Doanh nghiệp bất động sản rục rịch phát hành riêng lẻ trở lại

Giai đoạn 2022 - 2024 chứng kiến sự suy giảm mạnh của các kênh huy động vốn trong lĩnh vực bất động sản. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp bị đứt gãy, tín dụng vào lĩnh vực này được kiểm soát chặt hơn, diễn biến giá cổ phiếu không thuận lợi khiến nhiều lãnh đạo doanh nghiệp rơi vào tình trạng bị "call margin".

Trong bối cảnh đó, hoạt động phát hành riêng lẻ từng là một trong những kênh huy động vốn quan trọng gần như bị “đóng băng”. Không ít doanh nghiệp buộc phải trì hoãn kế hoạch tăng vốn hoặc chuyển sang các phương án xử lý dòng tiền ngắn hạn.

Bước sang năm 2026, làn sóng huy động vốn qua cổ phần đang có dấu hiệu quay trở lại. Trong đó, mục đích sử dụng vốn cho thấy sự thay đổi rõ rệt so với giai đoạn trước. 

Chẳng hạn, CTCP Đầu tư Hải Phát (Hải Phát Invest, Mã: HPX) dự kiến chào bán riêng lẻ 150 triệu cổ phiếu với giá 10.000 đồng/cp, tương đương giá trị phát hành 1.500 tỷ đồng. Doanh nghiệp cho biết số tiền thu được sẽ được phân bổ khoảng 500 tỷ đồng để thanh toán các khoản nợ đến hạn, 500 tỷ đồng bổ sung vốn triển khai dự án Khu đô thị mới Mai Pha (Lạng Sơn) và 500 tỷ đồng còn lại dành cho hoạt động M&A, mở rộng quỹ đất tại nhiều địa phương như Phú Thọ, Bắc Ninh, Hà Nội. Thời gian giải ngân dự kiến kéo dài trong giai đoạn 2026 - 2027.

CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR) lên kế hoạch chào bán gần 199,6 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 10.000 đồng/cp, tương ứng giá trị huy động gần 2.000 tỷ đồng. Theo phương án, khoảng 1.550 tỷ đồng sẽ được rót trực tiếp vào các dự án, 300 tỷ đồng dành cho hoạt động thu mua cổ phần và gần 146 tỷ đồng bổ sung vốn lưu động.

Kế hoạch M&A của Phát Đạt được đề cập cụ thể: Hơn 1.000 tỷ đồng để sở hữu gần như toàn bộ pháp nhân phát triển dự án ven sông Hàn (Đà Nẵng) và tiếp tục góp vốn để nắm giữ 50% một dự án tại TP HCM. 

Với CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL), kế hoạch phát hành riêng lẻ cũng đang được tái khởi động sau khi chưa thể triển khai trong năm 2025. Doanh nghiệp dự kiến nâng quy mô phát hành từ 350 triệu cổ phiếu lên tối đa 800 triệu cổ phiếu, đồng thời điều chỉnh giá bán theo diễn biến thị trường nhằm tăng khả năng thành công và thu hút nhà đầu tư chiến lược.

Dù chưa công bố chi tiết phương án phân bổ vốn cho đợt phát hành mới, các kế hoạch trước đó của doanh nghiệp chủ yếu xoay quanh việc tái cơ cấu nợ, hoán đổi nghĩa vụ trái phiếu và bổ sung nguồn lực cho các dự án đang triển khai.

Mục đích sử dụng vốn từ kênh phát hành riêng lẻ của các doanh nghiệp bất động sản đã có sự dịch chuyển rõ rệt. Thay vì tập trung mở rộng quỹ đất như trước, dòng tiền huy động đang được ưu tiên cho ba mục tiêu chính gồm trả nợ, tái cơ cấu tài chính; triển khai các dự án dở dang và thực hiện M&A có chọn lọc. 

Thực tế, phát hành riêng lẻ từng là kênh huy động vốn chủ lực của nhiều doanh nghiệp địa ốc trong giai đoạn thị trường thuận lợi. CTCP Tập đoàn Đất Xanh (Mã: DXG) từng phát hành 150 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, thu về 1.800 tỷ đồng và số tiền này đã được giải ngân để mua quỹ đất cũng như phục vụ phát triển dự án.

Hay Phát Đạt cũng từng huy động khoảng 2.700 - 3.000 tỷ đồng từ các nhà đầu tư chiến lược; DIC Corp chào bán 100 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 30.000 đồng/cp để để đầu tư dự án Khu du lịch Long Tân (Đồng Nai).

Novaland cũng nhiều lần thực hiện các kế hoạch tăng vốn quy mô lớn với hàng nghìn tỷ đồng mỗi đợt. Khang Điền và Nam Long Group ghi nhận các thương vụ từ 1.500 - 1.800 tỷ đồng với sự tham gia của các quỹ đầu tư nước ngoài.

Việc doanh nghiệp bất động sản quay lại phát hành riêng lẻ diễn ra trong bối cảnh tín dụng vào lĩnh vực này vẫn được kiểm soát chặt, trong khi niềm tin thị trường mới đang dần được gây dựng lại sau những đổ vỡ giai đoạn 2022 - 2023. Điều này đồng nghĩa với việc tìm kiếm nhà đầu tư chiến lược sẽ không còn dễ dàng như trước và cần thêm thời gian để thuyết phục dòng tiền quay trở lại.

Ở chiều tích cực, môi trường vĩ mô đang dần thuận lợi hơn, thị trường chứng khoán Việt Nam được nâng hạng, cùng với sự cải thiện về thanh khoản và tâm lý nhà đầu tư có thể mở ra cơ hội thu hút dòng vốn mới, đặc biệt là vốn ngoại, vào các thương vụ phát hành cổ phần.

Tuy nhiên, làn sóng phát hành riêng lẻ ồ ạt trong giai đoạn trước cũng để lại không ít hệ quả đối với các doanh nghiệp bất động sản. Một trong những vấn đề nổi bật là cơ cấu cổ đông trở nên phân tán và thiếu ổn định.

Nhiều doanh nghiệp phát hành cho các nhà đầu tư tài chính ngắn hạn thay vì cổ đông chiến lược dài hạn, dẫn tới tình trạng cổ đông không còn gắn bó sau khi hết thời gian hạn chế chuyển nhượng.

Hệ quả là trong những năm gần đây, không ít doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tổ chức đại hội đồng cổ đông do không đủ tỷ lệ tham dự theo quy định. Thậm chí, có trường hợp phải tổ chức đại hội nhiều lần hoặc tìm cách thu hút cổ đông tham gia bằng quà tặng và các hình thức hỗ trợ khác.