Nói về hai vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay, nhiều chuyên gia cho rằng: Bế tắc về pháp lý chiếm 70% khó khăn của doanh nghiệp, còn lại là khó khăn về nguồn vốn, trước hết là vốn tín dụng ngân hàng, kế đến là vốn trái phiếu doanh nghiệp, vốn từ thị trường chứng khoán và vốn huy động từ khách hàng.
Luật chồng chéo, dự án phải chôn chân
Trả lời VTC News, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), cho rằng, quan trọng nhất hiện nay là những căn cứ pháp lý để thực hiện dự án, bởi thời điểm này các luật đang bị chồng chéo nhau, gây khó cho doanh nghiệp. “Luật đất đai khác với luật đầu tư, theo luật đầu tư thì doanh nghiệp có thể triển khai dự án nhưng theo luật đất đai thì lại không được, rồi cả luật nhà ở nữa… ”, ông Toản nói.
Chính những bất cập này khiến quá trình thực hiện dự án, nhất là khi phê duyệt gặp rất nhiều khó khăn.
“Có những dự án giải phóng mặt bằng xong rồi nhưng không được giao đất. Nguyên nhân là nhiều địa phương dẫn theo nhiều luật khác nhau nên khó triển khai. Chẳng hạn theo luật đầu tư thì không có vướng mắc nhưng theo luật đất đai thì lại vướng mắc. Trong khi đó doanh nghiệp hỏi các cơ quan chức năng thì được trả lời không có cơ sở, không có quy định, chưa có cơ chế để giải quyết.
Hay có những dự án doanh nghiệp đã hoàn thiện xong hạ tầng, cơ quan chức năng thẩm định xong nhưng khi tính đến tiền sử dụng đất thì không tính được, bởi các địa phương không biết thực hiện theo quy định nào. Do vậy doanh nghiệp muốn nộp thuế Nhà nước nhưng không nộp được. Có những trường hợp thì địa phương lại tính tiền sử dụng đất theo bảng giá tham chiếu giá thị trường tại thời điểm sốt đất để đấu giá một cách máy móc, gây thiệt hại cho doanh nghiệp”, ông Toản phân tích thêm.
Nhiều dự án mắc kẹt vì các dự luật chồng chéo. (Ảnh minh họa)
Từ những vướng mắc trên, ông Toản cho rằng, việc đầu tiên phải tháo gỡ đó là pháp lý. Còn về nguồn lực để triển khai dự án, ông Toản nêu quan điểm: “ Doanh nghiệp đã làm thì phải chủ động và hầu hết các doanh nghiệp có năng lực họ sẽ có hướng giải quyết về nguồn vốn, bởi đó là việc doanh nghiệp phải tự lo”.
Cũng chia sẻ với VTC News, đại diện một doanh nghiệp BĐS lớn ở Hà Nội cho biết, tiền thì có thể doanh nghiệp không thiếu hoặc chủ động lo được, nhưng khó khăn lớn nhất hiện nay là cơ chế để thực hiện dự án. Nếu khó khăn tiếp tục kéo dài mà không có giải pháp kịp thời, sẽ có nhiều doanh nghiệp bất động sản phải đóng cửa, phá sản, nguồn cung nhà ở càng thiếu hụt.
Đồng tình với ý kiến trên, chuyên gia kinh tế, PGS - TS Đinh Trọng Thịnh nêu nhận định, khó khăn lớn nhất hiện nay là vấn đề pháp lý của các dự án vì quá trình triển khai rất lâu. “Một dự án từ khi chuẩn bị cho đến khi được khởi công thường phải mất 4 - 5 năm hoặc nhiều hơn thế. Cho nên cơ sở pháp lý để đầu tư dự án là một trong những vấn đề cực kỳ quan trọng cần phải tháo gỡ nếu vướng mắc”, ông Thịnh nói.
Tuy nhiên, ông Thịnh cho rằng, khó khăn có khi cũng xuất phát từ việc một số doanh nghiệp ôm đồm quá nhiều dự án. “Có doanh nghiệp triển khai đồng loạt 5 - 10 dự án, thậm chí là hàng chục dự án mà không kêu gọi được vốn để hoàn thiện sẽ không ổn. Doanh nghiệp lúc này cần xem dự án nào đã hoàn thành được 80 - 90% thì tập trung vào dự án đó, để sớm có sản phẩm bán ra thị trường. Với những dự án chưa khởi công hoặc khởi công rồi mà hiệu quả không cao, doanh nghiệp nên bán hoặc liên doanh, liên kết với các doanh nghiệp trong và ngoài nước, tìm kiếm nguồn vốn để tập trung vào những dự án trọng điểm” , ông Thịnh đề xuất.
Tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững do Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì ngày 17/2, Ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch HĐQT Novaland khẳng định trong giai đoạn này, doanh nghiệp chỉ xin hỗ trợ về cơ chế để tự vượt qua. Cụ thể, Novaland xin Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước ban hành quy định cho phép các ngân hàng giãn, hoãn và giữ nguyên các nhóm nợ cho các dự án bất động sản 2-3 năm; Chỉ đạo tháo gỡ pháp lý tận gốc cho các dự án trên địa bàn cả nước.
Hiện, Novaland đang có 25.000 tỷ đồng bị phong tỏa tại các ngân hàng thương mại, trong đó theo các điều kiện tín dụng, khoảng hơn 10.000 tỷ đồng sẽ đủ điều kiện để giải tỏa khi Novaland hoàn thiện được một số thủ tục pháp lý. Nếu trong vòng 1-2 tháng tới vấn đề này được giải quyết, doanh nghiệp sẽ có nguồn vốn để tiếp tục hoạt động bình thường. " Việc tháo gỡ pháp lý dự án sẽ giúp giảm giá thành sản phẩm ", ông nói.
Vốn tín dụng là "bà đỡ" của doanh nghiệp bất động sản
Trả lời VTC News, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho biết, thị trường BĐS đang rất khó khăn. Có thể nói 2022 là năm khó khăn khắc nghiệt nhất khi gần 1.200 doanh nghiệp BĐS giải thể, tăng 38,7% so với năm 2021. Do đó, 2023 là năm có tính quyết định sống còn đối với các doanh nghiệp BĐS.
“Nhiều doanh nghiệp BĐS thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng có thể dẫn đến tình trạng "chết trên đống tài sản" nên đã phải quyết liệt tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư, thay đổi phương án kinh doanh, chuyển nhượng bớt dự án…nhưng vẫn không tìm được người mua; phải cắt giảm nhân lực, thậm chí có đơn vị giảm đến 50-70% số lao động, giảm lương từ 30-50%...”, ông Châu thông tin.
Thị trường bất động sản cần được khơi thông nguồn vốn tín dụng để phát triển bền vững. (Ảnh minh họa)
Bên cạnh việc cần thiết phải tháo gỡ vướng mắc pháp lý, theo ông Châu, nguồn vốn tín dụng chính là "bà đỡ" của doanh nghiệp bất động sản, nhất là sau khi doanh nghiệp đã bỏ nguồn vốn lớn để tạo lập quỹ đất dự án nên rất cần được vay vốn tín dụng để đầu tư xây dựng các công trình đến thời điểm đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đồng thời, nguồn vốn tín dụng cũng là "bà đỡ" cho người mua nhà, từ đó tạo nên dòng tiền, tạo thanh khoản cho doanh nghiệp bất động sản. Vì thế, hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà cũng là hỗ trợ cho thị trường bất động sản phục hồi.
Từ đó, ông Châu đề nghị NHNN xem xét cho phép nới tiêu chí để doanh nghiệp được tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn trong 12-24 tháng, giữ nguyên nhóm nợ, được khoanh nợ xấu với một số khoản nợ nhóm 2, nhóm 3 để có thể được vay vốn tín dụng mới với dự án sản có đầy đủ pháp lý, có tài sản bảo đảm, có tính khả thi, được tổ chức tín dụng đánh giá có khả năng trả lãi, trả nợ gốc.
HoREA cũng kiến nghị giãn lộ trình quy định các tổ chức tín dụng chỉ được sử dụng tối đa 34% nguồn vốn huy động ngắn hạn, tiết kiệm để cho vay trung dài hạn đến hết ngày 31/12/2024 và về mức 30% kể từ ngày 1/1/2025 để có thêm nguồn vốn cho vay.
Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc GP.Invest, kiến nghị: “ Với bất động sản nói chung, tín dụng vẫn là "nguồn sữa" chính cho các doanh nghiệp nên chúng tôi kính đề nghị về chính sách tín dụng cần có "dự lệnh" trước khi ra "động lệnh" để tránh những khó khăn đột ngột cho doanh nghiệp. Và về tổng thể xin kiến nghị NHNN có biện pháp chỉ đạo để hạ lãi suất sớm nhất ”.
Có thể giãn cả nợ và lãi vay cho doanh nghiệp BĐS khó khăn
Sau Hội nghị thúc đẩy thị trường bất động sản, Chính phủ đã đưa ra một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, trong đó có việc giãn nợ và lãi vay cho doanh nghiệp.
Cụ thể, Chính phủ đề xuất giãn nợ gốc, lãi vay cho các doanh nghiệp bất động sản khó khăn: gồm doanh nghiệp, dự án bất động sản phục vụ tiêu dùng, sản xuất, công nghiệp, du lịch, nghỉ dưỡng...).
Đồng thời tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng; có biện pháp giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ thị trường bất động sản.
Chính phủ yêu cầu Ngân hàng Nhà nước tiếp tục cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản và có biện pháp giảm lãi suất cho vay. Các tổ chức tín dụng cũng cần bám sát tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản và có những giải pháp kịp thời để đảm bảo tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả, bền vững. Tiếp tục cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, tập trung các dự án, phương án vay vốn khả thi, khách hàng có năng lực tài chính, khả năng trả nợ đầy đủ và đúng hạn; ưu tiên xem xét cho vay đối với các dự án bất động sản phục vụ tiêu dùng, đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân, có hiệu quả, thanh khoản tốt như nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ, văn phòng cho thuê, bất động sản phục vụ sản xuất, công nghiệp…
Chính phủ cũng định hướng NHNN điều hành linh hoạt, đồng bộ các công cụ chính sách tiền tệ, khơi thông dòng vốn tín dụng phục vụ phát triển kinh tế xã hội; Hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm khai thác và huy động tối đa các nguồn lực tài chính trong và ngoài nước cho phát triển nhà ở nói riêng và thị trường bất động sản nói chung.
Về nguồn vốn trái phiếu, Chính phủ yêu cầu kiểm soát hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường chứng khoán tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá. Đồng thời, tạo điều kiện, không làm cản trở các doanh nghiệp (có đủ năng lực, kết quả hoạt động kinh doanh tốt, lành mạnh...) có thể huy động vốn để hỗ trợ phục hồi, phát triển.
