Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), dù nhu cầu nhà ở xã hội đang cao nhưng thời điểm hiện tại vẫn tồn tại điểm nghẽn cản trở sự phát triển của loại hình này. Trong đó, cơ chế ưu đãi được cho là chưa đủ hấp dẫn, với mức lợi nhuận trần 10% cho nhà đầu tư bị đánh giá là quá thấp, không bù đắp nổi chi phí đầu vào ngày càng tăng.
Pháp lý rườm rà cũng là trở ngại lớn. Nhiều dự án mất hơn 2 năm chỉ để hoàn tất thủ tục, từ xin chủ trương đầu tư đến giải phóng mặt bằng, khiến tiến độ chậm trễ, đội vốn. Một số địa phương chưa bố trí ngân sách cho bồi thường, tái định cư, cũng như đầu tư hạ tầng kỹ thuật – xã hội, gây khó cho doanh nghiệp triển khai.
Nguồn: Batdongsan.com.vn
Việc bố trí quỹ đất cho nhà ở xã hội cũng gặp vướng mắc. Dù Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024 đã mở rộng hình thức bố trí, nhưng do thiếu hướng dẫn rõ ràng, nhiều địa phương lúng túng, dẫn đến chậm trễ. Ngoài ra, nhiều quỹ đất lại nằm ở vị trí xa trung tâm, hạ tầng yếu kém, gây khó cho người dân tiếp cận.
Về vốn, các gói tín dụng hiện nay chủ yếu ngắn hạn, thiếu ổn định, trong khi lãi suất thương mại cao, thời gian vay ngắn, khiến cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà đều ngần ngại. Người thu nhập thấp khó chứng minh tài chính, đặc biệt là lao động tự do, dẫn đến khó tiếp cận vốn vay ưu đãi.
Đề xuất giải pháp thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội
Trước thực trạng này, VNREA đã có báo cáo gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà, đề xuất hàng loạt giải pháp nhằm khơi thông điểm nghẽn và đưa nhà ở xã hội thực sự trở thành trụ cột an sinh.
VNREA đề xuất các địa phương cần ban hành các chính sách ưu đãi mạnh hơn để thu hút doanh nghiệp và hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở xã hội. Đơn cử như phối hợp ngân hàng thương mại đưa lãi suất vay cho chủ đầu tư xuống 3 - 4%/năm với dự án bán, và 2 - 3%/năm với dự án cho thuê; thời hạn vay 20 - 25 năm.
Hỗ trợ vay vốn từ Quỹ đầu tư phát triển địa phương với lãi suất 2 - 3%/năm, giảm thuế giá trị gia tăng (VAT) xuống còn 0-3% (hiện tại là 5%) cho doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội. Người dân được vay mua nhà với lãi suất dưới 4%/năm trong thời hạn trả nợ 23 - 25 năm, đi kèm mô hình trả góp dài hạn để giảm áp lực tài chính.
Song song, cần bố trí ngân sách đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thiết yếu trong dự án để giảm giá thành nhà, giúp nhà đầu tư tiêu thụ nhanh và tái đầu tư hiệu quả.
Bên cạnh đó, VNREA cũng kiến nghị tăng cường kiểm soát hiện tượng "cò mồi", rao bán chênh lệch suất nhà ở xã hội, đấu giá bất thường… theo đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Việc này vừa bảo vệ người mua, vừa làm lành mạnh hóa thị trường.
Ở tầm vĩ mô, VNREA đề xuất Chính phủ và Bộ Xây dựng cần có những động thái mạnh mẽ hơn nhằm tháo gỡ pháp lý, phát triển cân đối phân khúc, đẩy nhanh tiến độ xử lý dự án, đa dạng hóa nguồn vốn...
Cụ thể, Chính phủ, Bộ Xây dựng cần cỡ nút thắt về quy hoạch, định giá đất, chuyển nhượng dự án; cho phép chuyển đổi dự án thương mại, tái định cư thành nhà ở xã hội; có chính sách ưu tiên nhà ở xã hội, nhà ở cho người dưới 35 tuổi và người lao động ở thực; giải quyết thủ tục nhanh để tăng cung sản phẩm, giúp tăng thu ngân sách. Đặc biệt, cần thành lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội từ nguồn ngân sách, trái phiếu chính phủ, góp vốn địa phương và các tổ chức trong – ngoài nước.
Một nội dung trọng tâm khác là cải cách thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. VNREA đề xuất rút ngắn toàn bộ quy trình xuống dưới 12 tháng, đồng thời cho phép các bước như thẩm định quy hoạch, phê duyệt đồ án… được tiến hành song song thay vì tuần tự.
"Ngoài ra, cần thiết kế các mẫu nhà ở xã hội chuẩn, do cơ quan chức năng phê duyệt và công bố, giúp tiết kiệm chi phí thiết kế, đẩy nhanh tiến độ dự án", VNREA kiến nghị.
