Khu Đông Tp.HCM vốn là nơi hội tụ nguồn cung dồi dào của thị trường BĐS. Tuy nhiên, những năm gần đây, nguồn cung BĐS liền thổ tại Tp.Thủ Đức (Q.2, Q.Thủ Đức, Q.9) ngày càng khan hiếm, gần như không có sản phẩm mới chào thị trường; mức giá đã biến động tăng cao. Trong khi đó, dư địa phát triển lại đang nghiêng hẳn về các khu vực lân cận giáp ranh như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu hay Phan Thiết. Nếu Bà Rịa – Vũng Tàu khiêm tốn về nguồn cung mới trong thời gian qua thì khu vực Đồng Nai, Bình Dương lại đang xuất hiện các dự án BĐS liền thổ quy mô "khủng" chào thị trường cuối năm nay hoặc đầu năm sau.
Chẳng hạn, tại khu vực Biên Hòa (Đồng Nai), dự án KĐT Izumi City (tên thương mại của dự án Dong Nai Waterfront) quy mô 170ha do Nam Long và Hankyu Hanshin Properties (Nhật Bản) đầu tư, chuẩn bị "bung" thị trường dòng sản phẩm nhà phố, biệt thự. Dòng sản phẩm này hướng đến người đầu tư khu Đông và gia đình trẻ thành đạt, gia đình có điều kiện, có lối sống trẻ trung, thích môi trường sống năng động mua để dành ở thật sau này.
Tại khu vực Nhơn Trạch (Đồng Nai), Dự án KĐT Nam Long Đại Phước cũng đang rục rịch thị trường với quy mô hơn 45 ha, bao gồm các loại hình như nhà phố, biệt thự Valora, shophouse...; đây được xem là nguồn cung điểm nhấn của thị trường khu Đông cuối năm nay.
Dự án Aqua City quy mô 1.000ha của Novaland cũng đang rục rịch các phân khu mới ra thị trường từ này đến cuối năm. Cùng với đó, KĐT này cũng chào đón những cư dân đầu tiên vào ở vào cuối năm 2022.
Fenice Paradise thuộc phân khu dự án KĐT sinh thái King Bay; phân khu Diamond Parkview thuộc Gem Sky World Long Thành cũng đang chuẩn bị chào thị trường phía Đông. Đây là các dự án quy mô hàng chục đến hàng trăm ha tại Đồng Nai.
Trước đó, loạt dự án nhà phố, biệt thự như Long Hưng City, Sơn Tiên, Swan Bay, Swan Park, Angel Islan, Diamond Square…là nguồn cung rộn ràng của thị trường BĐS Đồng Nai.
Trong khi đó, tại Bình Dương, các dự án BĐS liền thổ như Phúc An Garden, New Times City, Oasis City Bình Dương, Khu đô thị thương mại Richhome, IJC@VSIP, Mỹ Phước 3… là nguồn cung bổ sung cho sự thiếu hụt dự án mới tại thị trường Tp.HCM những năm qua.
Quỹ đất rộng là lợi thế của thị trường BĐS khu vực phía Đông Tp.HCM.
Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam, trong 6 tháng năm 2022, loại hình nhà phố, biệt thự tại Tp.HCM tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới. Tuy vậy, lượng tiêu thụ có dấu hiệu tăng. Trong đó, khu Đông tiếp tục là khu vực chủ đạo dẫn dắt thị trường, chiếm 58% tổng nguồn cung và 68% tổng lượng tiêu thụ mới trong 6 tháng đầu năm 2022.
Đáng chú ý, theo ông Thắng, nguồn cung mới nhà phố, biệt thự có xu hướng dịch chuyển mạnh về các tỉnh lân cận Tp.HCM như Đồng Nai, Bình Dương, Long An…nơi có quỹ đất còn nhiều, hạ tầng đang dần hoàn thiện và quy hoạch giao thông kết nối liên tỉnh được triển khai. Mức tiêu thụ tập trung chủ yếu tại các dự án quy mô lớn, quy hoạch bài bản và được phát triển bởi các CĐT uy tín, có tên tuổi trên thị trường.
Cùng quan điểm, ông Hồ Đắc Duy, Quản lý Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Savills Việt Nam cho hay, xu hướng nguồn cung bất động sản liền thổ hạn chế tại Tp.HCM sẽ tiếp tục duy trì, song đây là cơ hội cho các thị trường lân cận với hệ thống giao thông hạ tầng cải thiện.
Theo ông Duy, đại dịch Covid -19 vừa qua đã phần nào tác động đến tâm lý người mua nhà tại các đô thị lớn. Khách hàng có xu hướng tìm đến những sản phẩm nhà ở khép kín, có không gian sinh hoạt rộng rãi, tiện ích cao cấp, hệ thống an ninh 24/7… để bảo vệ sức khỏe gia đình ngày càng nhiều.
"Bất động sản liền thổ vẫn là kênh đầu tư hiệu quả và nơi trú ẩn an toàn trong bối cảnh tình hình lạm phát tiếp tục tăng trong thời gian sắp tới. Dòng sản phẩm này phù hợp với nhà đầu tư có dòng tài chính ổn định, có thể đầu tư trong trung và dài hạn. Mặc dù đây là dòng sản phẩm có tỷ suất sinh lời khá cao, tuy nhiên lời khuyên cho nhà đầu tư vốn nhỏ là sẽ rủi ro nếu họ vay quá nhiều dẫn đến khó kiểm soát đòn bẩy tài chính", chuyên gia Savills dành lời khuyên cho NĐT.
Còn theo đại diện JLL Việt Nam, nếu nguồn cung nhà liền thổ tại Tp.HCM, nhất là khu vực phía Đông Tp.HCM tiếp tục hạn chế dự án mới mở bán thì các tỉnh lân cận giáp ranh lại đang "ngược sóng", nguồn cung liên tục mở rộng quy mô. Riêng trong quý 2/2022, tại khu vực lân cận Tp.HCM có 2.362 căn mở bán mới. Đồng Nai và Bình Dương dẫn đầu nguồn cung mới lần lượt là 1.256 căn và 1.076 căn.
Về doanh số bán sản phẩm tại các tỉnh lân cận theo JLL vẫn ổn định, với 1.724 căn bán được trong quý 2/2022. Đồng Nai và Bình Dương là hai tỉnh dẫn đầu nguồn cung, ghi nhận doanh số bán nhiều nhất, lần lượt là 937 và 670 căn.
"Dòng sản phẩm Nhà phố với mức giá trong khoảng 6-8 tỷ/căn ở Tp.HCM và 5-6 tỷ đồng/căn ở các tỉnh lân cận thu hút nhu cầu mua mới nhiều nhất do giá bán phù hợp ngân sách trung bình", đại diện JLL cho hay.
Về giá bán, nhà phố, biệt thự có xu hướng tăng giá ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Theo JLL, giá bán sơ cấp BĐS liền thổ tăng 12,4% theo năm ở cả thị trường Tp.HCM và các tỉnh lân cận, thậm chí tăng lên tới 21,2% theo năm do các dự án mở bán mới có mức giá cao hơn nhờ lợi thế vị trí.
Ở các tỉnh lân cận, giá bán tăng mạnh nhất ở dòng sản phẩm Nhà phố với mức giá từ 5-6 tỷ trên căn, ghi nhận mức tăng theo năm khoảng 11-13%.
Theo đơn vị này, với tình hình thị trường nhà liền thổ tại Tp.HCM tiếp tục đối diện với thách thức hạn chế nguồn cung mới trong sáu tháng cuối năm 2022. Việc giới hạn quỹ đất do vấn đề pháp lý và giá đất đầu vào tăng cao kỷ lục khiến các chủ đầu tư có xu hướng tiếp tục trì hoãn nguồn cung mới ở Tp.HCM. Đây chính là cơ hội để phân khúc này "bứt phá" tại các tỉnh lân cận từ nay đến cuối năm và các năm sau đó.
"Với sự phổ biến ngày càng tăng của xu hướng làm việc từ xa và hạ tầng cải thiện, người mua nhà chấp nhận di chuyển xa hơn để đạt được môi trường sống chất lượng hơn. Các thị trường mới như Bình Dương, Đồng Nai, Long An và BR-VT sẽ được chú ý nhiều hơn cùng với sự dịch chuyển này", đại diện JLL Việt Nam nhấn mạnh.
