Hà Nội đang tổ chức lấy ý kiến người dân đối với đồ án Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng tỷ lệ 1/5.000, làm cơ sở triển khai Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng. Dự án có phạm vi nghiên cứu khoảng 40 km, đi qua 16 xã, phường từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở. Chính sách bồi thường được phân loại theo nguồn gốc, thời điểm và tình trạng pháp lý của từng thửa đất.
Không phải cứ có sổ đỏ mới được bồi thường
Khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án, một trong những vấn đề được người dân quan tâm nhất là căn cứ nào để xác định quyền được bồi thường.
Theo cơ quan quản lý của Hà Nội, không chỉ dựa vào việc người dân có hay chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cơ quan chức năng sẽ xem xét đồng thời nguồn gốc thửa đất, thời điểm sử dụng, hồ sơ địa chính, hiện trạng và điều kiện pháp lý của từng trường hợp.
Điều đó đồng nghĩa, đất chưa được cấp sổ đỏ không mặc nhiên bị loại khỏi diện xem xét bồi thường.
Đất chưa có sổ đỏ không đồng nghĩa với việc người dân mất quyền được xem xét bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Ảnh: Sông Bùi
Đối với đất ở, pháp luật vẫn quy định một số trường hợp đang sử dụng đất ổn định, có giấy tờ đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận hoặc thuộc nhóm trường hợp được pháp luật đất đai công nhận quyền sử dụng đất thì có thể được xem xét bồi thường khi bị thu hồi.
Đáng chú ý, một số trường hợp sử dụng đất có vi phạm trước ngày 1/7/2014 nhưng đã sử dụng ổn định và thuộc diện được xem xét cấp giấy chứng nhận theo Điều 139 Luật Đất đai 2024 cũng có thể được bồi thường về đất theo điều kiện luật định.
Với đất nông nghiệp, pháp luật còn tính đến trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã sử dụng đất ổn định trước ngày 1/7/2004 nhưng chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.
Như vậy, giấy chứng nhận là một căn cứ quan trọng nhưng không phải căn cứ duy nhất để xác định quyền lợi khi thu hồi đất.
Mức bồi thường có thể cao hơn mức thông thường
Theo chính sách được Hà Nội áp dụng cho dự án, tiền bồi thường về đất không đơn thuần được xác định theo một mức chung cho tất cả hộ dân.
Sở Xây dựng cho biết, đối với các trường hợp đủ điều kiện thuộc phạm vi cơ chế đặc thù, mức bồi thường bằng tiền về đất có thể được áp dụng bằng 2 lần mức quy định theo cơ chế của thành phố và Nghị quyết 258 của Quốc hội.
Việc áp dụng mức này còn phụ thuộc loại đất và điều kiện pháp lý cụ thể của từng trường hợp.
Ngoài phần đất, người dân còn có thể được xem xét bồi thường đối với nhà, công trình xây dựng, cây trồng, vật nuôi và các khoản chi phí đầu tư còn lại trên đất theo quy định tương ứng.
Một số trường hợp đủ điều kiện có thể được bồi thường bằng tiền về đất ở mức gấp 2 lần mức quy định theo cơ chế áp dụng cho dự án. Ảnh: Thành An
Đối với đất nông nghiệp, phạm vi được bồi thường được xác định dựa trên nhiều điều kiện, trong đó có hạn mức đất và quá trình sử dụng.
Một trường hợp đáng chú ý là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã sử dụng đất ổn định trước ngày 1/7/2004 nhưng chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận vẫn có thể được xem xét bồi thường theo quy định.
Ngoài ra, người sử dụng đất nông nghiệp có giấy chứng nhận hoặc đáp ứng điều kiện cấp giấy chứng nhận cũng thuộc nhóm được xem xét quyền lợi khi Nhà nước thu hồi.
Trong khi đó, với đất phi nông nghiệp không phải đất ở, phạm vi được bồi thường chủ yếu gắn với hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất và đã trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian thuê, cùng các điều kiện pháp lý liên quan.
Những trường hợp có thể không được bồi thường về đất
Ở chiều ngược lại, pháp luật cũng xác định rõ những nhóm đất không thuộc diện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi.
Theo Sở Xây dựng Hà Nội, các trường hợp này bao gồm đất thuộc diện quản lý của cơ quan, tổ chức Nhà nước; đất không đáp ứng điều kiện được cấp giấy chứng nhận; cùng một số trường hợp lấn, chiếm đất.
Đáng chú ý, việc lấn chiếm đất không chỉ được xem xét ở thời điểm hiện tại mà còn phụ thuộc thời điểm và tình trạng quản lý, sử dụng đất.
Trường hợp lấn, chiếm đất là đất do cơ quan, tổ chức Nhà nước quản lý từ ngày 1/7/2014 trở về sau thuộc nhóm không được bồi thường về đất theo quy định.
Một số trường hợp lấn, chiếm đất là trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp hoặc công trình công cộng trước ngày 1/7/2014, dù đã được cơ quan có thẩm quyền lập văn bản ngăn chặn nhưng người sử dụng vẫn cố tình vi phạm, cũng không thuộc diện được bồi thường về đất.
Ngoài bồi thường về đất, người dân còn có thể được hỗ trợ ổn định đời sống, chuyển đổi nghề, di chuyển và tái định cư tùy từng trường hợp. Ảnh: Thành An
Không được bồi thường về đất vẫn có thể được xem xét hỗ trợ
Quyền lợi của người dân khi thu hồi đất cũng không chỉ nằm ở khoản tiền bồi thường giá trị quyền sử dụng đất.
Theo chính sách hiện hành, các hộ bị ảnh hưởng còn có thể được xem xét nhiều khoản hỗ trợ tùy từng trường hợp như ổn định đời sống, ổn định sản xuất và kinh doanh, di chuyển, tháo dỡ công trình, đào tạo và chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm hoặc hỗ trợ tái định cư.
Đặc biệt, đối với người đủ điều kiện, chính sách hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm có mức bằng 5 lần giá đất nông nghiệp theo quy định của thành phố.
Một số tài sản hoặc công trình không đủ điều kiện để bồi thường nhưng đáp ứng các điều kiện nhất định vẫn có thể được xem xét hỗ trợ.
Vì vậy, việc một thửa đất không thuộc diện được bồi thường về đất không đồng nghĩa toàn bộ quyền lợi của người sử dụng đất bị loại bỏ.
