Thị trường bất động sản đang hướng tới các dòng sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực. Ảnh: Nhật Nam
Chuyển hướng về nhu cầu ở thực
Giai đoạn 2024-2025 đánh dấu sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường bất động sản sau thời kỳ trầm lắng kéo dài. Tuy nhiên, bước sang năm 2026, thị trường không còn chứng kiến những đợt tăng trưởng nóng trên diện rộng mà bước vào giai đoạn phát triển thực chất hơn; thanh khoản tập trung đáp ứng nhu cầu ở thực, đặc biệt là căn hộ trung cấp, nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, các dự án có hạ tầng đồng bộ. Những sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc có giá trị quá lớn đang gặp khó khăn trong tìm kiếm khách hàng. Đáng chú ý, tâm lý người mua thay đổi đáng kể. Nếu như trước đây, nhiều khách hàng quan tâm đến khả năng tăng giá của sản phẩm thì hiện nay các yếu tố như: Vị trí, tiện ích, chất lượng xây dựng, kết nối giao thông, môi trường sống, khả năng khai thác sử dụng thực tế... được đặt lên hàng đầu.
Tổng Giám đốc JLL Việt Nam Trang Lê nhận định, thị trường bất động sản đang dần khép lại giai đoạn phát triển dựa trên kỳ vọng tăng giá đơn thuần để chuyển sang mô hình minh bạch hơn, tập trung vào giá trị sử dụng thực tế và hiệu quả dài hạn. Sự dịch chuyển này không chỉ tác động đến hành vi của người mua mà còn tạo áp lực buộc các doanh nghiệp địa ốc phải thay đổi cách tiếp cận thị trường. Nhu cầu ở thực gia tăng không chỉ tạo cơ hội mới mà còn thúc đẩy quá trình sàng lọc doanh nghiệp trên thị trường bất động sản. Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, năng lực tài chính tốt, sản phẩm phù hợp nhu cầu thực và khả năng triển khai dự án hiệu quả sẽ có lợi thế trong cuộc cạnh tranh mới. Ngược lại, các doanh nghiệp phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy tài chính hoặc theo đuổi các dự án mang tính đầu cơ có thể gặp nhiều khó khăn.
“Sự gia tăng nhu cầu ở thực đang trở thành chất xúc tác quan trọng thúc đẩy thị trường bất động sản bước sang giai đoạn phát triển mới. Trong bối cảnh đó, chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp địa ốc cũng không còn xoay quanh câu chuyện bán hàng bằng kỳ vọng mà bắt đầu từ việc tạo ra sản phẩm thực sự đáp ứng nhu cầu người dân. Đây được xem là nền tảng quan trọng để thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững”, bà Trang Lê nhìn nhận.
Nền tảng giúp thị trường phát triển bền vững
Đánh giá về xu hướng gia tăng nhu cầu ở thực trên thị trường hiện nay, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) Phạm Thị Miền cho rằng, đây là tín hiệu tích cực cho thấy thị trường đang dần trở về giá trị cốt lõi. Giai đoạn trước, sự tham gia ồ ạt của dòng tiền đầu cơ khiến nhiều phân khúc bất động sản tăng giá nhanh hơn tốc độ tăng trưởng thu nhập và nhu cầu thực tế của người dân. Tuy nhiên, sau quá trình điều chỉnh kéo dài, thị trường bước vào chu kỳ phát triển mới với động lực chính đến từ nhu cầu nhà ở thực. Nhiều doanh nghiệp chuyển hướng sang giá trị thiết thực như chất lượng sống, không gian sinh hoạt, tiện ích giáo dục, y tế, thương mại, khả năng kết nối giao thông hay chi phí vận hành hợp lý…
Các chương trình bán hàng cũng được thiết kế linh hoạt hơn nhằm hỗ trợ khách hàng có nhu cầu ở thực như triển khai các gói vay dài hạn, ân hạn nợ gốc hoặc hỗ trợ lãi suất nhằm giảm áp lực tài chính cho người mua nhà. Bên cạnh đó, xu hướng ứng dụng công nghệ số trong quản trị doanh nghiệp và phát triển dự án cũng được đẩy mạnh, giúp giảm giá thành sản phẩm, nâng cao khả năng tiếp cận của người dân. “Người mua hiện nay có xu hướng tính toán kỹ hơn về khả năng tài chính, nhu cầu sử dụng và giá trị khai thác lâu dài của sản phẩm. Các quyết định mua nhà không còn dựa chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn mà tập trung vào chất lượng sống, tính pháp lý, khả năng kết nối hạ tầng và tiềm năng sử dụng thực tế. Đây là dấu hiệu cho thấy thị trường đang phát triển theo hướng lành mạnh hơn”, bà Phạm Thị Miền nhận định.
Cũng theo bà Phạm Thị Miền, sự thay đổi trong hành vi của khách hàng đang buộc doanh nghiệp bất động sản phải điều chỉnh chiến lược phát triển dự án thay vì tập trung vào sản phẩm cao cấp hoặc dự án mang tính đầu tư thuần túy, nhiều doanh nghiệp chuyển hướng sang phân khúc có nhu cầu ở thực cao như căn hộ trung cấp, nhà ở xã hội, sản phẩm có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân... Vì vậy giai đoạn tới, những doanh nghiệp có khả năng nghiên cứu nhu cầu thị trường tốt, phát triển sản phẩm phù hợp và bảo đảm tiến độ, chất lượng dự án sẽ chiếm ưu thế. Ngược lại, các dự án có giá bán vượt quá khả năng hấp thụ của thị trường hoặc thiếu giá trị sử dụng thực tế sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc thu hút khách hàng. Đặc biệt, nhờ quá trình đô thị hóa nhanh, tốc độ gia tăng dân số và xu hướng hình thành hộ gia đình trẻ... là nền tảng quan trọng giúp thị trường bất động sản duy trì đà phát triển trung và dài hạn.
“Từ nay đến năm 2030, nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và các cực tăng trưởng mới vẫn tiếp tục gia tăng. Do đó, doanh nghiệp nào tạo ra được sản phẩm đáp ứng nhu cầu người dân với mức giá hợp lý, pháp lý minh bạch và chất lượng bảo đảm sẽ có nhiều cơ hội phát triển bền vững. Đây cũng là xu hướng giúp thị trường bất động sản vận hành ổn định hơn, hạn chế những cơn sốt giá mang tính đầu cơ như trước đây”, bà Phạm Thị Miền nhận định.
