Mới đây, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) TP HCM đề nghị Văn phòng Đăng ký đất đai TP HCM (ĐKĐĐ) tiếp nhận hồ sơ và xem xét, giải quyết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) cho cư dân tại dự án chung cư Lexington Residence, 67 Mai Chí Thọ, phường An Phú, TP Thủ Đức. Tuy nhiên, Văn phòng ĐKĐĐ cho rằng chưa đủ cơ sở giải quyết hồ sơ cấp sổ hồng.
Nhiều bức xúc
Đầu năm 2015, bà Nguyễn Vinh Trang ký hợp đồng mua một căn hộ tại chung cư Lexington Residence của Công ty CP Bất động sản Nova Lexington (Công ty Nova Lexington).
Cuối năm 2020, Sở TN-MT TP HCM có công văn đề nghị chủ đầu tư cung cấp hồ sơ cho Văn phòng ĐKĐĐ để thực hiện việc cấp sổ hồng cho người mua căn hộ ở với phần diện tích sử dụng chung là hơn 16.000 m2 (không bao gồm gần 3.900 m2 thuộc dãy đất 22 m tiếp giáp đường Mai Chí Thọ). Theo đó, Văn phòng ĐKĐĐ tiếp nhận và xem xét, cấp giấy chứng nhận cho người mua.
Đến giữa tháng 3-2021, hồ sơ của bà Trang và các hộ dân khác được Văn phòng ĐKĐĐ tiếp nhận. Tuy nhiên, đã quá thời hạn nhưng họ chưa được cấp sổ hồng. Bức xúc vì chờ đợi quá lâu, tháng 4-2022, bà Trang khởi kiện Văn phòng ĐKĐĐ, đề nghị TAND TP HCM buộc cơ quan này cấp sổ hồng.
Giám đốc Văn phòng ĐKĐĐ Bùi Thị Bích Tuyền cho rằng liên quan dãy đất 22 m dọc đường Mai Chí Thọ, năm 2008, UBND TP HCM có chủ trương chuyển nhượng theo giá thị trường (tổng diện tích gần 120.000 m2) cho các nhà đầu tư các dự án liền kề phía sau khu đất để làm công viên, trồng cây xanh, tạo cảnh quan và mỹ quan khu đô thị mới, tuyệt đối không xây dựng công trình. Trong đó, chuyển nhượng cho Nova Lexington gần 3.900 m2, vị trí tiếp giáp dự án chung cư Lexington Residence có diện tích 17.462 m2 đất ở đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đến năm 2013, Sở Quy hoạch - Kiến trúc chấp thuận tổng mặt bằng - phương án kiến trúc công trình khu chung cư cao tầng này với diện tích đất gần 20.000 m2. Sở Xây dựng đã phê duyệt dự án và điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng khu chung cư cao tầng với chỉ tiêu quy hoạch gần 20.000 m2. Đến năm 2017, chủ đầu tư đã tạm nộp 83 tỉ đồng nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích tăng thêm gần 3.900 m2 để khép ranh dự án.
Văn phòng ĐKĐĐ cho rằng dự án chưa hoàn tất pháp lý sử dụng đất (chưa có quyết định giao đất bổ sung với phần đất tăng thêm), chưa nộp tiền sử dụng đất (mới tạm nộp 83 tỉ đồng đối với phần đất tăng thêm), do đó chưa đủ cơ sở giải quyết hồ sơ cấp sổ hồng.
Hơn một tuần trước, TAND TP HCM xét xử vụ kiện hành chính nói trên nhưng tạm ngừng phiên tòa vì cần thêm ý kiến của Sở TN-MT, đồng thời đề nghị làm rõ có sự đối lập quyền, lợi ích hợp pháp giữa Sở TN-MT và Văn phòng ĐKĐĐ hay không trong việc này.
Chị Võ Thanh Hiền, chung cư M-One Nam Sài Gòn (quận 7), cho hay một số ít căn hộ tại chung cư này đã được cấp sổ hồng. Tuy nhiên, sau này chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung nên việc cấp sổ hồng bị tạm ngưng khiến cư dân bức xúc.
Theo chị Hiền, phần đất nào chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ tài chính thì khi cấp sổ hồng cho dân cũng không gây thiệt hại cho nhà nước. Trước đây, Sở TN-MT từng đề xuất tỉ lệ cấp sổ hồng trong các dự án thuộc trường hợp này là hợp lý, hợp lòng dân.
Dự án chung cư Lexington Residence ở TP Thủ Đức, TP HCM
Phát sinh những yếu tố mới
Sổ hồng chung cư chưa bao giờ hết tính thời sự bởi hàng loạt khó khăn, vướng mắc cũ chưa được giải quyết xong thì đã phát sinh những yếu tố mới, vấn đề mới. Hàng loạt nguyên nhân được cơ quan chức năng chỉ ra và hàng trăm dự án được phân nhóm để giải quyết. Nhìn vào đó mới thấy "thế giới sổ hồng" phức tạp như thế nào. Việc "bắt mạch" đã xong nhưng "kê đơn" thì không hề đơn giản.
Về việc từ chối cấp sổ hồng cho bà Nguyễn Vinh Trang và các cư dân khác, Văn phòng ĐKĐĐ viện dẫn quy định tại Nghị định 148 năm 2020 của Chính phủ và cụ thể hướng dẫn của Tổng cục Quản lý đất đai.
Tại Công văn 2746 (tháng 11-2021) phúc đáp Sở TN-MT TP HCM về việc cấp sổ hồng cho người mua nhà trong các dự án phát triển nhà ở, Tổng cục Quản lý đất đai cũng dẫn chứng quy định tại Nghị định 148 và nhấn mạnh trường hợp có thay đổi nghĩa vụ tài chính thì phải nộp chứng từ chứng minh việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với sự thay đổi đó. Quy định trên nhằm thu đúng, thu đủ cho ngân sách trước khi thực hiện đăng ký, cấp sổ hồng cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở.
Theo ông Nguyễn Hữu Anh Tứ, Phó Chủ tịch UBND TP Thủ Đức, trên địa bàn còn nhiều dự án lớn thuộc diện "thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung". Đến nay, toàn TP Thủ Đức mới cấp cho hơn 33.000 trong tổng số gần 72.000 căn hộ/nhà ở. Ông Tứ cho rằng việc xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung còn gặp nhiều vướng mắc và cần nhiều thời gian để các sở, ngành phối hợp xử lý theo quy định.
Đối với trường hợp này, ông Nguyễn Như Bình, Trưởng Phòng Kinh tế đất - Sở TN-MT TP HCM, thông tin về quy trình, Sở TN-MT sẽ tiếp nhận hồ sơ, thuê tư vấn thẩm định giá và họ có chấp nhận tham gia hay không là cả vấn đề lớn. Vì hồ sơ liên quan điều chỉnh bổ sung quy hoạch, cơ cấu sử dụng đất là họ rất "ngán", đặc biệt là thời điểm cũ là cực kỳ khó.
"Có nhiều trường hợp nhận rồi nhưng sau hủy hợp đồng và chấp nhận phạt. Thành phố thống kê 47 hồ sơ mời chào thầu rất nhiều lần nhưng không có đơn vị tư vấn nào tham gia, có trường hợp chào 14 lần và tiếp tục chào mời" - ông Nguyễn Như Bình nói.
Theo ông Bình, đa số những trường hợp xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung thì chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất rồi, sau đó phát sinh điều chỉnh. Nhiều doanh nghiệp đề nghị thay vì nộp 1 tỉ đồng thì sẵn sàng nộp 2-3 tỉ đồng để giải quyết xong nhưng thủ tục định giá hết sức phức tạp. Vì vậy, Sở TN-MT từng đề xuất cấp sổ hồng một phần với tỉ lệ do sở này xác định để bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà. Tuy vậy, bộ, ngành trung ương ghi nhận nhưng không có văn bản hướng dẫn chỉ đạo cụ thể mà sẽ đưa vào trong chương trình sửa luật, nghị định và thông tư.
Ông Nguyễn Duy Thành, Tổng Giám đốc Công ty CP Quản lý nhà Toàn Cầu (Global Home), cho hay khoản 4 điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ chưa quy định khái quát hóa việc cấp sổ hồng đối với tất cả "công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ", mà chỉ đối với "công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ", nên phạm vi điều chỉnh rất hẹp.
Cũng theo ông Nguyễn Duy Thành, cần có thêm khung pháp lý quy định cụ thể về quản lý, khai thác, vận hành… các loại hình condotel, officetel. Lý do là loại hình này khai thác lưu trú nghỉ dưỡng nên liên quan chặt chẽ ba bên là người sở hữu căn hộ condotel, chủ đầu tư và đơn vị quản lý vận hành.
Dự án chung cư M-one Nam Sài Gòn, quận 7, TP HCM
Tìm giải pháp tháo gỡ vướng mắc
Theo UBND TP HCM, từ ngày 1-7-2014 (thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực) đến tháng 4-2023, trên địa bàn có 335 dự án nhà ở thương mại với 191.101 căn đủ điều kiện cấp sổ hồng. Trong đó, chưa cấp sổ hồng cho 81.085 căn.
Số căn chưa được cấp chia thành 6 nhóm. Trong đó, số dự án chủ đầu tư đã nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ hồng cho người mua nhà, đã phát hành thông báo thuế, chờ người dân đóng thuế là 8.372 căn; 39 dự án đang thực hiện cấp sổ hồng, nay phải tạm ngừng cấp do phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính bổ sung với 19.958 căn; 18 dự án phải ngừng do đang thanh tra, điều tra với 10.277 căn; 8.918 căn hộ vướng các quy định về loại hình bất động sản mới; 4.653 căn hộ có vướng mắc khác. Ngoài ra, còn có 28.907 căn chưa cấp sổ hồng do chủ đầu tư, người mua nhà chưa nộp hồ sơ.
Đối với các dự án nhà ở thương mại trước ngày 1-7-2014, hiện có 105 dự án phát triển nhà ở đã được các chi nhánh văn phòng ĐKĐĐ tiếp nhận, lập hồ sơ và trình cấp sổ hồng cho người mua nhà với 24.501 căn hộ/nhà ở riêng lẻ.
Bên cạnh đẩy nhanh cấp sổ hồng cho 20.300 căn trong năm 2023 theo kế hoạch, Sở TN-MT TP HCM cũng lên kế hoạch tìm giải pháp giải quyết vướng mắc cho các dự án, giúp bảo đảm quyền lợi người mua nhà. Giám đốc và một phó giám đốc Sở TN-MT TP HCM sẽ trực tiếp chủ trì, chỉ đạo thực hiện các giải pháp tháo gỡ vướng mắc đối với các dự án.
Trong kế hoạch của Sở TN-MT TP HCM, đối với nhóm dự án chưa cấp sổ hồng do vướng các quy định về loại hình bất động sản mới chưa được quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật, cơ quan này sẽ tổ chức tập huấn để cấp sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ theo Nghị định số 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ).
Theo báo cáo của UBND TP HCM, tổng hợp trong 8 năm (từ năm 2015 đến hết 2022), cơ quan chức năng tiếp nhận 165.716 hồ sơ đề nghị cấp sổ hồng, trong đó đã giải quyết 107.195 hồ sơ (64,6%) và đang giải quyết 58.521 hồ sơ. Về kết quả này, UBND TP HCM đánh giá năm đầu tiên kết quả giải quyết đạt tỉ lệ khá thấp do thời điểm Luật Đất đai mới có hiệu lực và mới thành lập Văn phòng ĐKĐĐ nhưng 7 năm sau đó kết quả đã tăng dần.
Mức phạt chưa đủ răn đe
Đối với nhiều trường hợp chủ đầu tư chậm nộp hồ sơ cấp sổ hồng cho cư dân, theo luật sư Đỗ Trúc Lâm, Hãng luật Lâm Trí Việt (Đoàn Luật sư TP HCM), theo quy định tại điều 39 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, chủ đầu tư chậm nộp hồ sơ cấp sổ cho người mua, thuê mua nhà từ sau 50 ngày sẽ bị xem xét xử phạt vi phạm hành chính từ 10 triệu đồng đến 1 tỉ đồng, bị buộc nộp hồ sơ hoặc cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất tự nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp sổ hồng theo quy định. Mức phạt này áp dụng cho tổ chức, mức phạt đối với cá nhân bằng 1/2 lần mức phạt đối với tổ chức.
Theo luật sư Lâm, mức chế tài này còn thấp, chưa đủ răn đe, vì hành vi vi phạm dẫn đến hệ lụy thiệt hại lớn cho quyền lợi chính đáng của khách hàng, còn có khả năng xảy ra tình trạng chiếm dụng vốn, gây bất ổn cho nền kinh tế.
