Thời gian gần đây, xung quanh khu vực khu dân cư Bắc Rạch Chiếc tại phường Phước Long A, TP Thủ Đức (quận 9 cũ) đã được UBND phường gắn biển thông báo về việc giữ nguyên hiện trạng dự án.
Cụ thể, địa phương đề nghị các tổ chức, cá nhân có liên quan không triển khai các hoạt động thi công xây dựng công trình, kiến trúc, nhà ở làm thay đổi hiện trạng dự án Bắc Rạch Chiếc do CTCP Địa ốc 10 làm chủ đầu tư (trong đó bao gồm cả các dự án của chủ đầu tư thứ cấp) cho đến khi có kết quả của Cơ quan Cảnh sát điều tra - Công an TP HCM.
Thông báo của UBND phường Phước Long A tại dự án Bắc Rạch Chiếc. (Ảnh: Hoàng Huy).
Khu dân cư Bắc Rạch Chiếc là một trong 7 dự án thí điểm của TP HCM được triển khai theo quyết định 282 của Thủ tướng Chính phủ.
Theo đồ án điều chỉnh quy hoạch và mở rộng vào tháng 6/2011, Khu dân cư Bắc Rạch Chiếc có quy mô hơn 108,6 ha. Phía đông giáp đường Đỗ Xuân Hợp; phía tây giáp Xa lộ Hà Nội; phía nam giáp sông Rạch Chiếc và phía bắc giáp khu dân cư phường Phước Long A. Cơ quan lập đồ án quy hoạch là CTCP Địa ốc 10 (Res 10). Quy mô dân số dự báo 17.500 người, trong đó dân số khu hỗn hợp là 4.602 người.
Dự án được chia thành 3 nhóm nhà ở. Nhóm 1 có diện tích hơn 20 ha, gồm các hạng mục nhà liền kề sân vườn, biệt thự cao 3 tầng, các toà chung cư cao 25 - 30 tầng và 3 toà nhà hỗn hợp thương mại dịch vụ cao 25 tầng.
Nhóm 2 có diện tích hơn 43 ha, bao gồm các hạng mục nhà liền kề sân vườn, biệt thự cao 3 tầng, 4 công trình chung cư cao tầng và thương mại dịch vụ (16-30 tầng). Nhóm 3 có diện tích gần 30 ha, bao gồm các hạng mục nhà liền kề sân vườn, biệt thự cao 3 tầng, 3 công trình chung cư cao tầng và thương mại dịch vụ (12 - 25 tầng). Mật độ xây dựng toàn dự án là 25 - 50%.
Khu dân cư Bắc Rạch Chiếc được chia làm 12 dự án thành phần, trong đó có 3 dự án của Res 10 và còn lại là các nhà đầu tư thứ cấp, gồm Công ty Hàng hải, Công ty Saca, Công ty Ô tô 6, Công ty Trường An, Công ty Him Lam, Công ty Kỳ Lâm, Công ty Vận chuyển, Công ty Sao Xanh.
Bản đồ quy hoạch dự án Bắc Rạch Chiếc theo quyết định phê duyệt năm 1999.
Giá đền bù đường trục chính 13 triệu đồng/m2
Trao đổi với người viết, đại diện cư dân mua đất tại dự án cho biết, dự án Bắc Rạch Chiếc được giao đất cho Res 10 từ tháng 3/2001. Res 10 và các chủ đầu tư thứ cấp sau đó đã tiến hành giải phóng mặt bằng 80% diện tích, thi công hạ tầng và đã bán đất cho hàng trăm khách hàng xây nhà ở theo quy hoạch được phê duyệt năm 2001 và 2004.
Được triển khai từ năm 2001, tuy nhiên tiến độ triển khai hạ tầng trì trệ, dự án gần như bị bỏ hoang trong 20 năm qua. Từ năm 2016, dự án bị thanh tra và điều tra kéo dài, mọi hoạt động tại dự án bị ngưng trệ, ảnh hưởng đến những người liên quan dự án.
Cùng với đó, có hàng trăm hộ dân chưa nhận được đền bù nhưng trong diện quy hoạch giải toả, nhà cửa không được sửa chữa trong thời gian dài. Nhiều hộ dân chưa được đền bù dứt điểm đã quay lại tái lấn chiếm đất tại dự án. Nhiều trường hợp người dân xây nhà hơn 10 năm vẫn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo phản ánh của cư dân, hạ tầng dự án mới chỉ trải nhựa một đoạn đường trục chính, nhiều nền đất chưa đủ điều kiện giao dịch cây cỏ mọc um tùm.
Thông tin từ Công ty TNHH Kỳ Lâm - một chủ đầu tư thứ cấp tại dự án Bắc Rạch Chiếc cho biết, thanh tra Chính phủ từng tiến hành thanh tra dự án Bắc Rạch Chiếc bốn lần vào các năm 2004, 2007, 2016 và 2018. Trong kết luận thanh tra năm 2018, Thanh tra đã chỉ ra nhiều sai phạm, trước hết là của Res 10 - chủ đầu tư trục chính và một số đơn vị thành phần cũng có những sai phạm nhất định.
Do dự án Bắc Rạch Chiếc còn nhiều tồn tại nên UBND TP HCM đã quyết định chuyển toàn bộ vụ việc sang Cơ quan Cảnh sát điều tra (PC-46). Tháng 8/2018, PC-46 đã ra quyết định tạm đình chỉ việc điều tra, sau khi có đầy đủ thông tin sẽ phục hồi điều tra.
Tính đến đầu năm 2022, UBND TP HCM vẫn chưa công bố những sai phạm của Res 10, do các quy định về luật trong ngành bất động sản đã thay đổi nhiều qua từng thời kỳ và thủ tục phê duyệt điều chỉnh dự án, công nhận nhà đầu tư, pháp luật về quản lý và đấu giá tiền sử dụng đất công. Vì vậy hướng tháo gỡ và tái khởi động dự án đến nay vẫn chưa có thời gian xác định và chưa có cơ quan nào có ý kiến hướng dẫn.
Kỳ Lâm cho hay, theo tính toán ban đầu của Res 10 vào năm 2001, tổng mức đầu tư của dự án là 77 tỷ đồng, song đến năm 2021 đã tăng hơn 10 lần. Hiện nay đơn giá đền bù trục chính là 13 triệu đồng/m2, tăng khoảng 100 lần so với giá thành phố phê duyệt ban đầu là 130.000 đồng, khi hoàn thành dự án tổng mức đầu tư sẽ tăng thêm đáng kể do giá người dân đòi đền bù ngày càng cao.
Về phía Res 10, năng lực của doanh nghiệp này còn hạn chế, chưa đền bù xong diện tích trục chính, không hoàn thành được hạ tầng do vậy UBND thành phố chưa công nhận chủ đầu tư cho các đơn vị thứ cấp, dẫn đến chưa được giao cho thuê đất.
Một góc khu dân cư Bắc Rạch Chiếc hiện nay. (Ảnh: Hoàng Huy).
Vẫn chờ điều chỉnh quy hoạch
Như đã đề cập ở trên, Res 10 đầu tư 3 dự án thành phần tại Khu dân cư Bắc Rạch Chiếc. 3 dự án này bao gồm thi công hạ tầng kỹ thuật trục chính; dự án tại phường Phước Long A và dự án tại phường Phước Bình.
Theo hồ sơ văn kiện ĐHĐCĐ năm 2015 do Res 10 công bố, doanh nghiệp này cho biết, tính đến hết năm 2015, doanh nghiệp đã kinh doanh được 480/649 nền, 48 căn hộ chung cư lô C và 34 căn hộ chung cư lô D tại dự án Bắc Rạch Chiếc với tổng giá trị hợp đồng gần 578 tỷ đồng. Trong đó, đã bàn giao được 160 nền cho khách hàng.
Đối với dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật trục chính khu dân cư Bắc Rạch Chiếc (8,4 ha), tính đến cuối 2015 công ty đã giải toả 91%, thi công trục đường Đông Tây đạt 50%; đường ven sông đạt 60%; hoàn thành đường Bắc Nam giai đoạn 1; Kè rạch nhánh đạt 85%; hệ thống cấp điện, nước, PCCC đạt 40%; cầu số 1 và cầu số 2 đã đưa vào nghiệm thu và sử dụng.
Tại dự án khu dân cư phường Phước Long A - Bắc Rạch Chiếc (31,14 ha), Res 10 đã giải toả 89% diện tích, đã được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất cho 216 lô đất, đang lập và trình duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch khu dân cư Bắc Rạch Chiếc. Về hạ tầng, san lấp đạt 90%; hệ thống giao thông - thoát nước đạt 80%; cấp nước 55%; cấp điện 40%; chiếu sáng công cộng 55%; cây xanh - công viên 30%; kè sông Rạch Chiếc 60%.
Cổng vào dự án Bắc Rạch Chiếc. (Ảnh: Hoàng Huy).
Thông tin thêm từ cư dân mua đất dự án, sau khi điều chỉnh mở rộng vào năm 2011, đến tháng 3/2014, UBND TP HCM đã duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chi tiết dự án khu nhà ở Bắc Rạch Chiếc của Res 10.
Năm 2015, Res 10 có tờ trình đề nghị thẩm định đồ án điều chỉnh quy hoạch dự án, đến 2016 Sở Quy hoạch Kiến trúc (QHKT) đã trình UBND thành phố duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch.
Tháng 10/2017, UBND TP HCM đã có thông báo đồng ý nguyên tắc điều chỉnh quy hoạch dự án. Tháng 2/2018, Sở QHKT có văn bản hướng dẫn Res 10 lập hồ sơ điều chỉnh quy hoạch trình thành phố phê duyệt. Đến tháng 4/2018, Res 10 tiếp tục trình xin thẩm định và phê duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch. Tháng 6/2020, doanh nghiệp tiếp tục trình phê duyệt điều chỉnh quy hoạch dự án.
Ngày 12/7 vừa qua, Sở QHKT đã có văn bản yêu cầu Res 10 chỉnh sửa và nộp lại hồ sơ điều chỉnh quy hoạch cho UBND TP Thủ Đức để được thẩm định và phê duyệt. Bên cạnh đó, đề nghị Res 10 chỉnh sửa, bổ sung tờ trình, bản vẽ, thuyết minh vào hồ sơ...
Hệ luỵ với các chủ đầu tư thứ cấp
Theo Công ty Kỳ Lâm, việc kéo dài thực hiện khiến doanh nghiệp này đã lỗ hơn 20 tỷ đồng, trong khi dự án chưa chốt ngày tái khởi động. Doanh nghiệp đã đóng tiền đất công và nhiều lần làm hồ sơ xin đóng tiền sử dụng đất, song các khi thanh tra đã bị huỷ hồ sơ và chưa được duyệt quy hoạch 1/500, dẫn đến các điều khoản trong hợp đồng góp vốn không còn phù hợp với quy định hiện hành. Trong quyết toán thuế, Kỳ Lâm không trình được cơ sở pháp lý thu tiền góp vốn nên các khoản thuế với Nhà nước bị treo hơn 10 năm qua. Bên cạnh đó, Res 10 cũng không còn khả năng đều bù các chi phí mà Kỳ Lâm đã bỏ ra theo hợp đồng.
Một doanh nghiệp khác tham gia dự án thành phần tại khu Bắc Rạch Chiếc là CTCP Phát triển Hàng Hải (Vimadeco, mã chứng khoán: VMS) cho biết, nợ phải trả của doanh nghiệp tại dự án Bắc Rạch Chiếc tính đến cuối 2021 là hơn 54 tỷ đồng, chiếm gần 22% tổng tài sản.
Tại ĐHĐCĐ thường niên 2022, cổ đông Vimadeco cho biết, CBCNV của doanh nghiệp đã góp 44 tỷ đồng vào dự án Bắc Rạch Chiếc, nếu dự án bị thu hồi sẽ mất hết số tiền đã góp. Cổ đông đã đề nghị Vimadeco chuyển giao toàn bộ chi phí dở dang, các khoản phải thu phải trả, hồ sơ pháp lý cho người đã góp vốn thông qua pháp nhân mới, từ đó những người đã góp vốn có thể quyết định những vấn đề liên quan đến dự án.
Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết thêm, những sai phạm tại dự án Bắc Rạch Chiếc của Res 10 đã kéo theo việc đình trệ tiến độ một số dự án thành phần như chung cư nhà ở xã hội Nam Lý hay Khu nhà ở Him Lam.
