục bị kéo dài. Do đó, Sở Xây dựng kiến nghị Thành phố giao Sở là cơ quan tiếp nhận hồ sơ và thực hiện thẩm định giá. Trong trường hợp chủ đầu tư dự án không trình thẩm định giá nhà ở xã hội thì đề nghị UBND Thành phố kiến nghị Bộ Xây dựng bổ sung quy định về xử lý vi phạm.
Bà Lê Thị Huyền Trang cũng cho biết, việc thiếu vắng các dự án có giá bình dân cũng mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư và nhà phát triển trong nước mở rộng thị phần, đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình trong phân khúc này. Mặc dù lợi nhuận biên trên từng dự án có thể kém hấp dẫn hơn so với các phân khúc cao cấp, nhưng quy mô tiềm năng rất lớn của phân khúc này sẽ là yếu tố hấp dẫn khiến các nhà đầu tư cân nhắc. Các dự án bình dân có tốc độ bán tốt hơn do có mức giá thấp; nguồn cung tại phân khúc này có mức tăng trưởng chậm hơn so với các dự án cao cấp, do đó sự cạnh tranh về khách hàng sẽ ít quyết liệt hơn.
Đối với công tác xây dựng nhà ở xã hội cho người lao động thu nhập thấp, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Tp. Hồ Chí Minh cho biết, việc triển khai còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Cụ thể, nhiều trường hợp chủ đầu tư tự bán mà không trình thẩm định giá, cũng như không được kiểm toán đối với giá thành cộng với lãi định mức. Đến khi cấp giấy chứng nhận cho người dân thì bị vướng vì không theo quy định, thủ tục khiến người dân phản ứng rất nhiều.
Theo ông Huỳnh Thanh Khiết, việc thẩm định giá bán, giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội hiện nay quy định trong luật thuộc UBND Tp. Hồ Chí Minh đảm nhận. Từ đó, UBND Thành phố mới giao cho các đơn vị chức năng thực hiện khiến thủ tục bị kéo dài. Do đó, Sở Xây dựng kiến nghị Thành phố giao Sở là cơ quan tiếp nhận hồ sơ và thực hiện thẩm định giá. Trong trường hợp chủ đầu tư dự án không trình thẩm định giá nhà ở xã hội thì đề nghị UBND Thành phố kiến nghị Bộ Xây dựng bổ sung quy định về xử lý vi phạm.
