Năm 2023, anh Thành, một nhà đầu tư tại Hà Nội, mua một mảnh đất phân lô rộng gần 70m2 tại khu vực Hòa Bình (nay là Phú Thọ) với giá khoảng 500 triệu đồng. Với mức giá này, anh cho rằng đây là khoản đầu tư vừa sức. Theo tính toán khi đó của anh, nếu thị trường tiếp tục tăng, giá lô đất có thể tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba sau vài năm.
Kỳ vọng của anh Thành không diễn ra như dự tính. Sau giai đoạn thị trường tăng nóng, thanh khoản bất động sản suy giảm, giá đất tại nhiều khu vực giảm mạnh. Từ cuối năm 2025, anh bắt đầu rao bán lô đất để thu hồi vốn nhưng đến nay vẫn chưa tìm được người mua.
Khu đất này không được đầu tư đồng bộ về hạ tầng giao thông, tiện ích hay các công trình phục vụ cư dân. Khu đất được một đơn vị mua gom từ người dân, sau đó phân chia thành các lô để bán.
Theo anh Thành, vấn đề lớn nhất hiện nay là khó tìm được khách hàng phù hợp. Người mua ở thực không nhiều, trong khi nhà đầu tư cũng thận trọng hơn và không muốn xuống tiền tại những khu vực xa trung tâm. Anh chấp nhận "cắt lỗ" khoảng 100 triệu đồng để thoát hàng.
Thực tế, trong giai đoạn thị trường bất động sản sốt nóng, tại nhiều khu vực vùng ven Hà Nội và các địa phương lân cận như Hòa Bình (cũ), không ít nhà đầu tư, đơn vị kinh doanh bất động sản tìm mua, gom đất của người dân rồi phân chia thành các lô nhỏ để bán lại.
Những khu đất nằm xa trung tâm, chưa có hạ tầng đồng bộ đôi khi được quảng bá với kỳ vọng hưởng lợi từ quy hoạch, hạ tầng hoặc làn sóng đô thị hóa.
Không ít nhà đầu tư vốn nhỏ tin vào câu chuyện tăng giá, xuống tiền mua các nền đất với giá vài trăm triệu đồng. Khi cơn sốt đi qua, thanh khoản sụt giảm, nhiều người rơi vào cảnh muốn bán cũng khó, thậm chí phải chấp nhận giảm giá sâu nhưng vẫn không tìm được người mua. Nhiều trường hợp nhà đầu tư phải "chôn vốn" nhiều năm, thậm chí cả chục năm.
Trên thị trường đang xuất hiện nhiều tin rao bán đất với nội dung "cắt lỗ", "bán gấp", cho thấy áp lực thanh khoản tại một số khu vực vùng ven.
Rẻ vẫn khó bán
Anh Nguyễn Văn Thắng, một môi giới bất động sản, cho biết đang nhận bán lại khá nhiều bất động sản ở khu vực Hòa Bình (cũ). Chủ nhà trước đây mua để nghỉ dưỡng, có người mua với kỳ vọng đón khu công nghiệp.
Những sản phẩm này thường có giá từ vài trăm triệu đồng mỗi lô, phù hợp với nhóm nhà đầu tư có nguồn vốn hạn chế. Vấn đề nằm ở khả năng tìm kiếm người mua tiếp theo khi nhà đầu tư muốn bán ra. Hiện chủ nhà giảm giá mạnh nhưng tìm được khách không dễ.
Theo anh Thắng, vấn đề lớn nhất của những bất động sản này là khoảng cách và nhu cầu sử dụng thực tế. Khi thị trường tăng nóng, nhà đầu tư có thể mua dựa trên kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng. Nhưng khi dòng tiền đầu cơ rút đi, người mua thường quan tâm nhiều hơn đến việc tài sản có thể ở, cho thuê hoặc khai thác kinh doanh hay không. Với những bất động sản nằm xa khu dân cư, thiếu tiện ích, việc bán lại vì thế càng khó khăn.
Anh Thắng cho rằng nhà đầu tư không nên chỉ nhìn vào mức giá vài trăm triệu đồng hay kỳ vọng đất sẽ tăng gấp nhiều lần để xuống tiền. Với các lô đất phân lô nằm xa trung tâm, dân cư thưa, thiếu hạ tầng và chủ yếu dựa vào câu chuyện đón đầu khu công nghiệp, du lịch hay quy hoạch, rủi ro thanh khoản có thể rất lớn.
Trước khi đầu tư, người mua cần xác định rõ ai sẽ là người mua lại tài sản khi mình cần bán. Nếu nhu cầu mua để sử dụng thực tế không lớn, việc bán ra có thể mất nhiều thời gian, thậm chí phải giảm giá sâu.
Nhà đầu tư vốn nhỏ càng cần thận trọng với tâm lý "đất rẻ thì rủi ro thấp". Một tài sản giá 300-500 triệu đồng nhưng thanh khoản thấp vẫn có thể khiến dòng tiền bị chôn trong nhiều năm.
