Đề xuất nới trần thu nhập
Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 100/2024/NĐ-CP (đã được sửa đổi tại các Nghị định 261/2025/NĐ-CP và 54/2026/NĐ-CP), trong đó đáng chú ý là đề xuất nới điều kiện về thu nhập để được mua, thuê mua nhà ở xã hội.
Theo quy định hiện hành, người có thu nhập không quá 20 triệu đồng/tháng mới thuộc diện được mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, tại dự thảo mới, mức trần này được đề xuất nâng lên đáng kể.
Cụ thể, Bộ Xây dựng đề xuất, đối với trường hợp người đứng đơn là người chưa kết hôn hoặc được xác nhận là độc thân thì có thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 25 triệu đồng.
Trường hợp người đứng đơn là người chưa kết hôn hoặc được xác nhận là độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên thì thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 35 triệu đồng.
Với hộ gia đình đã kết hôn, tổng thu nhập của hai vợ chồng không vượt quá 50 triệu đồng/tháng.
Các mức thu nhập đều được xác định dựa trên thu nhập thực nhận, có xác nhận từ cơ quan, doanh nghiệp và tính trong 12 tháng liền kề, từ thời điểm cơ quan có thẩm quyền thực hiện xác nhận.
Lý giải về đề xuất này, Bộ Xây dựng cho biết, dù nguồn cung nhà ở xã hội thời gian qua đã được cải thiện, nhưng khả năng tiếp cận của người dân vẫn còn rất hạn chế. Một trong những nguyên nhân chính là điều kiện thu nhập.
Khảo sát cho thấy, nhiều người rơi vào nhóm “lưng chừng” khi không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, nhưng cũng không đủ khả năng tài chính để tiếp cận nhà ở thương mại.
Biểu đồ: Hồng Khanh
Báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho thấy, thu nhập phổ biến của người lao động đô thị dao động từ 21-35 triệu đồng/tháng với cá nhân và 41-55 triệu đồng/tháng với hộ gia đình. Đây là nhóm có nhu cầu nhà ở lớn nhưng lại bị loại khỏi chính sách hiện hành.
Trong khi đó, tại các đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM, giá nhà ở thương mại trung bình khoảng 50-60 triệu đồng/m2, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân.
Theo dữ liệu từ Bộ Xây dựng, ngay cả với nhà ở xã hội, việc sở hữu cũng không hề dễ dàng. Giá nhà ở xã hội tại các đô thị lớn hiện dao động từ 15-30 triệu đồng/m2. Với một căn hộ diện tích 70m2, tổng giá trị khoảng 1,5-1,8 tỷ đồng.
Nếu áp dụng nguyên tắc quốc tế, chi phí nhà ở nên chiếm khoảng 30-35% thu nhập hộ gia đình. Như vậy, với thu nhập khoảng 40 triệu đồng/tháng, một gia đình có thể dành ra khoảng 12 triệu đồng để trả tiền nhà. Với mức này, phải mất từ 10-12 năm mới có thể sở hữu căn hộ nhà ở xã hội (chưa tính lãi vay). Trong khi đó, nếu mua nhà ở thương mại, thời gian tích lũy có thể kéo dài tới 18-20 năm, thậm chí lâu hơn.
Thu nhập tăng, nguy cơ “vượt chuẩn”
Một yếu tố khác khiến việc điều chỉnh chính sách trở nên cấp thiết là mặt bằng thu nhập đang thay đổi nhanh chóng. Dự kiến từ năm 2026, lương tối thiểu vùng sẽ tăng khoảng 7,2%. Đồng thời, mức lương cơ sở cũng được điều chỉnh tăng khoảng 8% từ giữa năm.
Những thay đổi này sẽ kéo mặt bằng thu nhập chung lên cao hơn, khiến nhiều người lao động “vượt trần” thu nhập hiện hành và không còn đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, dù thực tế vẫn gặp khó khăn về nhà ở.
Số liệu GDP bình quân đầu người năm 2025 cũng phản ánh rõ xu hướng này. Tại Hà Nội và Hải Phòng, thu nhập bình quân đạt khoảng 15 triệu đồng/người/tháng; tại TPHCM là 18,3 triệu đồng/người/tháng.
Nếu áp dụng hệ số điều chỉnh theo quy định, mức thu nhập đủ điều kiện mua nhà ở xã hội có thể lên tới 28-35 triệu đồng/người/tháng tại các đô thị lớn.
Theo Bộ Xây dựng, việc nâng trần thu nhập không chỉ giúp người dân dễ tiếp cận nhà ở xã hội hơn mà còn góp phần thực hiện mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ giai đoạn 2021-2030.
Chính sách mới được kỳ vọng sẽ mở rộng đối tượng thụ hưởng, tăng thanh khoản cho phân khúc nhà ở xã hội, đồng thời góp phần cân bằng cung - cầu và giảm áp lực lên giá nhà thương mại.
Trước đó, nhiều địa phương, doanh nghiệp và người dân đã kiến nghị nới điều kiện thu nhập. Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ vào đầu tháng này, Bộ Xây dựng đã đề xuất sửa đổi theo hướng linh hoạt, phù hợp với bối cảnh thực tế.
Các chuyên gia đánh giá, đây là bước đi cần thiết để “cởi trói” cho thị trường nhà ở xã hội. Tuy nhiên, để chính sách phát huy hiệu quả, cần đồng bộ thêm các giải pháp như tăng nguồn cung, cải cách thủ tục, đảm bảo đúng đối tượng thụ hưởng... Trong bối cảnh giá nhà vẫn neo cao, việc điều chỉnh được kỳ vọng sẽ tháo gỡ điểm nghẽn hiện nay khi nhiều người dân có thu nhập trung bình nhưng vẫn “đứng ngoài” chính sách, giúp họ tiến gần hơn tới giấc mơ an cư.
