Giá thuê văn phòng cao
Trong báo cáo thị trường mới đây, JLL cho biết TPHCM và Hà Nội đều lọt top 10 thành phố có giá thuê văn phòng cao nhất khu vực châu Á - Thái Bình Dương.
Theo đó, đến hết quý I/2026, giá chào thuê gộp văn phòng hạng A tại khu trung tâm TPHCM đạt 64,7 USD/m2/tháng, tăng 1,1% so với cùng kỳ. Trong khi đó, khu ngoài trung tâm ghi nhận mức trung bình khoảng 36 USD/m2/tháng, giảm nhẹ 0,6%.
Giá cho thuê văn phòng Hà Nội, TP HCM lọt top đắt đỏ nhất châu Á.
Với mặt bằng giá này, TPHCM nằm trong nhóm 5 thị trường có giá thuê ròng đắt đỏ nhất khu vực châu Á - Thái Bình Dương, chỉ xếp sau Hong Kong, Singapore, Seoul và Tokyo.
Sau TPHCM là Hà Nội, với giá thuê gộp hạng A khu trung tâm đạt khoảng 40,6 USD/m2/tháng, đứng thứ 6 trong bảng xếp hạng.
Theo JLL, một trong những nguyên nhân chính khiến giá thuê duy trì ở mức cao là quỹ đất khu trung tâm ngày càng hạn chế, khiến nguồn cung mới khan hiếm.
Dữ liệu của JLL cho thấy trong quý I, thị trường gần như không ghi nhận thêm dự án hạng A mới, tổng nguồn cung giữ nguyên ở mức 663.613 m2.
Tính đến hết quý I, TPHCM không có nguồn cung văn phòng mới. Dự án duy nhất có thể hoàn thành trong năm nay là The Kross (quận 1 cũ). Phân khúc hạng A giữ tổng diện tích cho thuê ở mức gần 664.000 m2, tạo cơ hội cho nguồn cung năm ngoái được hấp thụ.
Tại Hà Nội, nguồn cung mới trong quý I chủ yếu đến từ dự án Tiến Bộ Plaza ở khu vực Ba Đình với khoảng 20.000 m2, dự án mới hiếm hoi ở khu vực trung tâm. Tổng nguồn cung ở Thủ đô hiện đạt khoảng 592.190 m2 diện tích sàn cho thuê.
JLL đánh giá tỷ lệ lấp đầy tương đối ổn định ở cả hai phân khúc hạng A và B. Một số tòa nhà mới đưa vào hoạt động có hiệu suất hạn chế hơn do tốc độ cho thuê chậm từ cuối 2025 đến đầu 2026.
Xu hướng "chuyển dịch" khỏi trung tâm
Tương tự, theo thống kê từ Avison Young, quý I thị trường TPHCM không ghi nhận thêm dự án mới ra mắt. Do nguồn cung văn phòng hiện hữu ở mức cao sau làn sóng phát triển dự án trong giai đoạn 2023-2025. Trong khi đó giá thuê hạng A ở trung tâm vẫn neo ở ngưỡng cao bởi nhu cầu thuê duy trì tích cực. Tỷ lệ lấp đầy hạng A đạt khoảng 92% trong khi hạng B là 90%.
Thị trường văn phòng Hà Nội đang "chuyển dịch" khỏi trung tâm.
Tại Hà Nội, tỷ lệ lấp đầy hạng A đạt khoảng 87% và hạng B là 83%. Nguồn cung mới được bổ sung có thể tạo áp lực nhất định lên tỷ lệ lấp đầy trong ngắn hạn song nhu cầu vẫn duy trì ổn định nhất là với dự án có vị trí thuận tiện với tiêu chuẩn vận hành mới.
Theo Savills Việt Nam, từ nay đến năm 2028, thị trường dự kiến đón thêm khoảng 403.000 m² nguồn cung mới. Phân khúc hạng A sẽ chiếm ưu thế, tập trung chủ yếu tại khu vực phía Tây và Nội thành, trong khi khu vực trung tâm ghi nhận nguồn cung bổ sung hạn chế.
Xu hướng này phản ánh sự dịch chuyển của thị trường sang các khu vực có quỹ đất lớn hơn và khả năng phát triển các dự án quy mô, đồng thời cho thấy nhu cầu ngày càng rõ rệt đối với không gian làm việc chất lượng cao. Doanh nghiệp ngày càng ưu tiên không gian làm việc hiện đại, khả năng kết nối giao thông thuận tiện và tối ưu chi phí, thay vì chỉ tập trung vào vị trí trung tâm truyền thống.
Ông William Gramond, Giám đốc Bộ phận cho thuê thương mại, Savills Hà Nội cho rằng, việc mở rộng ra ngoài khu vực trung tâm không còn chỉ là bài toán chi phí, mà đã trở thành quyết định mang tính chiến lược.
"Xu hướng này được thúc đẩy bởi hạ tầng ngày càng hoàn thiện, sự gia tăng của nguồn cung chất lượng cao, cùng với nhu cầu tiếp cận nguồn nhân lực và các tiện ích phục vụ vận hành hàng ngày của doanh nghiệp", vị chuyên gia Savills nhấn mạnh.
