Thị trường căn hộ TPHCM trong quý I/2026 tiếp tục ghi nhận nghịch lý khi nguồn cung mới sụt giảm mạnh nhưng giá bán vẫn tăng lên mức cao nhất từ trước đến nay.
Trong khi đó, các khu vực vệ tinh như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu nổi lên như những cực tăng trưởng mới, thu hút lượng lớn người mua nhờ nguồn cung dồi dào và mặt bằng giá dễ tiếp cận hơn.
Theo báo cáo tổng quan thị trường bất động sản TPHCM MarketBeat quý I/2026 của Cushman & Wakefield, khu vực lõi TPHCM chỉ ghi nhận khoảng 1.200 căn hộ mở bán mới trong quý, giảm 62% so với quý trước và giảm 47% so với cùng kỳ năm trước.
Sự sụt giảm này phản ánh tâm lý thận trọng của nhiều chủ đầu tư trong giai đoạn đầu năm, khi lựa chọn chiến lược quan sát thị trường trước khi tung sản phẩm mới.
Dù nguồn cung khan hiếm, giá bán sơ cấp trung bình vẫn tăng mạnh lên gần 7.300 USD/m², tương đương khoảng 191 triệu đồng/m². Đây là mức giá cao nhất từng được ghi nhận trên thị trường căn hộ TPHCM, tăng 19% so với quý trước và tăng tới 53% so với cùng kỳ năm ngoái.
Đáng chú ý, mức giá này mới chỉ phản ánh giá niêm yết trên thị trường sơ cấp, chưa bao gồm các chương trình ưu đãi đặt chỗ sớm hay chiết khấu thanh toán nhanh. Điều này cho thấy các chính sách bán hàng vẫn đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ thanh khoản của thị trường.
Về cơ cấu nguồn cung, khu Đông tiếp tục giữ vai trò chủ đạo khi chiếm khoảng 80,3% tổng lượng căn hộ mở bán mới, trong khi khu Nam chiếm 19,7%.
Xét theo phân khúc, căn hộ hạng sang áp đảo với tỷ trọng khoảng 72%, phần còn lại thuộc phân khúc cao cấp. Thị trường gần như không có thêm nguồn cung trung cấp hoặc bình dân.
Giá chung cư sơ cấp vẫn tăng phi mã trong 1 năm qua.
Sự mất cân đối giữa cơ cấu sản phẩm và nhu cầu thực đã ảnh hưởng rõ rệt đến sức mua. Trong quý I/2026, lượng giao dịch mới chỉ đạt dưới 1.000 căn, tương đương khoảng 25% nguồn cung tung ra thị trường. Con số này giảm tới 74% so với quý trước và giảm 31% so với cùng kỳ năm 2025.
Theo Cushman & Wakefield, việc giá bán liên tục leo thang trong khi thiếu hụt sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính của đại bộ phận người dân đã khiến tâm lý người mua trở nên thận trọng hơn. Bên cạnh đó, chi phí vay vốn tăng cao và các chính sách kiểm soát tín dụng cũng làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của nhiều khách hàng.
Trong bối cảnh đó, dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển mạnh sang các đô thị vệ tinh. Thống kê cho thấy Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu ghi nhận hơn 7.000 căn hộ mở bán mới cùng hơn 6.100 giao dịch thành công trong quý đầu năm. Riêng Bình Dương tiếp tục dẫn dắt thị trường với nguồn cung lớn và mặt bằng giá cạnh tranh hơn đáng kể so với khu vực trung tâm TPHCM.
Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định thị trường căn hộ TPHCM đang bước vào giai đoạn phát triển theo hướng đa cực.
"Trong khi khu vực lõi vẫn được săn đón và duy trì mặt bằng giá cao, áp lực về khả năng chi trả cùng sự hạn chế về đa dạng sản phẩm đang thúc đẩy người mua tìm kiếm các lựa chọn xa trung tâm hơn. Điều này tạo động lực cho các khu vực vệ tinh, nơi có nguồn cung mới, hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện và mức giá phù hợp hơn với nhu cầu hiện tại" - bà Ngọc cho biết.
