Thị trường đang gặp khó ra sao?
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), dịch COVID-19 về cơ bản đã được kiểm soát nhưng vẫn còn diễn biến khó lường và nền kinh tế toàn cầu phải đương đầu với những thách thức rất nghiêm trọng như các xung đột địa chính trị, đứt gãy chuỗi cung ứng, lạm phát tăng cao và không loại trừ nguy cơ suy thoái kinh tế. Trong khi, Việt Nam được nhiều tổ chức quốc tế uy tín đánh giá là một điểm sáng trong phục hồi, phát triển nền kinh tế, GDP có thể tăng trên 8% năm 2022 và dự báo tiếp tục tăng trưởng cao trong năm 2023; Moody’s cũng vừa nâng xếp hạng tín nhiệm của Việt Nam từ Ba3 lên Ba2 triển vọng ổn định.
Hiện nay, Chính phủ đang quyết liệt chỉ đạo kiểm soát không để xảy ra nguy cơ lạm phát và suy thoái kinh tế để thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững và đủ sức chống chịu với các "cú sốc" từ bên ngoài do nền kinh tế nước ta có "độ mở" lớn và hội nhập ngày càng sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu.
Đối với thị trường bất động sản (BĐS) sau đại dịch tuy đã phục hồi và tăng trưởng trở lại nhưng vẫn chưa thật sự an toàn, lành mạnh và bền vững. Khó khăn vẫn đang bủa vây từ chủ đầu tư đến người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp. Đặc biệt trong bối cảnh nguồn vốn tín dụng đang được kiểm soát chặt chẽ.
Một số DN địa ốc phía Nam vẫn đang tích cực nhắm quỹ đất mới để chuẩn bị cho năm 2023. Ảnh: Vũ Phạm
Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho biết, các chủ đầu tư, người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường BĐS khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn khác. Hoặc các doanh nghiệp (DN) có thể sẽ ngày càng khó tiếp cận được thị trường vốn trái phiếu DN so với trước đây, trong đó có tác động của Nghị định 65 của Chính phủ.
"Các DN BĐS hiện cũng khó huy động vốn ứng trước của khách hàng do thị trường đang "chững lại, trầm lắng", giao dịch sụt giảm dẫn đến rủi ro. Bị mất thanh khoản là nỗi lo lớn nhất của các chủ đầu tư dự án và nhà đầu tư thứ cấp", ông Châu nhìn nhận.
Pháp luật về đất đai quy định chủ đầu tư dự án có sử dụng đất dưới 20ha phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu 20% tổng mức đầu tư. Từ 20ha trở lên phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu 15% tổng mức đầu tư, sau khi đã bỏ ra nguồn vốn lớn để tạo lập quỹ đất (chiếm khoảng 30% tổng mức đầu tư), thì các chủ đầu tư rất cần được bổ sung nguồn vốn trung hạn. Trước tiên là nguồn vốn tín dụng để triển khai thực hiện dự án cho đến thời điểm đủ điều kiện huy động vốn của khách hàng hoặc đủ điều kiện phát hành trái phiếu DN.
Do vậy, nguồn vốn tín dụng ngân hàng là nguồn "vốn mồi" đầu tiên rất quan trọng, giữ vai trò là "bà đỡ" cho các DN BĐS. Nhưng, hệ thống ngân hàng thương mại là nơi cung ứng nguồn vốn lưu động cho nền kinh tế trong lúc thị trường BĐS lại cần nguồn vốn trung, dài hạn. Từ năm 2016 đến nay, NHNN kiên định lộ trình giảm dần tỷ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn (về mục tiêu 30%) để cho vay trung, dài hạn.
"Lẽ ra, thị trường BĐS phải được cung ứng từ thị trường vốn như thị trường chứng khoán, trái phiếu DN, các quỹ đầu tư BĐS, quỹ đầu tư tín thác BĐS - REITS, nhưng thị trường vốn ở Việt nam còn rất nhỏ bé", ông Châu nhận định và cho biết, các DN và người mua nhà đều gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, nhất là sau khi cơ quan Thanh tra Giám sát NHNN chi nhánh TP.HCM có văn bản chỉ đạo quản lý chặt chẽ tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS.
Ngoài ra, vị Chủ tịch HoREA cũng cho rằng, hiện nay, các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, nhà đầu tư và người mua nhà rất mong muốn tiếp tục được vay tín dụng dù phải chịu lãi suất vay cao hơn trước đây.
Thay đổi kế hoạch và tìm hướng đi mới
Chia sẻ với Nhadautu.vn , ông N.V.H, Giám đốc DN địa ốc ở TP.HCM cho biết, phần lớn vốn đầu tư của các DN BĐS đang dựa vào vốn vay ngân hàng. Việc "siết" tín dụng và trái phiếu DN đột ngột đã tác động tiêu cực đến nguồn cung BĐS, gây khó khăn cho nhiều DN và cho cả người mua nhà.
"Nhiều dự án không thể triển khai, một số DN đã lùi kế hoạch sang năm 2023. Do đó, năm nay nguồn cung nhà ở vốn đã khan hiếm nay càng khan hiếm hơn, kéo theo giá nhà đất vẫn tiếp tục tăng dù thị trường ảm đạm", ông N.V.H nói và cho biết, chính sách tín dụng hiện tại đã hạn chế được tình trạng đầu cơ. Song, cũng đã tác động lớn đến những người có nhu cầu thực.
Bên cạnh đó, ông N.V.H cho rằng, nhiều DN địa ốc phía Nam "trở tay không kịp" với việc "siết" tín dụng dù cũng đã lường trước những khó khăn. Hiện nay, các DN đều đang tính toán lại lộ trình, tìm hướng đi mới, một số doanh nghiệp sẽ tập trung vào phân khúc vừa túi tiền hoặc tiếp tục mở rộng quỹ đất nếu tài chính vững vàng.
"Có thể nói, giống như đợt COVID-19, thời điểm này dòng tiền DN gần như bị đứng hoàn toàn. Dòng tiền giống như máu trong cơ thể của mình, máu mà không lưu thông được thì DN sẽ đối mặt với vô vàn khó khăn", ông N.V.H nhìn nhận và cho biết, công ty đã dự trù nguồn lực tài chính cho vài năm do đó, thị trường có khó khăn nhưng vẫn có "ánh sáng ở cuối đường hầm".
Bối cảnh hiện nay không cho phép công ty đứng ra triển khai dự án. Công ty tiếp tục mở rộng hợp tác và đầu tư với các chủ đầu tư có tiềm lực khác. Song song, công ty cũng tập trung M&A nhiều hơn để chuẩn bị chạy dự án cho năm sau. Đồng thời, thay vì phát triển dự án khu dân cư, công ty sẽ tìm hướng đi mới đối với thị trường nghỉ dưỡng tại các vùng đất mới như Lâm Đồng, Đắk Lawsk...
"Với những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính, có quỹ đất, công ty sẽ hợp tác, lên ý tưởng bán hàng, quảng bá, truyền thông… để cùng có lợi. Còn về dài hạn, công ty sẽ đi mua những quỹ đất ở vùng đất mới, nhiều tiềm năng. Có thể thấy, xu hướng BĐS có view sông, núi, đồi... sắp tới sẽ lên ngôi và công ty cũng đã có quỹ đất chuẩn bị cho loại hình này trong năm 2023", ông N.V.H cho hay.
Trong khi, Thắng Lợi Group cũng dành thời gian của năm nay cho việc tái cấu trúc, tiếp tục mở rộng quỹ đất nhằm chuẩn bị nguồn lực khi thị trường sôi động trở lại. Đồng thời, DN cũng nâng cấp sản phẩm để tăng tính cạnh tranh, tập trung vào phân khúc vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu ở thực.
"Năm 2023, Thắng Lợi Group sẽ phát triển thêm dòng sản phẩm chung cư. DN đã chuẩn bị quỹ đất phát triển dự án với 10.000 căn hộ đại chúng", ông Nguyễn Thanh Quyền, CEO Thắng Lợi Group chia sẻ và nhận định, khi thị trường gặp khó khăn cũng là lúc thị trường sàng lọc, các chủ đầu tư có năng lực sẽ tiếp tục phát triển giúp thị trường phát triển ổn định và tạo môi trường kinh doanh minh bạch.
Còn một số DN địa ốc phía Nam thì lại dời kế hoạch mở bán sản phẩm vào cuối năm 2022 sang đầu năm 2023.
Đơn cử như Vạn Phúc Group đã dời kế hoạch mở bán dự án căn hộ cao cấp nằm trong Khu đô thị Vạn Phúc trong năm nay sang năm sau. Thay vào đó, tập đoàn tiếp tục tập trung vào hoàn thiện xây dựng các hạng mục tiện ích và dịch vụ, không đẩy mạnh bán hàng trong năm nay mà chờ đợi các diễn biến trong năm 2023 để có kế hoạch chi tiết hơn.
Tương tự, Tập đoàn Nam Long cũng lùi kế hoạch mở bán dự án ở Đồng Nai và Cần Thơ. Cụ thể, tại Đồng Nai, giai đoạn 2 của Khu đô thị Izumi City và Paragon Đại Phước dự kiến sẽ mở bán vào quý I/2023 thay vì dịp cuối năm 2022. Còn dự án khu dân cư tại Cần Thơ cùng dời sự kiện mở bán sang năm 2023.
An Gia, Đất Xanh cũng không ngoài lệ. Trong đó, Tập đoàn An Gia này đã có kế hoạch giới thiệu dự án The Gio Riverside (TP. Thủ Đức) vào cuối năm 2022 nhưng đã lùi sang năm 2023. Đất Xanh cũng dời kế hoạch triển khai một số dự án sang năm 2023 như dự án căn hộ Lux Star (TP.HCM), Opal Cityview, DXH Parkview (Bình Dương).
