Dự kiến bổ sung hình thức hợp đồng BT trong cải tạo chung cư cũ

Tại dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung hình thức BT để phù hợp với pháp luật mô hình hợp tác công - tư (PPP).

Với hình thức BT này, Nhà nước sẽ chọn nhà đầu tư, doanh nghiệp để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Sau khi hoàn thành và bàn giao công trình, doanh nghiệp có thể được thanh toán bằng quỹ đất ở vị trí khác hoặc quyền khai thác quỹ đất tại dự án sau cải tạo.

Theo dự thảo luật, các dự án cải tạo chung cư cũ (gồm hình thức hợp đồng BT) được tạo điều kiện tối đa, cắt giảm thủ tục như không yêu cầu phải có chấp thuận chủ trương đầu tư. Cơ quan soạn thảo cũng đề xuất làm rõ cơ chế ưu đãi cho doanh nghiệp tham gia với phần diện tích kinh doanh thương mại trong các dự án này.

Việc bổ sung hợp đồng BT trong cải tạo chung cư cũ nhằm huy động nguồn lực tư nhân, giảm áp lực vốn ngân sách. Ngoài ra, Bộ Xây dựng cho rằng chính sách này cũng góp phần tháo gỡ khó khăn tài chính, đẩy nhanh tiến độ và tăng chất lượng sống của người dân tại các khu tập thể, chung cư cũ.

Thực tế, thời gian qua việc cải tạo, xây lại chung cư cũ tại các đô thị (gồm Hà Nội, TP HCM) gặp nhiều khó khăn về cơ chế, thu hút nhà đầu tư. Theo Luật Nhà ở 2023, dự án cải tạo chung cư xuống cấp chỉ được thực hiện khi 80% chủ nhà, chủ đất đồng ý với phương án bồi thường, tái định cư, xây dựng lại. Với chung cư nguy hiểm cấp D (hư hỏng nặng, mất an toàn, có nguy cơ sập đổ), UBND tỉnh có thể quyết định theo phương án tối ưu.

Hà Nội đang áp dụng cơ chế thí điểm từ giữa tháng 12/2025, khi chỉ cần hơn 75% chủ sở hữu đồng ý, thành phố được quyết định cưỡng chế phá dỡ, cải tạo chung cư cũ.

Tại kế hoạch phát triển nhà ở 2026-2030 vừa công bố, thành phố đưa vào danh mục cải tạo, tái thiết đô thị cần chỉnh trang ngay, trong đó có khu tập thể Giảng Võ, Ngọc Khánh, hay 51 Huỳnh Thúc Kháng.

Thủ đô có 11 dự án cải tạo chung cư cũ đang triển khai và 3 dự án đã hoàn thành theo đề án. Đến 2030, Hà Nội phấn đấu hoàn thành cải tạo 20.000 căn hộ tập thể cũ thuộc trường hợp phải phá dỡ. 5 năm tiếp theo, toàn bộ 2.160 nhà chung cư sẽ được hoàn thành chỉnh trang, tái thiết đô thị.

Tương tự tại TP HCM, quý cuối năm 2025, Sở Xây dựng dự kiến hoàn thành việc cải tạo, xây lại các chung cư cũ trước 1975, cũng như số hư hỏng nặng, cấp D hoặc hết niên hạn sử dụng xây trong giai đoạn 1975-1994.

Riêng khu vực TP HCM cũ có 474 chung cư với 573 lô xây trước năm 1975 đã xuống cấp, mất an toàn. Trong đó, 16 chung cư được xếp loại cấp D (nguy hiểm), 116 cấp C (tiềm ẩn nguy hiểm), 332 cấp B (không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường), và 12 công trình đã tháo dỡ hoặc chuyển mục đích sử dụng. Đến tháng 9/2025, 5 chung cư cấp D đã được tháo dỡ hoàn toàn, 6 công trình khác cũng đã được dỡ bỏ.

Về phát triển nhà ở, dự thảo bổ sung quy định mới về phát triển nhà thương mại giá phù hợp nhằm tăng nguồn cung tương ứng với khả năng tài chính của người mua. Cùng với đó, quy định về loại nhà dùng cho mục đích lưu trú cũng có thể được cụ thể hóa.

Theo đề xuất của Bộ Xây dựng tại dự thảo Nghị quyết về thí điểm phát triển nhà ở này, người thu nhập trên 20 triệu đồng một tháng được mua tối đa một căn nhà thương mại giá phù hợp, và không được bán trong 5 năm. Chủ đầu tư được quyết định giá nhà, với lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư dự án. Sau khi nghiệm thu công trình, họ sẽ thực hiện kiểm toán, quyết toán chi phí đầu tư và UBND cấp tỉnh hậu kiểm giá bán...

Bộ Xây dựng cho biết việc sửa đổi theo hướng trên sẽ giúp Nhà nước điều tiết thị trường nhà ở, hiện chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà ở thương mại giá cao.