Doanh nghiệp địa ốc khổ vì vướng tiền sử dụng đất kéo dài nhiều năm

Tại hội nghị triển khai Chỉ thị 45/CT-UBND ngày 5-5-2026 của UBND TP HCM về việc tiếp tục tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng kéo dài mới đây, bà Nguyễn Nam Phương, Chủ tịch HĐTV kiêm Tổng Giám đốc Công ty TNHH MTV Lan Anh, bày tỏ nhiều bức xúc trước những vướng mắc kéo dài tại các dự án của doanh nghiệp ở Bà Rịa - Vũng Tàu cũ (nay thuộc TPHCM), đặc biệt liên quan đến nghĩa vụ tài chính và việc xác định tiền sử dụng đất.

Quy trình định giá đất hiện còn nhiều bất cập

Theo bà Phương, Công ty Lan Anh là một trong những đơn vị tiên phong đầu tư nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp tại xã Hòa Long và phường Tam Long, dù thời điểm triển khai chưa có quy định bắt buộc.

Doanh nghiệp mong muốn đồng hành cùng địa phương đưa người dân về sinh sống đông hơn, góp phần thay đổi diện mạo khu vực. Đến nay, các khu vực này đã phát triển rõ rệt, dân cư đông đúc và điều kiện sống cải thiện đáng kể.

Tuy nhiên, dù sử dụng hoàn toàn vốn tư nhân và tự thỏa thuận đền bù với người dân, doanh nghiệp cho biết đã gặp nhiều khó khăn suốt 5 năm qua do việc xác định đơn giá đất và tính tiền sử dụng đất bị kéo dài.

"Lẽ ra doanh nghiệp không vay nợ, không áp lực tài chính, nhưng vì chậm xác định tiền sử dụng đất nên chúng tôi phải gánh thêm chi phí, không thể thu hồi vốn. Doanh nghiệp muốn giữ uy tín với người dân, khách hàng và tiếp tục đóng góp cho xã hội, nhưng tình hình hiện nay rất khó khăn" - bà Nam Phương nói.

Bà cho rằng quy trình định giá đất hiện còn nhiều bất cập. Có trường hợp cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính khoảng 24 tỉ đồng nhưng vì vượt mốc 20 tỉ đồng nên hồ sơ phải khảo sát lại, dẫn đến bị chuyển qua nhiều cơ quan và kéo dài xử lý trong nhiều năm.

Ngoài ra, doanh nghiệp phản ánh có tình trạng thông báo thuế chậm hoặc chưa chính xác. Một số dự án nhà ở xã hội dù mang tính an sinh nhưng chưa nhận được cơ chế hỗ trợ phù hợp. Doanh nghiệp phải tự bỏ kinh phí mua đất làm hạ tầng giao thông nhưng chưa được khấu trừ hợp lý theo giá thực tế. Khi thông báo thuế ban hành muộn, doanh nghiệp còn phải chịu thêm tiền phạt chậm nộp.

"Doanh nghiệp vừa chịu chậm trễ thủ tục, vừa bị phạt thì rất khó còn động lực để tiếp tục cống hiến" - bà Phương chia sẻ.

Theo lãnh đạo Công ty Lan Anh, việc xác định giá đất hiện cũng chưa sát thực tế. Trong khi giá trị đất được tính theo phương pháp thặng dư thì phần chi phí khấu trừ lại áp theo khung giá nhà nước thấp hơn nhiều so với thực tế thị trường, khiến doanh nghiệp gặp bất lợi.

4 dự án vướng pháp lý

Hiện công ty có 4 dự án đang vướng pháp lý, ảnh hưởng lớn đến hoạt động tài chính và tiến độ triển khai.

Cụ thể, dự án Lan Anh 7B mở rộng chưa hoàn tất nghĩa vụ thuế nên kéo theo khó khăn cho doanh nghiệp, ngân hàng và người dân. Dự án Lan Anh 10 phải tạm dừng thi công dù hạ tầng đã gần hoàn thiện. Theo doanh nghiệp, nếu tiếp tục thảm nhựa đường, giá đất sẽ bị tính tăng cao, tạo áp lực tài chính lớn nên buộc phải dừng lại, để cỏ mọc trên công trình dang dở.

Trong khi đó, dự án Lan Anh 11 tại huyện Châu Đức cũ dù được cho là phù hợp quy hoạch nhưng bị phản ánh liên quan đến lấn chiếm lòng hồ, khiến hồ sơ kéo dài nhiều năm. Đồng thời, việc điều chỉnh hướng tuyến cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu đi qua khu đất dự án cũng khiến doanh nghiệp phải thuê đơn vị tư vấn điều chỉnh quy hoạch, phát sinh thêm chi phí nhưng hồ sơ vẫn chưa được giải quyết.

Riêng dự án Lan Anh 12 tại xã Phú Mỹ, dù đã nằm trong danh mục phát triển nhà ở của tỉnh và được báo cáo Bộ Xây dựng, nhưng quy hoạch chung địa phương lại điều chỉnh khu đất khoảng 28 ha từ chức năng thương mại - dịch vụ thành đất cây xanh hạn chế hoặc rơi vào tình trạng quy hoạch treo.

Từ thực tế trên, bà Nguyễn Nam Phương kiến nghị các cơ quan chức năng sớm thanh tra, làm rõ trách nhiệm của các đơn vị liên quan trong việc chậm xử lý hồ sơ, gây khó khăn cho doanh nghiệp và người lao động.

Bà cũng đề nghị việc lập quy hoạch địa phương cần tuân thủ quy hoạch cấp trên đã được Thủ tướng phê duyệt, tránh tình trạng thay đổi công năng đất thiếu thống nhất. Đồng thời, các sở ngành cần sớm xác định đơn giá đất và hoàn tất thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất để doanh nghiệp có thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cấp sổ cho người dân và tiếp tục triển khai các dự án nhà ở xã hội còn dang dở.