Bộ Tư pháp vừa công bố hồ sơ thẩm định dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) do Bộ Xây dựng chủ trì. Đáng chú ý, dự thảo mới không còn sử dụng khái niệm “chung cư có thời hạn”, nhưng vẫn quy định cụ thể về thời hạn sử dụng và phương án xử lý khi công trình xuống cấp, hết niên hạn thiết kế.
So với phương án từng được đưa ra tại kỳ họp bất thường của Quốc hội hồi tháng 8, dự thảo mới đã thay đổi về cách tiếp cận đối với vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư.
Cụ thể, trong phần giải thích từ ngữ, dự thảo không còn định nghĩa “chung cư có thời hạn” mà chỉ duy trì các khái niệm “nhà chung cư” và “nhà chung cư cũ”.
Thay vào đó, nội dung liên quan đến tuổi thọ công trình được đặt trong nhóm quy định về quản lý, sử dụng và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi bỏ khái niệm “chung cư có thời hạn”, thay vào đó quy định thời hạn sử dụng công trình theo hồ sơ thiết kế. Ảnh: Anh Văn
Cụ thể, thời hạn sử dụng của một tòa nhà chung cư được căn cứ vào hồ sơ thiết kế xây dựng của công trình và quy định của pháp luật về xây dựng. Mốc tính thời hạn được xác định từ thời điểm nhà chung cư bắt đầu được đưa vào khai thác, sử dụng.
Khi công trình đạt đến thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế, việc xử lý không đồng nghĩa với việc người dân đương nhiên phải rời khỏi căn hộ. Việc đánh giá, xử lý công trình sẽ được thực hiện theo các quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về xây dựng.
4 trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ
Dự thảo đồng thời thiết lập các trường hợp phải phá dỡ nhà chung cư, tập trung vào mức độ an toàn của công trình và yêu cầu quy hoạch.
Trường hợp đầu tiên là nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ, thiên tai hoặc các nguyên nhân khác khiến công trình không còn bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng.
Nhóm thứ hai là công trình có kết cấu chịu lực chính bị hư hỏng ở mức nguy hiểm, tiềm ẩn nguy cơ sập đổ và không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng. Khi đó, chủ sở hữu và người đang sử dụng phải được di dời khẩn cấp.
Với trường hợp hư hỏng cục bộ, nhà chung cư có thể phải phá dỡ nếu kết cấu chịu lực chính xuất hiện tình trạng nguy hiểm và đồng thời không đáp ứng các yêu cầu về một số hệ thống thiết yếu như phòng cháy, chữa cháy, cấp thoát nước, điện hoặc giao thông nội bộ.
Ngoài yếu tố an toàn, dự thảo còn tính đến yêu cầu của quy hoạch. Theo đó, một nhà chung cư dù chưa rơi vào các trường hợp nguy hiểm nêu trên vẫn có thể phải phá dỡ nếu nằm trong khu vực được quy hoạch phải cải tạo, xây dựng đồng bộ cùng các nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ.
Khi chung cư phải cải tạo, xây dựng lại, chủ sở hữu có thể tiếp tục sử dụng phần đất để đóng góp kinh phí xây dựng công trình mới. Ảnh: Anh Văn
Phá dỡ chung cư không đồng nghĩa mất quyền đối với đất
Một nội dung đáng chú ý khác trong dự thảo là quy định về quyền của chủ sở hữu khi nhà chung cư được cải tạo, xây dựng lại.
Đối với các trường hợp thuộc phạm vi dự thảo quy định, chủ sở hữu nhà chung cư, ngoại trừ các dự án được xây dựng từ năm 1994 trở về trước, có quyền tiếp tục sử dụng phần đất nơi tòa nhà tọa lạc để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại.
Phương án này được thực hiện thông qua việc chủ sở hữu đóng góp kinh phí xây dựng công trình mới.
Mức đóng góp dự kiến được tính dựa trên diện tích sử dụng căn hộ của từng chủ sở hữu và suất đầu tư xây dựng mới 1 m2 sàn nhà ở tại thời điểm tòa nhà bị phá dỡ.
Trong trường hợp chủ sở hữu không lựa chọn hoặc không thực hiện việc đóng góp kinh phí để cải tạo, xây dựng lại, dự thảo đưa ra cơ chế bồi thường giá trị quyền sử dụng đất có nhà chung cư.
Mức bồi thường được xác định theo phần quyền sử dụng đất của chủ sở hữu, căn cứ quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm phá dỡ.
Sau khi nhận bồi thường, chủ sở hữu sẽ bàn giao đất cho Nhà nước để thực hiện việc giao đất cho chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
