Theo HoREA, hiện có độ vênh giữa luật Nhà ở và luật Đất đai. Khi luật Nhà ở 2024 đã mở rộng cửa, cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua và sở hữu nhà ở thương mại tại Việt Nam thì luật Đất đai 2024 lại chưa định danh cá nhân nước ngoài là một trong những đối tượng người sử dụng đất.
Điều này tạo ra một tình huống pháp lý khó xử: Người nước ngoài có quyền sở hữu hợp pháp căn nhà nhưng quyền sử dụng mảnh đất gắn liền với căn nhà đó lại chưa được định danh rõ ràng.
Vì thế, HoREA đề nghị bổ sung cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được mua, thuê mua nhà ở... vào điều 4 (định nghĩa Người sử dụng đất) và điều 28 (quy định về nhận quyền sử dụng đất) của dự thảo sửa đổi luật Đất đai 2024.
Việc công nhận này không chỉ là hợp thức hóa một thực tế đã diễn ra mà còn là bước đi cần thiết để tăng cường tính minh bạch, bảo vệ quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư nước ngoài. Khi quyền lợi được pháp luật bảo vệ rõ ràng, họ sẽ yên tâm hơn khi bỏ vốn vào thị trường Việt Nam.
HoREA đề xuất cho thế chấp bất động sản tại ngân hàng nước ngoài
ẢNH: ĐÌNH SƠN
Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị cho phép thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng nước ngoài, đây được xem là chìa khóa mở ra kênh huy động vốn quốc tế quan trọng.
Hiện nay, luật Đất đai 2024 chỉ cho phép thế chấp tài sản tại các tổ chức tín dụng được cấp phép hoạt động tại Việt Nam. Quy định này vô hình trung đã giới hạn khả năng tiếp cận nguồn vốn giá rẻ, kỳ hạn dài từ các định chế tài chính quốc tế của cả doanh nghiệp và cá nhân, bao gồm cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Do vậy, HoREA đề xuất sửa đổi điều 37, cho phép người sử dụng đất được thế chấp bất động sản tại ngân hàng nước ngoài. Tuy nhiên, để đảm bảo an ninh kinh tế và quyền tài phán quốc gia, đề xuất này đi kèm hai điều kiện quan trọng.
Đầu tiên cho phép người sử dụng đất được thế chấp bất động sản tại ngân hàng nước ngoài phải thông qua một tổ chức tín dụng do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chỉ định.
Cơ chế này đảm bảo mọi giao dịch đều nằm trong tầm kiểm soát của cơ quan quản lý Việt Nam. Ngân hàng được chỉ định sẽ đóng vai trò là cầu nối, thẩm định và đảm bảo các thủ tục tuân thủ pháp luật trong nước.
Điều kiện thứ hai để được thế chấp tại ngân hàng nước ngoài là mọi tranh chấp phát sinh sẽ được xử lý theo pháp luật Việt Nam. Đây là nguyên tắc bất di bất dịch trong công pháp quốc tế đối với bất động sản, khẳng định chủ quyền pháp lý tuyệt đối của Việt Nam đối với đất đai trên lãnh thổ.
