Nguồn cung lập đỉnh, nhưng lệch pha nhu cầu
Theo dữ liệu mới công bố của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2025 ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm mở bán mới trên toàn thị trường – mức cao nhất kể từ năm 2019, tiệm cận đỉnh nguồn cung của chu kỳ trước.
Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung tiếp tục mất cân đối khi phần lớn sản phẩm thuộc phân khúc căn hộ cao cấp hoặc bất động sản thấp tầng giá trị lớn, trong khi nhà ở giá phù hợp vẫn thiếu hụt nghiêm trọng. Đáng chú ý, khoảng 25% số căn hộ chào bán có giá trên 100 triệu đồng/m2. Chính sự lệch pha này khiến dù nguồn cung tăng nhanh, mặt bằng giá bất động sản vẫn liên tục thiết lập mức mới.
Theo VARS, trong thời gian tới, những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc không phù hợp với nhu cầu ở thực sẽ đối mặt nguy cơ “đóng băng” giao dịch. Ảnh minh hoạ.
Về giao dịch, các dự án mới trong nửa đầu và giữa năm 2025 được hấp thụ khá tốt nhờ nhu cầu nhà ở bị “nén” suốt nhiều năm. Không ít dự án rơi vào tình trạng “cháy hàng”, thậm chí người mua phải trả chênh để sở hữu sản phẩm. Nhiều nhà đầu tư ghi nhận mức lợi nhuận cao trong thời gian ngắn, có trường hợp lãi gấp đôi vốn sau hơn một năm nắm giữ.
Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, thị trường bắt đầu xuất hiện những chuyển biến rõ rệt. Dù vẫn có các dự án tiêu thụ tốt, song tình trạng phân hóa ngày càng rõ khi nguồn cung tăng đồng loạt trên diện rộng. Khoảng 1.000 dự án được tháo gỡ vướng mắc và tái triển khai; nhiều dự án quy mô hàng nghìn ha được phê duyệt nhanh; một số chủ đầu tư đẩy mạnh triển khai nhằm tránh nguy cơ bị thu hồi đất do quá thời hạn theo quy định mới.
VARS nhận định: “Khi nguồn cung gia tăng trên diện rộng với nhiều lựa chọn hơn, thị trường bắt đầu bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất. Mặt bằng giá tiếp tục duy trì ở mức cao, nhưng thanh khoản không còn phủ đều cho mọi khu vực và mọi phân khúc”.
Cùng với đó, xu hướng lãi suất tăng khiến áp lực tài chính bộc lộ rõ hơn đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn, tham gia thị trường trong các đợt tăng nóng. Thị trường dần thu hẹp đối tượng tham gia. Người mua ở thực buộc phải có nền tảng tài chính vững vàng và khả năng tích lũy dài hạn. Nhà đầu tư cũng không còn dễ dàng đạt lợi nhuận nhanh như giai đoạn trước.
Những dự án "ngáo giá" có nguy cơ "đóng băng" giao dịch
Về dài hạn, VARS cho rằng giá bất động sản sẽ không còn tăng nóng nhưng cũng khó giảm sâu, bởi nhu cầu nhà ở thực luôn duy trì ở mức cao, kinh tế tiếp tục tăng trưởng, đầu tư hạ tầng không ngừng mở rộng. Các yếu tố này giúp gia tăng giá trị bất động sản và kích thích nhu cầu đầu tư. Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án ngày càng tăng, đặc biệt là các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai theo bảng giá đất mới, cũng tạo ra mặt bằng giá mới cho thị trường.
Tuy nhiên, sức cầu trong thời gian tới sẽ mang tính chọn lọc rất cao. Những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc không phù hợp với nhu cầu ở thực sẽ đối mặt nguy cơ “đóng băng” giao dịch, ngay cả khi mặt bằng giá chung vẫn duy trì xu hướng tăng.
Trong bức tranh tổng thể, bất động sản khu vực trung tâm tiếp tục giữ mặt bằng giá cao và đà tăng trưởng ổn định theo năm. Dù vậy, VARS lưu ý mặt bằng giá ở trung tâm chỉ thực sự bền vững khi thị trường vùng ven vận hành lành mạnh. Nếu thanh khoản tại vùng ven suy giảm mạnh, nhà đầu tư có thể buộc phải cơ cấu lại danh mục, bán ra các tài sản có tính thanh khoản tốt hơn – thường là bất động sản khu vực trung tâm để xử lý dòng tiền.
Theo các chuyên gia, trong bối cảnh mới, lợi thế sẽ nghiêng về những dự án có vị trí gắn với hạ tầng hiện hữu, pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ xây dựng rõ ràng và mức giá nằm trong “biên độ chấp nhận được” của người mua ở thực. Ngược lại, các dự án chạy theo làn sóng đầu cơ, đẩy giá nhanh trong thời gian ngắn nhưng thiếu nền tảng giá trị thực sẽ đối diện rủi ro tồn kho kéo dài.
Ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, một điểm khác biệt căn bản của chu kỳ mới là sự phân hóa ngày càng rõ nét. Nếu như trước đây, mỗi khi thị trường “ấm lên”, hầu hết các phân khúc đều tăng giá đồng loạt, thì từ sau năm 2024 đến nay, dòng tiền đã trở nên thận trọng và có chọn lọc hơn.
Theo ông Quê, nhà đầu tư sẽ ưu tiên những khu vực trung tâm đô thị, nơi có câu chuyện hạ tầng, quy hoạch rõ ràng và đã hiện hữu trên thực tế. Những tài sản đáp ứng nhu cầu ở thật, tạo ra dòng tiền ổn định và có khả năng khai thác kinh doanh tốt sẽ giữ giá tương đối vững.
Những sản phẩm xa trung tâm, nhu cầu ở thấp, khả năng kinh doanh kém sẽ đối mặt với nguy cơ giảm thanh khoản, thậm chí là mất thanh khoản và sụt giá khi nguồn cung quá tải.
