Giá đất nền vùng ven điều chỉnh nhưng vẫn neo ở mức cao
Sau giai đoạn tăng nóng kéo dài suốt năm 2025, thị trường đất nền Hà Nội bước sang đầu năm 2026 với trạng thái chững lại rõ rệt. Tại nhiều khu vực từng là “điểm nóng” như Đông Anh, Hoài Đức, Quốc Oai hay vùng ven Hòa Lạc... giá đất không còn duy trì đà leo thang mạnh như trước, thậm chí xuất hiện xu hướng điều chỉnh ở nhiều phân khúc.
Dù vậy, mức giảm hiện nay chủ yếu diễn ra sau khi thị trường lập đỉnh vào cuối năm 2025 và những tháng đầu năm 2026. Nếu so với cùng kỳ năm trước, mặt bằng giá đất tại nhiều nơi vẫn tăng mạnh, có khu vực ghi nhận biên độ tăng vài chục phần trăm, thậm chí vượt ngưỡng 70%.
Khảo sát tại các khu vực từng ghi nhận giao dịch sôi động như Đông Anh, Hoài Đức, Quốc Oai, Gia Lâm hay Long Biên cho thấy diễn biến điều chỉnh đang ngày càng rõ nét hơn.
Tại phường Long Biên, Hà Nội (khu vực phường Cự Khối cũ), giá đất nền phổ biến hiện quanh mức 212 triệu đồng/m2, giảm khoảng 1,4% so với đỉnh 215 triệu đồng/m2 thiết lập vào tháng 2/2026.
Tuy nhiên, nếu so với cùng kỳ năm ngoái, mặt bằng giá tại đây vẫn cao hơn khoảng 71%.
Diễn biến giá đất nền khu vực phường Cự Khối (cũ) trước khi sáp nhập. Ảnh: Batdongsan.com.vn
Trong khi đó, ở phường Việt Hưng, Hà Nội (khu vực phường Thượng Thanh cũ), giá đất hiện dao động khoảng 201 triệu đồng/m2, thấp hơn khoảng 2% so với mức đỉnh 205 triệu đồng/m2 ghi nhận hồi tháng 3/2026. So với cùng kỳ năm trước, khu vực này vẫn tăng khoảng 26,4%.
Tại các khu vực vùng ven, mức điều chỉnh được ghi nhận mạnh hơn sau thời gian dài tăng nóng. Trên tuyến đường Đồng Chằm, xã Yên Xuân, Hà Nội - thuộc địa bàn Quốc Oai cũ - giá đất nền hiện phổ biến khoảng 22 triệu đồng/m2, giảm khoảng 24,1% so với đỉnh 29 triệu đồng/m2 hồi tháng 12/2025. Dù vậy, giá hiện tại vẫn cao hơn khoảng 10% so với một năm trước.
Ở thị trấn Trạm Trôi, xã Hoài Đức, Hà Nội, đất nền hiện được giao dịch quanh mức 137 triệu đồng/m2, giảm khoảng 12,7% so với mức đỉnh 157 triệu đồng/m2 vào tháng 2/2026. So với cùng kỳ năm ngoái, giá tại đây vẫn tăng khoảng 12,3%.
Khu vực Đông Anh cũng không còn duy trì được nhịp tăng mạnh như trước. Tại xã Xuân Canh, giá đất nền hiện phổ biến khoảng 123 triệu đồng/m2, thấp hơn khoảng 4% so với mức đỉnh 143 triệu đồng/m2 hồi tháng 9/2025 và giảm khoảng 0,8% so với cùng kỳ năm trước.
Tương tự, tại xã Sơn Đồng, Hà Nội, nhiều khu đất phân lô nằm dọc tuyến Vành đai 3.5 hiện đang được rao bán quanh mức 180 triệu đồng/m2. So với đỉnh khoảng 190 triệu đồng/m2 hồi tháng 2/2026, mức giá này đã giảm khoảng 5,3%. Tuy nhiên, nếu so với cùng kỳ năm ngoái, mặt bằng giá vẫn cao hơn khoảng 5%.
Trong khi đó, các lô đất đấu giá tại khu vực Lai Xá, xã Hoài Đức, gần Quốc lộ 32 hiện phổ biến khoảng 170 triệu đồng/m2, giảm khoảng 4% so với mức đỉnh 177 triệu đồng/m2 ghi nhận vào tháng 2/2026. So với cùng kỳ năm trước, giá vẫn tăng khoảng 15,6%.
Đáng chú ý, khu vực xã Phú Cát, Hà Nội - nơi nằm gần Khu Công nghệ cao Láng - Hòa Lạc - đang chứng kiến đợt điều chỉnh khá mạnh sau thời gian tăng nóng. Một số vị trí hiện được giao dịch quanh mức 29 triệu đồng/m2, giảm khoảng 19% so với đỉnh 36 triệu đồng/m2 hồi tháng 6/2025.
Nhiều khu vực khác cũng đã lùi về khoảng 20 triệu đồng/m2, thấp hơn khoảng 20% so với mức đỉnh khoảng 25 triệu đồng/m2 ghi nhận vào tháng 4/2025.
Theo môi giới bất động sản tại Hà Nội, diễn biến của thị trường đất nền hiện nay đang chậm hơn đáng kể so với giai đoạn trước. Nhà đầu tư không còn xuống tiền theo tâm lý đám đông mà bắt đầu cân nhắc nhiều hơn đến tính thanh khoản, pháp lý và khả năng khai thác thực tế của sản phẩm.
“Trước kia, chỉ cần có thông tin quy hoạch hay chuẩn bị triển khai hạ tầng là giá đất lập tức tăng mạnh. Nhưng hiện tại, người mua thận trọng hơn rất nhiều. Có những nhà đầu tư từng ôm hàng với kỳ vọng giá tiếp tục đi lên nay phải chấp nhận giảm vài trăm triệu đồng mới có khách hỏi mua”, nhân viên môi giới này chia sẻ.
Đáng chú ý, nhiều khu vực đang xuất hiện xu hướng giảm nhiệt hiện nay từng được xem là những “chảo lửa đấu giá đất” của Hà Nội trong giai đoạn 2024 - 2025. Thời điểm đó, hàng loạt phiên đấu giá tại Đông Anh, Hoài Đức, Thanh Oai, hay Đan Phượng liên tục gây chú ý khi kéo dài hàng chục giờ, thậm chí xuyên đêm. Không ít lô đất được trả giá cao bất thường, bị đẩy lên gấp hàng chục lần so với mức khởi điểm ban đầu, tạo nên tâm lý “sợ bỏ lỡ cơ hội” trên thị trường.Cơn sốt đấu giá từng khiến mặt bằng giá đất tại nhiều khu vực tăng dựng đứng chỉ trong thời gian ngắn, kéo theo làn sóng đầu cơ và lướt sóng mạnh mẽ. Tuy nhiên, sau gần 2 năm tăng nóng, thực tế tại nhiều khu đất đấu giá hiện nay lại khá trái ngược. Phần lớn các lô đất vẫn trong tình trạng để cỏ mọc hoặc bỏ hoang, gần như không có công trình được xây dựng hay đưa vào sử dụng thực tế. Nhiều nhà đầu tư hiện phải rao bán cắt lãi, thậm chí giảm giá để thu hồi dòng tiền nhưng thanh khoản vẫn khá chậm.
