Sau giai đoạn bất động sản tăng nóng, người mua hiện có xu hướng thận trọng hơn, chờ mức giá phù hợp với khả năng tài chính thay vì vội xuống tiền.
Năm ngoái, vợ chồng chị Thu Hương (phường Hoàng Mai, Hà Nội) bắt đầu tìm mua một căn hộ tại Hà Nội. Sau khi khảo sát nhiều dự án, vợ chồng chị quyết định tạm dừng mua nhà vì giá quá cao.
Sau gần một năm, thị trường đã có những thay đổi rõ rệt. Một số căn hộ trên thị trường thứ cấp đã được điều chỉnh giá, trong khi người bán cũng sẵn sàng thương lượng hơn, đặc biệt với những trường hợp cần bán nhanh. Tuy nhiên, những diễn biến này vẫn chưa đủ để gia đình chị Hương đưa ra quyết định.
Theo chị Hương, giá nhà hiện "dễ chịu" hơn, nhưng vẫn chưa chắc đây đã là vùng giá thấp nhất. “Hai vợ chồng vẫn muốn theo dõi thêm vài tháng xem giá và giao dịch thế nào rồi mới quyết định”, chị nói.
Tương tự, vợ chồng anh Tú (phường Đống Đa, Hà Nội) chưa quyết định xuống tiền sau khi khảo sát khoảng 3-4 dự án. Một số căn hộ có mức giá đã giảm so với trước. Tuy nhiên, nếu mua nhà, gia đình anh sẽ phải vay hơn 1 tỷ đồng. Đây là yếu tố khiến quyết định mua nhà trở nên thận trọng hơn, ngay cả khi giá trên thị trường thứ cấp đã bắt đầu điều chỉnh.
“Lãi suất cao là gánh nặng không nhỏ. Nếu giá nhà còn giảm thì chờ thêm một thời gian sẽ có lợi hơn”, anh Tú chia sẻ. Vợ chồng anh đang chờ mặt bằng lãi suất ổn định hơn và kỳ vọng mức giá bán hợp lý.
Theo S&I Ratings, trong 6 tháng đầu năm, nguồn cung sơ cấp bất động sản nhà ở trên cả nước đạt 102.500 sản phẩm, tăng 40% so với cùng kỳ, trong khi lượng giao dịch chỉ đạt 26.100 sản phẩm, giảm 12%. Tỷ lệ hấp thụ trong 6 tháng đầu năm giảm còn 25,5%, thấp hơn mức 47,5% của cả năm 2025.
Giá bán căn hộ thứ cấp bình quân giảm gần 3%, còn khoảng 60 triệu đồng/m2. Đây là lần đầu tiên giá bán căn hộ trên thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm kể từ cuối năm 2022.
Chưa thể xuống tiền
Một trong những nguyên nhân khiến người mua vẫn khó tìm được sản phẩm phù hợp là cơ cấu nguồn cung đang nghiêng về phân khúc cao cấp.
Theo Savills Việt Nam, trong quý II/2026, không còn dự án căn hộ mới nào chào bán dưới 70 triệu đồng/m2 tại Hà Nội. Điều này khiến việc tìm một căn hộ vừa túi tiền ngày càng khó, đặc biệt với những người phải sử dụng đòn bẩy tài chính.
Sự thận trọng của người mua không chỉ đến từ kỳ vọng giá giảm mà còn liên quan trực tiếp đến bài toán tài chính. Theo DXS, lãi suất ưu đãi vay mua nhà tại 6/8 ngân hàng được khảo sát đã tăng lên khoảng 7,99-9,56%/năm so với cuối năm 2025. Trong khi đó, lãi suất cho vay mua nhà phổ biến ở mức 12-14%/năm, cao nhất kể từ quý I/2023.
Liên quan đến giá nhà, S&I Ratings cho rằng chi phí đầu vào cao khiến giá bán sơ cấp khó giảm dù nguồn cung tăng mạnh.
Các nhà thầu và chủ đầu tư vẫn chịu áp lực từ chi phí vốn, trong khi chi phí nhân công tại một số nơi tăng trên 25% và nguyên vật liệu tăng 10-20%. Những yếu tố này tiếp tục tạo sức ép lên giá thành dự án.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, cho rằng khả năng chi trả tiếp tục là rào cản chính trên thị trường Hà Nội, khiến người mua ngày càng kỹ tính và nhạy cảm hơn về giá, dù nhu cầu nhà ở vẫn duy trì ở mức cao.
