Định giá đất: Bài toán cân bằng giữa thị trường và quản lý

Việc bỏ khung giá đất, chuyển sang bảng giá đất hàng năm và áp dụng cơ chế điều chỉnh theo thị trường được kỳ vọng tạo bước đột phá trong quản lý đất đai. Tuy nhiên, khi các địa phương bắt đầu triển khai quy định mới, nhiều chuyên gia cho rằng bài toán định giá đất vẫn đối mặt không ít thách thức, từ thiếu dữ liệu thị trường, áp lực trách nhiệm pháp lý đến nguy cơ tạo cú sốc chi phí cho doanh nghiệp và người dân. 

Đây là nội dung được chia sẻ tại tọa đàm chuyên đề “Định giá đất – Chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động sản” do Tạp chí điện tử Nhịp sống Thị trường (Markettimes) tổ chức dưới sự chỉ đạo của Hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA) tổ chức ngày 12/6 tại Hà Nội.

Không còn là câu chuyện kỹ thuật

Việc Luật Đất đai 2024 có hiệu lực đánh dấu một trong những thay đổi lớn nhất trong cơ chế quản lý đất đai nhiều năm qua. Thay vì áp dụng khung giá đất như trước đây, các địa phương phải xây dựng bảng giá đất hằng năm và từng bước đưa giá đất tiệm cận giá thị trường.

Theo ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, định giá đất hiện nay không đơn thuần là một nghiệp vụ chuyên môn mà đã trở thành yếu tố tác động trực tiếp tới toàn bộ chuỗi hoạt động của thị trường bất động sản và nền kinh tế.

Từ đầu tư, tín dụng, đấu giá quyền sử dụng đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước đến giải phóng mặt bằng và phát triển nhà ở đều phụ thuộc vào việc xác định giá đất phù hợp. Chỉ cần một khâu định giá bị kéo dài hoặc phát sinh tranh cãi, tiến độ triển khai dự án có thể bị ảnh hưởng.

Thách thức lớn nhất hiện nay là độ trễ giữa quá trình định giá và diễn biến của thị trường. Trong khi giá bất động sản thay đổi liên tục theo chu kỳ kinh tế, lãi suất và dòng vốn, việc xác định giá đất cụ thể phải trải qua nhiều bước từ thu thập dữ liệu, thuê tư vấn, thẩm định đến phê duyệt.

Không ít trường hợp khi mức giá được ban hành thì mặt bằng giá trên thị trường đã thay đổi, khiến doanh nghiệp phải điều chỉnh lại toàn bộ phương án tài chính.

Một vấn đề khác là dữ liệu đầu vào phục vụ định giá vẫn chưa thực sự minh bạch. Nhiều giao dịch bất động sản được kê khai thấp hơn giá thực tế, trong khi thông tin nằm rải rác tại cơ quan thuế, công chứng, ngân hàng, cơ quan quản lý đất đai và các sàn giao dịch.

"Khi chưa có cơ sở dữ liệu đáng tin cậy thì bất kỳ phương pháp định giá nào cũng có thể gây tranh luận", ông Khôi nhận định.

Bên cạnh đó là áp lực trách nhiệm đối với những người tham gia quá trình định giá. Nếu xác định giá thấp có thể bị xem là gây thất thoát tài sản công, còn định giá quá cao lại khiến doanh nghiệp không thể triển khai dự án hoặc đẩy giá nhà vượt khả năng chi trả của người dân.

Tâm lý e ngại này khiến nhiều quyết định rơi vào trạng thái thận trọng quá mức, kéo dài thời gian phê duyệt và làm chậm quá trình lưu thông vốn trong nền kinh tế.

Chưa giải quyết vướng mắc thực tiễn

Một trong những công cụ đang được các địa phương triển khai là hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Theo ông Nguyễn Thế Phượng, Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, việc mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh có thể giúp giảm áp lực xác định giá đất cụ thể đối với cơ quan quản lý. Tuy nhiên, quá trình triển khai đang bộc lộ nhiều khó khăn.

Đáng chú ý nhất là khâu bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Trước đây, các thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng thường được áp dụng mức giá tương đối giống nhau. Nay mỗi thửa đất có thể được điều chỉnh bằng những hệ số khác nhau tùy thuộc vào vị trí, diện tích, hình dạng hoặc các yếu tố đặc thù.

Điều này khiến khối lượng công việc trong công tác giải phóng mặt bằng tăng lên đáng kể. Đối với những dự án có quy mô thu hồi đất lớn, việc xác định đơn giá riêng cho từng thửa đất có thể kéo dài thời gian bồi thường và ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ triển khai.

​Ngoài ra, việc tính toán nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất cũng trở nên phức tạp hơn khi phải kết hợp nhiều loại hệ số điều chỉnh khác nhau. Trong bối cảnh phân cấp, phân quyền mạnh hơn cho chính quyền địa phương, áp lực này càng trở nên rõ rệt.

​Theo thống kê của Hội Thẩm định giá Việt Nam, đến đầu tháng 6 mới có khoảng 11 địa phương ban hành hệ số điều chỉnh giá đất theo yêu cầu của Nghị định 49/2026. Đáng chú ý, phần lớn vẫn áp dụng hệ số biến động thị trường bằng 1.

Các chuyên gia nhận xét, cách làm này giúp đơn giản hóa công việc nhưng chưa phản ánh đầy đủ diễn biến thực tế của thị trường, đặc biệt tại các khu vực đang đô thị hóa nhanh hoặc có hạ tầng phát triển mạnh.

Nhưng hiện nhiều địa phương cũng chưa ban hành đầy đủ các hệ số điều chỉnh liên quan đến quy hoạch, hình dạng thửa đất, khả năng kết nối hạ tầng hay lợi thế thương mại - những yếu tố có ảnh hưởng đáng kể đến giá trị thực tế của bất động sản.

Cảnh báo “cú sốc” tài chính nếu giá đất tăng quá nhanh

Bên cạnh những vướng mắc kỹ thuật, nhiều chuyên gia cho rằng thách thức lớn nhất là làm thế nào để giá đất tiệm cận thị trường nhưng không tạo ra cú sốc cho nền kinh tế.

Theo bà Dương Thị Mỹ Lạng, Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất đang đặt các đơn vị tư vấn trước bài toán khó. Nếu hệ số quá thấp, mục tiêu đưa giá đất sát thị trường sẽ không đạt được. Nhưng nếu hệ số quá cao, nghĩa vụ tài chính của người dân và doanh nghiệp có thể tăng đột biến.

Khi bảng giá đất tăng lên, hàng loạt khoản chi phí liên quan cũng tăng theo như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chi phí bồi thường, tái định cư và các nghĩa vụ tài chính khác.

Những hộ gia đình có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở sẽ chịu tác động rõ rệt. Trong khi đó, doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt với chi phí đầu vào cao hơn, từ đó ảnh hưởng đến giá bán sản phẩm và khả năng triển khai dự án.

Theo các chuyên gia, nếu giá đất tăng quá nhanh trong thời gian ngắn, thị trường có thể chịu áp lực lớn về chi phí, tác động đến môi trường đầu tư và tâm lý xã hội.

Giải pháp căn cơ được nhiều ý kiến đồng thuận là xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá bất động sản, kết nối thông tin từ cơ quan đất đai, thuế, công chứng, ngân hàng, sàn giao dịch, đấu giá và đăng ký giao dịch bảo đảm.

Dữ liệu không chỉ bao gồm giá chuyển nhượng mà còn cần phản ánh giá cho thuê, tỷ suất sinh lời, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và tình trạng pháp lý của từng dự án.

Ông Nguyễn Văn Khôi cũng đề xuất áp dụng cơ chế định giá nhiều tầng đối với các dự án lớn hoặc có yếu tố Nhà nước. Thay vì chỉ sử dụng một đơn vị tư vấn, có thể huy động từ hai đến ba tổ chức định giá độc lập tham gia xác định giá trị đất, sau đó hội đồng thẩm định sẽ đối chiếu và đưa ra mức giá phù hợp.

Các chuyên gia cho rằng mục tiêu cuối cùng của chính sách định giá đất không phải là đẩy giá lên mức cao nhất mà là tìm được điểm cân bằng giữa lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Một mức giá quá thấp có thể gây thất thoát nguồn lực công, nhưng mức giá quá cao cũng khiến dự án khó triển khai, nguồn cung bị thu hẹp và người dân ngày càng khó tiếp cận nhà ở.

Vì vậy, cùng với việc hoàn thiện khung pháp lý và nâng cao tính minh bạch của thị trường, bài toán định giá đất vẫn cần thêm thời gian để tìm được lời giải hài hòa giữa yêu cầu quản lý và quy luật thị trường.