Giá nhà mặt phố Nguyễn Tuân tăng mạnh sau mở rộng, có căn vượt 800 triệu đồng/m2

Tuyến đường Nguyễn Tuân từ lâu đã là một trong những điểm nóng về ùn tắc giao thông do chịu áp lực từ loạt tổ hợp chung cư cao tầng. Việc lòng đường được mở rộng, trở nên thông thoáng đã làm thay đổi diện mạo toàn khu vực. Chỉ trong vòng một năm qua, mặt bằng giá bất động sản tăng từ 10-15%, trong khi thanh khoản chưa cải thiện tương ứng.

Khảo sát thực tế cho thấy, phân khúc nhà phố diện tích từ 50-100m2, mặt tiền từ 4-7,5m, cao 5-7 tầng đang được chào bán phổ biến ở mức 28-65 tỷ đồng, tương đương khoảng 550-680 triệu đồng/m2. 

Các tòa nhà văn phòng, lô góc có diện tích từ 150-300m2 được rao bán với giá từ 650-800 triệu đồng/m2. Giá nhà đất trong ngõ ô tô tránh nằm sát mặt đường dao động từ 300-420 triệu đồng/m2 tùy vị trí.

Đơn cử, một căn nhà mặt phố Nguyễn Tuân diện tích 100m2, mặt tiền 7,5m đang được rao bán với giá 55,5 tỷ đồng, tương đương khoảng 555 triệu đồng/m2. Hay một căn nhà mặt phố diện tích 52m2, 7 tầng được chào bán với giá 29,5 tỷ đồng, tương đương hơn 567 triệu đồng/m2. Một căn nhà mặt phố diện tích 70m2, xây dựng 6 tầng, được chào bán với giá 43,5 tỷ đồng (khoảng 621 triệu đồng/m2).

Ở phân khúc cao hơn, một tòa nhà văn phòng lô góc, thiết kế 8 tầng có giá rao bán lên tới 172 tỷ đồng, tương đương gần 820 triệu đồng/m2. Một tòa nhà mặt tiền 5m, rao bán cách đây không lâu lên tới 65 tỷ đồng, tương đương gần 867 triệu đồng/m2.

Theo ghi nhận thực tế, không phải tất cả các căn nhà mặt phố trên tuyến Nguyễn Tuân sau khi mở rộng đều có lợi thế kinh doanh như kỳ vọng. Nhiều căn nhà vẫn đang trong quá trình hoàn thiện, sửa chữa mặt tiền sau giải phóng mặt bằng hoặc cải tạo lại công trình để phù hợp với diện mạo tuyến phố mới. Không ít căn có mặt tiền khá hẹp, chỉ từ 3-4m nên khả năng khai thác kinh doanh bị hạn chế, khó cạnh tranh.

Giá tăng nhưng thanh khoản chưa cải thiện

Giá bán căn hộ chung cư phổ biến từ 85-125 triệu đồng/m2 tùy thuộc vào dự án. Căn hộ tại dự án The Legend đang rao bán với giá từ 105-125 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 7,4-9 tỷ đồng cho một căn 2 phòng ngủ. Các dự án chung cư bàn giao trước đó vài năm như TNR Gold Season, Imperia Garden hay Khu nhà ở 90 Nguyễn Tuân giữ mức ổn định từ 85-117 triệu đồng/m2.

Ông Nguyễn Văn Tuấn, một môi giới bất động sản tại Thanh Xuân, cho biết phố Nguyễn Tuân kết nối trực tiếp hai trục huyết mạch Nguyễn Trãi - Lê Văn Lương, từng là một trong những "điểm đen" ùn tắc giao thông. Lòng đường cũ hẹp chỉ khoảng 7m phải oằn mình "gánh" mật độ dân cư và công trình cao tầng dày đặc. 

Suốt một thời gian dài, nghịch lý "nhà cao cấp, đường siêu khổ" không chỉ làm suy giảm chất lượng an cư của cư dân mà còn bị mất điểm nặng nề về tính thanh khoản và kìm hãm giá bất động sản. 

Mức giá từ 600-800 triệu đồng/m2 là các căn nhà vị trí đẹp, mặt tiền rộng, phù hợp khai thác văn phòng. Tuy nhiên, giao dịch thực tế vẫn chưa nhiều do người mua còn cân nhắc hiệu quả đầu tư.

Trong bối cảnh giá nhà tăng, lãi suất tăng, nhà mặt phố không còn là lựa chọn ưu tiên của nhiều nhà đầu tư như giai đoạn trước. Tỷ suất cho thuê hiện nay cũng giảm đáng kể. Dọc tuyến đường Nguyễn Tuân, không ít mặt bằng treo biển cho thuê hoặc bỏ trống trong thời gian dài. 

Trong khi đó, chủ nhà liên tục nâng giá do kỳ vọng hạ tầng được cải thiện. Ông Tuấn nói rằng không ít bất động sản đã được chào bán nhiều tháng vẫn chưa tìm được khách mua. Chủ nhà có nhu cầu bán phải chấp nhận chờ đợi hoặc điều chỉnh giá bán về mức hợp lý hơn so với kỳ vọng ban đầu.