Ngại làm nhà cho thuê vì áp lực vốn
Là doanh nghiệp từng phát triển dự án nhà ở xã hội, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần G-Home, cho rằng, phát triển nhà ở xã hội cho thuê là bài toán rất khó với doanh nghiệp do thời gian thu hồi vốn dài, rủi ro lớn và chi phí tài chính cao.
Theo ông, trước đây quy định từng yêu cầu dành 20% quỹ nhà ở xã hội để cho thuê. Tuy nhiên, quy định này không khả thi nên đã được bỏ trong Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.
Chia sẻ với PV VietNamNet, ông Nam đánh giá chủ trương phát triển nhà ở cho thuê là phù hợp với xu hướng phát triển chung của thế giới, tạo điều kiện để người dân linh hoạt dịch chuyển tới các đô thị có nhiều cơ hội việc làm. Tuy nhiên, tại Việt Nam, mô hình này vẫn gặp nhiều vướng mắc.
Khó khăn lớn nhất là doanh nghiệp phải thu hồi vốn trong thời gian dài, trong khi nguồn vốn vay chủ yếu là ngắn hạn. Điều này khiến áp lực tài chính lớn và tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Bên cạnh đó, chi phí lãi vay cao cũng khiến giá thuê nhà ở xã hội nhiều trường hợp còn cao hơn giá thuê nhà dân trong cùng khu vực. Trong khi đó, điều kiện thuê nhà ở xã hội lại khá phức tạp.
“Nếu không có các chính sách thật sự đột phá thì doanh nghiệp khó có động lực đầu tư, còn người dân vẫn có tâm lý muốn sở hữu nhà hơn là đi thuê. Để phát triển nhà ở cho thuê cần có các cơ chế hỗ trợ cụ thể như chính sách đất đai, hỗ trợ tiền sử dụng đất và đặc biệt là các gói tín dụng ưu đãi, tái cấp vốn để giảm và ổn định lãi suất trong dài hạn”, ông Nam nói.
Ông lưu ý, doanh nghiệp không nhất thiết cần lãi suất quá thấp nhưng cần nguồn vốn dài hạn và lãi suất ổn định để yên tâm đầu tư. Bởi việc sử dụng vốn vay ngắn hạn để đầu tư dài hạn tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Do đó, ông Nam cho rằng để mô hình nhà ở cho thuê phát triển bền vững cần có cơ chế rõ ràng, cụ thể và định lượng được mức hỗ trợ cho doanh nghiệp như miễn giảm thuế, hỗ trợ lãi suất, hỗ trợ vốn vay.
Ngoài ra, chính sách cũng cần hướng tới đúng đối tượng có nhu cầu thuê thực sự, đồng thời bảo đảm mức giá thuê phù hợp, tránh tình trạng giá thuê tại một số dự án nhà ở xã hội từng cao hơn cả căn hộ thương mại cùng khu vực do chi phí tài chính lớn.
Về diện tích căn hộ cho thuê, cần được nghiên cứu phù hợp với từng nhóm đối tượng như công nhân, sinh viên, người lao động hay lực lượng vũ trang để đáp ứng đúng nhu cầu thực tế.
Nhà nước cần đứng ra phát triển quỹ nhà ở cho thuê
TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho hay, nhà ở là loại hàng hóa đặc biệt quan trọng, liên quan trực tiếp đến an sinh xã hội. Trong xã hội lại luôn tồn tại nhiều nhóm đối tượng khác nhau, trong đó có nhóm người thu nhập thấp và người yếu thế cần được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở.
Hiện tại, Việt Nam hiện chủ yếu phát triển nhà thương mại và nhà ở xã hội. Tuy nhiên, việc triển khai nhà ở xã hội đang tồn tại nhiều bất cập khi nguồn vốn vẫn phụ thuộc chủ yếu vào ngân hàng thương mại, trong khi người thu nhập thấp lại khó chứng minh tài chính và thu nhập ổn định để tiếp cận.
Trên thực tế, nhà ở xã hội đang bị “tích sản hóa” khi người mua được sở hữu, dẫn tới tình trạng lách luật, làm giả hồ sơ để mua.
“Thay vì tập trung phát triển nhà ở xã hội để bán, cần chuyển mạnh sang mô hình nhà ở cho thuê. Mô hình này tại nhiều nước phát triển chủ yếu sử dụng nguồn lực công và ngân sách Nhà nước”, ông Lượng nói với VietNamNet.
Ông đề xuất, Việt Nam có thể nghiên cứu thành lập quỹ nhà ở quốc gia để huy động nguồn lực phát triển nhà cho thuê. Quỹ này có thể được hình thành từ nhiều nguồn khác nhau, như đóng góp từ tiền lương của người lao động, nguồn vốn từ doanh nghiệp sử dụng lao động hoặc các nguồn lực công khác.
Tại nhiều nước, doanh nghiệp sử dụng lao động sẵn sàng tham gia đóng góp vào quỹ nhà ở nhằm giúp người lao động ổn định chỗ ở và gắn bó lâu dài. Người lao động có thể trích một phần tiền lương để đóng vào quỹ nhà ở, tương tự như một khoản bảo hiểm nhà ở. Sau một thời gian tích lũy, họ có thể sử dụng nguồn quỹ này để thuê, thuê mua hoặc mua nhà.
Ngoài ra, nhiều nước cũng triển khai hiệu quả mô hình chính quyền địa phương đứng ra đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê hoặc thuê doanh nghiệp xây dựng, sau đó Nhà nước quản lý và cho người dân thuê lại.
Ví dụ tại Singapore, Nhà nước giữ vai trò trung tâm trong phát triển và quản lý quỹ nhà ở quy mô lớn, kết hợp nhiều hình thức sở hữu và thuê. Tại New Zealand, chính quyền chuẩn bị sẵn quỹ đất và quy hoạch, doanh nghiệp tham gia xây dựng rồi bàn giao để Nhà nước quản lý, cho thuê.
Do đó, ông Trần Xuân Lượng nhấn mạnh doanh nghiệp chỉ nên đóng vai trò đơn vị xây dựng thuê cho Nhà nước, còn Nhà nước sẽ trực tiếp quản lý, vận hành và cho thuê nhà ở.
Theo ông, nhà ở xã hội là chính sách an sinh nên cần sử dụng nguồn lực công thay vì hoàn toàn phụ thuộc cơ chế lợi nhuận. Nhà nước cần quy hoạch quỹ đất riêng cho nhà cho thuê, đồng thời đầu tư đồng bộ hạ tầng kết nối như giao thông công cộng, điện, đường, trường học, bệnh viện để hình thành các khu nhà ở có chất lượng sống tốt.
"Không nhất thiết phải phát triển nhà ở cho thuê tại khu vực trung tâm vì quỹ đất ngoài trung tâm hiện vẫn còn lớn nếu được quy hoạch và kết nối hạ tầng phù hợp”, ông nói.
Về chính sách cho người thuê, cần xây dựng cơ chế phân loại theo độ tuổi, thu nhập và nhóm đối tượng để bảo đảm công bằng. Những người yếu thế, người neo đơn, người khuyết tật hoặc các gia đình trẻ cần được hỗ trợ mức giá thuê phù hợp.
