Gần một phần ba văn phòng TP HCM nguy cơ 'lỗi thời'

Gần 30% diện tích văn phòng hạng A tại TP HCM đã trên 10 năm tuổi, đứng trước áp lực nâng cấp khi khách thuê ngày càng ưu tiên tòa nhà xanh, thông minh và hiện đại.

Thị trường văn phòng TP HCM đang bước vào giai đoạn sàng lọc mới khi nhiều tòa nhà cũ đối mặt nguy cơ giảm sức cạnh tranh trước làn sóng nguồn cung hiện đại liên tục gia nhập thị trường.

Theo nghiên cứu của JLL, khoảng 28% diện tích văn phòng hạng A tại TP HCM hiện đã trên 10 năm tuổi, trong đó nhiều tòa nhà được đưa vào vận hành từ 25-30 năm trước. Đây là nhóm tài sản chịu áp lực lớn nhất khi nhu cầu thuê đang dịch chuyển sang các tòa nhà xanh, thông minh và có nhiều tiện ích cho nhân viên.

Trong bối cảnh tổng nguồn cung văn phòng tại TP HCM và Hà Nội đạt khoảng 4,1 triệu m2, khoảng 35% diện tích văn phòng hạng A vẫn chưa đạt các chứng nhận xanh quốc tế. Điều này đồng nghĩa nhiều văn phòng hiện hữu sẽ phải nâng cấp trong vài năm tới để giữ chân khách thuê và duy trì lợi thế cạnh tranh.

Xu hướng này không chỉ diễn ra tại Việt Nam. JLL ước tính khoảng 65% tòa nhà văn phòng trên toàn cầu có nguy cơ trở nên lỗi thời vào năm 2030 nếu không được cải tạo để đáp ứng các tiêu chuẩn mới về môi trường, công nghệ và trải nghiệm người sử dụng.

Theo các chuyên gia, áp lực nâng cấp đến từ cả vòng đời của công trình lẫn sự thay đổi trong nhu cầu của doanh nghiệp thuê văn phòng. Sau khoảng 15 năm vận hành, nhiều hệ thống và nền tảng quản lý quan trọng trong tòa nhà bắt đầu bước vào chu kỳ cần đại tu. Khi công trình đạt tuổi đời 20-25 năm, việc cải tạo tổng thể gần như trở thành yêu cầu bắt buộc nếu chủ đầu tư muốn kéo dài thời gian khai thác và duy trì giá trị tài sản.

Trong khi đó, khoảng cách giữa các tòa nhà cũ và nguồn cung mới ngày càng rõ nét. Theo JLL, khoảng 70% diện tích văn phòng hạng A đang được triển khai mới tại TP HCM phát triển theo tiêu chuẩn xanh, thông minh, chú trọng trải nghiệm của người dùng ngay từ bước đầu tiên.

Ngược lại, nhiều tòa nhà xây dựng từ hai thập niên trước vẫn gặp hạn chế về hiệu suất hệ thống cơ điện, chất lượng không khí, không gian tiện ích hay khả năng tối ưu năng lượng. Không ít công trình cũng khó đáp ứng yêu cầu về không gian làm việc linh hoạt hoặc tích hợp công nghệ quản lý hiện đại do giới hạn thiết kế ban đầu.

Theo bà Stephanie Dinh, Giám đốc Quản lý và Phát triển dự án JLL Việt Nam, ESG đang dần trở thành tiêu chuẩn mới của thị trường văn phòng thay vì chỉ là lợi thế cạnh tranh. Những tòa nhà đầu tư vào hiệu quả năng lượng, công nghệ vận hành và sức khỏe người sử dụng thường thu hút khách thuê tốt hơn, giữ giá thuê ổn định hơn và có khả năng bảo toàn giá trị tài sản trong dài hạn.

Ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam, cũng cho rằng bất động sản xanh không còn là xu hướng mang tính khuyến khích mà đã trở thành yêu cầu của nhiều doanh nghiệp quốc tế, đặc biệt là khối FDI.

Theo ông, bất động sản hiện cũng là một phần trong lượng phát thải gián tiếp (Scope 3) mà nhiều tập đoàn toàn cầu phải kiểm soát để thực hiện các cam kết giảm phát thải. Điều này khiến các tiêu chuẩn lựa chọn văn phòng thay đổi nhanh hơn so với trước đây.

Thực tế, nhiều chủ đầu tư đã bắt đầu cải tạo các tòa nhà cũ để bắt kịp xu hướng này. Loạt dự án như Mê Linh Point Tower, mPlaza hay Vincom Center Tower sau khi nâng cấp theo định hướng ESG đều cải thiện khả năng thu hút khách thuê, đồng thời duy trì mức giá thuê cao hơn mặt bằng chung.

Theo JLL, những tòa nhà có chứng nhận xanh và lộ trình giảm phát thải rõ ràng hiện ghi nhận mức giá thuê cao hơn khoảng 15-30% so với mặt bằng chung. Trong khi đó, chi phí nâng cấp thường chỉ chiếm khoảng 1-7% tổng giá trị tài sản nếu tập trung vào các hạng mục trọng điểm. Khoản đầu tư này không chỉ giúp giảm chi phí vận hành mà còn kéo dài tuổi thọ khai thác và duy trì giá trị bất động sản.

Theo giới chuyên gia, thị trường văn phòng TP HCM đang chuyển từ cạnh tranh về vị trí sang cạnh tranh về chất lượng tài sản. Trong giai đoạn nguồn cung mới liên tục gia nhập thị trường, việc cải tạo các tòa nhà hiện hữu không còn đơn thuần là hoạt động bảo trì mà đã trở thành chiến lược tái định vị nhằm giữ chân khách thuê và bảo toàn giá trị đầu tư.

Chu kỳ phát triển mới của thị trường sẽ không còn là cuộc đua xây thêm nguồn cung mà là cuộc cạnh tranh về chất lượng công trình và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững. Những tòa nhà thích ứng sớm với xu hướng này sẽ tiếp tục giữ lợi thế về tỷ lệ lấp đầy và giá thuê, trong khi nhóm tài sản chậm chuyển đổi có nguy cơ bị bỏ lại phía sau, ngay cả khi sở hữu vị trí đắc địa.