Theo dữ liệu của chuyên trang giao dịch trực tuyến Batdongsan (nền tảng công nghệ thuộc Property Guru), trong quý II, mức độ quan tâm đến đất nền tại khu vực phía Nam giảm khá mạnh. Tại TP HCM, lượt tìm kiếm đất nền trong quý này thấp hơn 5% so với quý trước và giảm 16% cùng kỳ năm ngoái.
Xu hướng này cũng diễn ra tại các địa phương vừa sáp nhập vào TP HCM. Khu vực Bình Dương cũ ghi nhận nhu cầu tìm mua giảm 10% so với quý trước và hạ 32% so với cùng thời điểm 2025. Tại Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, mức giảm lần lượt là 7% và 38%.
Tương tự, Đồng Nai và Tây Ninh cũng chứng kiến nhu cầu tìm kiếm đất nền đi xuống 22-33% so với cùng kỳ.
Lượt tìm kiếm đất nền suy yếu, thanh khoản thực tế phân khúc này tiếp tục ở mức thấp. Theo DKRA Consulting, lượng giao dịch thành công trên thị trường đất nền trong nửa đầu năm chỉ tương đương 3-5% tổng nguồn cung sơ cấp, giảm khoảng một nửa so với cùng kỳ năm trước. Ở phân khúc biệt thự, nhà liền kề, tỷ lệ tiêu thụ cũng chỉ đạt khoảng 4%.
Bất động sản khu Tây TP HCM với phân khúc đất nền, nhà liền thổ. Ảnh: Quỳnh Trần
Trái ngược với diễn biến thanh khoản, giá bán đất nền và nhà liền thổ vẫn duy trì xu hướng tăng. Theo Batdongsan, giá rao bán đất nền tại hầu hết các thị trường phía Nam tăng trung bình khoảng 8% so với cùng kỳ năm ngoái. Riêng Bình Dương cũ ghi nhận mức tăng gần 20%. Giá biệt thự, nhà liền kề cũng đi lên khoảng 4%.
Dữ liệu của DKRA Consulting cũng ghi nhận giá đất nền sơ cấp tăng 2-3% so với cùng kỳ. Với phân khúc biệt thự, nhà liền kề, giá sơ cấp nhìn chung đi ngang, nhưng giá thứ cấp lại tăng thêm khoảng 12%.
Khảo sát từ một số đơn vị môi giới tại TP HCM và các tỉnh lân cận cho thấy, lượng giao dịch đất nền sụt giảm đáng kể so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, phần lớn chủ đất vẫn giữ nguyên mức chào bán hoặc chỉ điều chỉnh nhẹ, thay vì giảm giá sâu để đẩy nhanh thanh khoản.
Theo các đơn vị này, nhiều nhà đầu tư hiện không sử dụng đòn bẩy tài chính lớn nên áp lực bán ra không cao. Thay vì cắt lỗ hoặc giảm giá mạnh, họ có xu hướng tiếp tục nắm giữ tài sản và chờ đợi chu kỳ phục hồi mới của thị trường.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Consulting, cho rằng việc kiểm soát tín dụng và biến động lãi suất khiến tâm lý nhà đầu tư thận trọng, đẩy sức cầu suy giảm trên diện rộng. Đất nền là phân khúc chịu ảnh hưởng rõ nhất bởi phần lớn nhu cầu mua đến từ mục đích đầu tư.
Tuy nhiên, giá bán chưa giảm tương ứng do chi phí phát triển bất động sản ngày càng cao. Hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như vành đai 3, vành đai 4, sân bay Long Thành và các tuyến cao tốc kết nối liên vùng tiếp tục tạo kỳ vọng tăng giá tại nhiều khu vực. Theo ông Thắng, thông tin quy hoạch và quá trình đô thị hóa tại nhiều địa phương cũng đang góp phần duy trì mặt bằng giá, dù thị trường chưa thực sự sôi động trở lại.
Ở góc độ đầu tư, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, cho rằng sự suy giảm thanh khoản hiện nay chưa đủ để tạo áp lực giảm giá trên diện rộng do thay đổi cơ cấu người nắm giữ tài sản.
Theo ông, phần lớn nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính hoặc chịu áp lực thu hồi vốn đều đã rời thị trường từ trước. Nhóm còn nắm giữ đất nền chủ yếu là các nhà đầu tư dài hạn, ít chịu áp lực dòng tiền và có xu hướng chờ đợi chu kỳ tăng trưởng mới thay vì bán ra ở mức giá thấp.
Bên cạnh đó, mặt bằng giá đất còn chịu tác động từ chi phí đất đai ngày càng tăng. Việc điều chỉnh bảng giá đất tại nhiều địa phương cùng các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai khiến chi phí phát triển bất động sản tăng lên, qua đó hình thành mặt bằng giá mới trên thị trường.
Dù giao dịch đang chững lại, giới phân tích nhìn nhận, nhiều nhà đầu tư vẫn đặt kỳ vọng vào triển vọng dài hạn của thị trường, đặc biệt tại những khu vực phát triển các hạ tầng, khu đô thị quy mô lớn.
