Doanh nghiệp bất động sản đang kiếm tiền từ những dự án nào?

Hoạt động mở bán dự án bất động sản diễn ra khá ảm đạm và thận trọng trong nửa đầu năm nay. Nguồn cung mới hạn chế, thanh khoản chậm và tỷ lệ hấp thụ thấp hơn giai đoạn trước do áp lực lãi suất, tâm lý người mua thay đổi.

Mặc dù vậy, doanh số bán hàng của một số doanh nghiệp lớn vẫn tăng vọt nhờ các dự án bước vào giai đoạn mở bán.

Doanh số bán bất động sản quý II/2026 của CTCP Vinhomes (Mã: VHM) đạt 66.400 tỷ đồng (gấp 2 lần cùng kỳ). Trong đó, các giao dịch bán lô lớn đóng góp khoảng 73%, chủ yếu đến từ Global Gate Hạ Long và Saigon Park. Cả hai dự án này cũng đã bắt đầu mở bán lẻ lần lượt trong tháng 5 và tháng 6/2026.

6 tháng đầu năm, doanh số bán bất động sản của doanh nghiệp tăng 119%, đạt 148.000 tỷ đồng, trong đó các giao dịch bán lô lớn đóng góp 81% tổng doanh số. Xét theo dự án, Green Paradise đóng góp khoảng 40%, Saigon Park đóng góp khoảng 25% và Global Gate Hạ Long đóng góp khoảng 18%.

Giá trị hợp đồng đã bán chưa ghi nhận của Vinhomes vào cuối quý II đạt 196.800 tỷ đồng (tăng 42% so với cùng kỳ), trong đó các giao dịch bán lô lớn chiếm khoảng 42%.Đây là phần “đơn hàng tương lai”, có thể chuyển thành doanh thu và lợi nhuận khi doanh nghiệp đáp ứng các điều kiện ghi nhận theo tiến độ dự án.

Chia sẻ tại buổi gặp gỡ nhà đầu tư mới đây, ban lãnh đạo Vinhomes kỳ vọng doanh số bán hàng nửa cuối năm 2026 sẽ được thúc đẩy bởi các giai đoạn mở bán tiếp theo tại Green Paradise, Global Gate Hạ Long, Saigon Park và Hải Vân Bay.

CTCP Tập đoàn Sunshine (Sunshine Group, Mã: KSF) ghi nhận gần 10.772 tỷ đồng doanh thu kinh doanh bất động sản và bất động sản đầu tư trong quý II năm nay, trong khi cùng kỳ năm ngoái chỉ ghi nhận gần 105 tỷ đồng.

Doanh nghiệp cho biết việc đẩy mạnh ghi nhận doanh thu chuyển nhượng bất động sản khi nhiều dự án bước vào giai đoạn bàn giao như Sunshine Golden River, Sunshine Sky City, Sunshine Center, Khu dịch vụ và nhà ở thấp tầng Noble, Sunshine City, Sunshine Garden, Sunshine Green Iconic, Noble Palace Tay Ho - Golf Masion và dự án Noble Palace Tay Ho - Boutique Mansion. 

Ở nhóm doanh nghiệp quy mô vừa, CTCP Phát triển Bất động sản Văn Phú (Mã: VPI) ghi nhận doanh thu chuyển nhượng bất động sản đạt 794 tỷ đồng trong quý II, tăng hơn 7 lần cùng kỳ.

Động lực tăng trưởng doanh thu trong kỳ đến từ việc hoàn tất bàn giao các sản phẩm tại dự án Vlasta Thủy Nguyên (Hải Phòng) và phân khu nhà ở thấp tầng TT39-40 thuộc Khu đô thị mới Văn Phú (Hà Nội).

Bên cạnh doanh thu chuyển nhượng bất động sản, kết quả kinh doanh của doanh nghiệp còn được hỗ trợ bởi việc hoàn nhập chi phí dự án Đầu xây dựng đoạn tuyến kết nối từ đường Phạm Văn Đồng đến nút giao thông Gò Dưa – Quốc lộ 1, quận Thủ Đức (cũ).

Trong nửa đầu năm, doanh thu bàn giao của CTCP Đầu tư Nam Long (Mã: NLG) được ghi nhận chủ yếu tại các dự án Valora Southgate (Tây Ninh), CT43ha (Cần Thơ), EHomeS Cần Thơ, Flora Akari cùng một số dự án khác, với tổng cộng 307 sản phẩm được bàn giao.

Chia sẻ tại sự kiện NLG Day vừa diễn ra, đại diện doanh nghiệp cho biết hoạt động bán hàng ghi nhận tổng giá trị booking khoảng 5.000 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm. Con số này cao hơn cùng kỳ năm trước, trong bối cảnh điều kiện thị trường khó khăn hơn rất nhiều, lãi suất đã tăng đáng kể so với cùng kỳ.

Trong 6 tháng cuối năm, Nam Long dự kiến đẩy mạnh hoạt động bán hàng với loạt dự án và phân khu mới, gồm dự án Sol Garden (Hải Phòng), Izumi City (Đồng Nai), phân khu CC11 thuộc Mizuki Park (TP HCM), Waterpoint (Tây Ninh) và dự án Nam Long Cần Thơ.

CTCP Bluemarq Group (DXG) ghi nhận doanh thu thuần quý II/2026 đạt 788 tỷ đồng (tăng 7% so với cùng kỳ). Doanh thu được hỗ trợ bởi đóng góp từ mảng dịch vụ bất động sản và hoạt động bàn giao dự án ở khu vực miền Trung và miền Tây.

Riêng mảng phát triển bất động sản, doanh thu trong nửa đầu năm chủ yếu đến từ các dự án nhà ở do doanh nghiệp tự phát triển và hoạt động bàn giao tại Gem Sky World (tăng 35% so với cùng kỳ, đạt 1.000 tỷ đồng).

Không phải doanh nghiệp nào cũng sống nhờ doanh thu bán nhà

Trong khi đó, một số chủ đầu tư khác vẫn báo lợi nhuận tăng trưởng nhưng doanh thu từ hoạt động cốt lõi là bán bất động sản lại suy giảm.

Đơn cử, doanh thu quý II/2026 của CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL) đạt hơn 1.500 tỷ đồng (giảm 22% so với cùng kỳ), chủ yếu đến từ hoạt động bàn giao tiếp tục tại các dự án Sunrise Riverside, Victoria Village, Aqua City, NovaWorld Phan Thiet và NovaWorld Ho Tram.

Nếu loại trừ khoản lãi từ việc thoái vốn vông ty con và thoái vốn khỏi An Lập, CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Mã: KDH) có thể ghi nhận lỗ, chủ yếu do mức ghi nhận lợi nhuận gộp thấp khitiến độ bán hàng tại Gladia chậm hơn kỳ vọng. 

Với Gladia Heights, ngày 1/8 vừa qua, doanh nghiệp chính thức mở bán ra thị trường khoảng 500 căn hộ thuộc hai tòa tháp. Thông tin từ chủ đầu tư, ngay trong sự kiện, hơn 90% số căn hộ chào bán đã được khách hàng đặt mua thành công, với tổng giá trị giao dịch đạt gần 4.000 tỷ đồng.

CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (Mã: AGG) đang tập trung hoàn tất giai đoạn bán hàng của dự án The Gió Riverside. Tính đến cuối tháng 6, dự án này đã bán được hớn 90% và dự kiến đóng góp 80 - 90% kế hoạch lợi nhuận năm nay. 

Trong quý II, An Gia ghi nhận doanh thu thuần 95 tỷ đồng, giảm 47% so với cùng kỳ năm trước. Kết quả kinh doanh được đóng góp chính từcác khoản thu mang tính kế toán, phát sinh sau khi doanh nghiệp nâng tỷ lệ sở hữu tại công ty con.

Doanh thu quý II của CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR) tiếp tục đến từ phí dịch vụ phát triển La Pura, tăng nhẹ so với quý I nhờ việc thi công được đẩy mạnh. Doanh thu thuần trong quý ghi nhận hơn 54 tỷ đồng và đãchuyển nhượng dự án Thuận An 2 cho Bcons với giá trị hơn 3.000 tỷ đồng, còn ghi nhận tồn kho tại dự án nàygần 1.580 tỷ đồng (chủ yếu làchi phí chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chi phí thiết kế, tư vấn, khảo sát, xây dựng hạ tầng và chi phí lãi vay vốn hóa phục vụ phát triển dự án).

Doanh nghiệp đã lên kế hoạch đưa ra thị trường 6 dự án trong năm nay. Tổng doanh thu dự kiến từ các dự án này đạt khoảng 35.525 tỷ đồng, chưa bao gồm phần doanh thu tài chính phát sinh từ dự án Thuận An 1. 

 Doanh số ký bán nhiều doanh nghiệp được dự báo giảm

Những dự án đang tạo doanh thu và doanh số cho doanh nghiệp trong nửa đầu năm cũng cho thấy sự phân hóa rõ nét về khả năng bán hàng trong phần còn lại của năm.

Trong báo cáo ngành bất động sản dân cư công bố mới đây, nhóm phân tích của Chứng khoán MB (MBS) nhìn nhận mặt bằng lãi suất cao đang tác động tiêu cực tới thanh khoản thị trường bất động sản trong bối cảnh thị trường chứng kiến nguồn cung tăng mạnh trong giai đoạn cuối năm 2025. Nguồn cung dồi dào khiến người mua có xu hướng chờ giá điều chỉnh, trong khi chi phí vốn tăng làm giảm động lực xuống tiền của nhà đầu tư.

Công ty chứng khoán này cho biết giai đoạn 2026 - 2027, ngoại trừ Vinhomes tập trung mở bán tại các siêu đô thị như Green Paradise, Hạ Long Xanh, Hai Van Bay với khoảng 5.000 căn liền kề trong năm 2026, các doanh nghiệp niêm yết có quy mô nhỏ hơn như Khang Điền, Nam Long, Đất Xanh sẽ tập trung khai thác các dự án từ quỹ đất hiện hữu.

Cụ thể, Vinhomes đặt kế hoạch bán hàng ở mức cao với kì vọng các dự án đô thị lớn có thể được hưởng lợi nhờ đón đầu các dự án hạ tầng mà liên danh Vinhomes – Vinspeed tập trung triển khai trong năm nay như đường sắt Hà Nội – Quảng Ninh, cầu vượt biển Cần Giờ hay Metro Bến Thành – Cần Giờ.

Tuy nhiên, trong bối cảnh lãi suất cao và các dự án hạ tầng cần thời gian triển khai, các dự án này dự kiến có tỷ lệ hấp thụ ở mức thấp khoảng 50 - 60% do nhà đầu tư cẩn trọng hơn.

Các doanh nghiệp nhỏ hơn chủ yếu mở bán tại các dự án riêng lẻ như Khang Điền triển khai phân khu cao tầng và thấp tầng tại Gladia (Thủ Đức) và Solina (Bình Chánh). Nam Long dự kiến mở bán phân khu thấp tầng tiếp theo tại Waterpoint (Long An), Izumi (Đồng Nai) và căn hộ tại Mizuki Park. Bên cạnh đó, Bluemarq Group tập trung mở bán giai đoạn 3 tại chung cư Privé và dự án GSW (Đồng Nai).

Nhóm phân tích cho rằng trong bối cảnh tỷ suất cho thuê thấp, hoạt động đầu cơ khó khăn hơn do thanh khoản thấp, phân khúc thấp tầng với giá trị 15 - 40 tỷ/căn như tại Gladia, Waterpoint sẽ khó bán hơn. Trong khi phân khúc căn hộ có thể giảm nhẹ nhưng vẫn có thể duy trì tỷ lệ hấp thụ khoảng trên 60%.