Đầu vào quá cao
TPHCM đang tổ chức lấy ý kiến về bảng giá đất mới theo quy định tại khoản 1, Điều 257, Luật Đất đai 2024. Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM khẳng định, bảng giá đất điều chỉnh theo Luật Đất đai 2024 đã thực hiện theo nguyên tắc thị trường, sát giá thị trường.
Dựa trên dự thảo bảng giá đất do Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM ban hành, Hiệp hội Bất động sản TPHCM tính toán, 1 quận và 4 huyện có mức tăng giá đất tại một số vị trí đất trên 30 lần, cá biệt tại huyện Hóc Môn có mức tăng giá đến 51 lần.
Chi phí đầu vào bị đẩy lên cao hơn gây tác động dây chuyền làm tăng giá bán nhà.
Cụ thể, mức giá đất tại quận 1 tăng 5 lần; quận 3 tăng 4 - 9 lần; quận 4 tăng 11 lần; quận 5 và quận 7 tăng 6 lần; quận 6 tăng 5 - 11 lần; quận 8 tăng 4 - 18 lần; quận 10 tăng 5 - 6 lần; quận 11 tăng 4 - 9 lần; quận 12 tăng 3 - 33 lần; quận Bình Thạnh tăng 5 - 13 lần; quận Gò Vấp tăng 7 - 11 lần; quận Phú Nhuận tăng 7 - 8 lần; quận Tân Bình tăng 7 - 12 lần; quận Tân Phú tăng 7 - 17 lần; quận Bình Tân tăng 9 - 17 lần; TP. Thủ Đức tăng 6 - 35 lần; huyện Hóc Môn tăng 5 - 51 lần; huyện Củ Chi tăng 9 - 31 lần; huyện Bình Chánh tăng 2 - 36 lần; huyện Nhà Bè tăng 7 - 23 lần; huyện Cần Giờ tăng 8 - 23 lần.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA khẳng định, dự thảo bảng giá đất không tác động đến việc định giá đất cụ thể, không làm tăng chi phí nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại. Lý do, nhóm dự án này không áp dụng bảng giá đất mà chủ yếu áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Tuy nhiên, dự thảo bảng giá đất sẽ có tác động đến chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng do người sử dụng đất sẽ có xu thế đòi bồi thường cao hơn trước đây. Chi phí đầu vào bị đẩy lên cao hơn gây tác động dây chuyền làm tăng giá nhà, giá thuê nhà; tăng chi phí tiền thuê đất, thuê nhà xưởng trong các khu công nghiệp và tại các dự án đầu tư kinh doanh thương mại dịch vụ, du lịch.
Điều này dẫn đến việc có thể làm tăng giá cả hàng hóa nói chung và cũng tác động bất lợi đến cả các dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.
Tác động đến người mua
Ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty CP DRH Holding cho rằng, bảng giá đất mới sẽ tác động lớn nhất với người dân khi thực hiện nghĩa vụ tài chính, nhất là thực hiện các nghĩa vụ như chuyển mục đích sử dụng đất hoặc cấp giấy chứng nhận lần đầu. Đối với doanh nghiệp, khi giá đất cao, tức đầu vào cao thì đầu ra sẽ cao, sẽ tác động trực tiếp đến người mua. Tuy nhiên, dù trực tiếp hay gián tiếp cũng sẽ ảnh hưởng đến hoạt động của doanh nghiệp.
Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư DKRA Group khẳng định, với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, bảng giá đất mới làm chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù tăng vì càng ngày càng tiệm cận giá thị trường. Chi phí tiền sử dụng đất tăng, các loại thuế phí kèm theo sẽ tăng. Các yếu tố này cấu thành vào giá bán bất động sản và giá sẽ tăng trong tương lai.
Tuy nhiên ở góc độ tích cực, ông Thắng cho biết bảng giá đất mới thể hiện hiệu quả của Luật Đất đai 2024 sắp có hiệu lực. Cụ thể, khi có bảng giá đất sẽ giúp thời gian triển khai pháp lý dự án ngắn hơn, khai thông vướng mắc pháp lý. Trong vấn đề giải tỏa đền bù, khi tiệm cận được thị trường thì việc doanh nghiệp thỏa thuận với người dân sẽ dễ dàng hơn.
Một điểm thuận lợi nữa là việc tính tiền sử dụng đất được giải quyết. Tiền sử dụng đất cho dù có tăng thì cũng rút ngắn được thời gian triển khai pháp lý dự án, doanh nghiệp tiết kiệm được chi phí tài chính.
“Tôi kỳ vọng 3 luật sắp có hiệu lực sẽ khơi thông pháp lý dự án, rút ngắn thời gian cấp phép dự án thì doanh nghiệp tiết kiệm được chi phí tài chính, chi phí quản lý doanh nghiệp sẽ bù lại chi phí tiền sử dụng đất thì làm giảm bớt việc tăng giá bất động sản. Tuy nhiên, việc có rút ngắn được thời gian làm pháp lý dự án hay không phụ thuộc rất lớn vào việc thực thi pháp luật của các cơ quan chức năng. Nếu có bảng giá đất mới mà thời gian làm pháp lý dự án kéo dài, doanh nghiệp sẽ càng thêm gánh nặng chi phí . Khi đó, giá bán nhà chắc chắn sẽ cao”, ông Thắng nói.
Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM đánh giá, bảng giá đất mới khi áp dụng sẽ mang lại nhiều thuận lợi. Giá bồi thường và giá đất tái định cư đều căn cứ vào bảng giá đất mới này. Giao dịch bất động sản cũng trở nên minh bạch hơn, không còn mua bán nhà “hai giá”, Nhà nước không bị thất thu ngân sách. Đối với một số ý kiến cho rằng việc bảng giá đất mới sẽ tác động làm tăng giá bất động sản, ông Thắng cho rằng điều này không chính xác. Trước đây, giá giao dịch bất động sản cao hơn nhiều so với bảng giá đất của Nhà nước. Trong khi đó, bảng giá đất dự kiến điều chỉnh sẽ cập nhật theo giá giao dịch thực tế trên thị trường thông qua các cơ quan thuế, văn phòng đăng ký đất đai .
