Phá bỏ chênh lệch giá trị thật - ảo
Mới đây, Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã thông qua Nghị quyết số 18 về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”.
Trong Nghị quyết này, Ban Chấp hành Trung ương Đảng quyết định bãi bỏ quy định khung giá đất. Đây được coi là bước đột phá để xóa bỏ chênh lệch giá ảo - giá thật, tạo cơ sở để các địa phương xác định giá đất sát với thị trường.
Bà Trần Thị Khánh Linh, Trưởng bộ phận Định giá, Savills TP.HCM cho rằng, nếu áp dụng khung giá hiện hành trong khi chưa phản ánh đúng giá thị trường làm cho người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận. Điều đó làm cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng chậm triển khai và dự án sẽ chậm đi vào hoạt động, là một tác nhân làm thu hẹp nguồn cung.
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế nhận định thực tế, khung giá đất cũng mang lại một số lợi ích khi làm căn cứ tính giá đất, mỗi khi nhà nước có quyết định thu hồi đất. Tuy nhiên, trên thực tế, giá đất được định giá theo khung giá đất thấp hơn rất nhiều so với giá trị thật trên thị trường. Điều này dẫn đến tình trạng một số dự án bị chậm tiến độ do người dân không đồng tình với giá trị đền bù khi giải phóng mặt bằng.
Trên thực tế, tại Hà Nội, rất nhiều dự án trọng điểm, như đường vành đai 2, vành đai 2,5 bị chậm tiến độ do một số hộ dân không chịu giải phóng mặt bằng, vì giá trị đền bù thấp. Hoặc, hiện nay, rất nhiều nhà tập thể được xây dựng từ thập niên 50, 60 đã xuống cấp nghiêm trọng, nhiều tòa nhà còn trong tình trạng “chờ sập” nhưng không thể cải tạo được vì người dân “chê” chi phí đền bù thấp.
“Vì vậy, việc bỏ khung giá đất, khi giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư sẽ dựa vào cơ chế thị trường để tính giá trị đền bù đất, như thế sẽ phá bỏ được sự chênh lệch giữa giá trị thật, và giá trị ảo”, ông Thịnh nói.
Bên cạnh đó, việc bãi bỏ khung giá đất, đưa thị trường bất động sản về cơ chế thị trường sẽ giúp Việt Nam có thêm dòng thu ngân sách từ thuế giao dịch bất động sản.
Triệt tiêu khai gian “lách thuế”
Phân tích rõ hơn điều này, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nói: “Việc thu thuế từ bất động sản cũng được tính dựa trên khung giá đất. Vì vậy, khi tính giá đất dựa theo khung giá đất chỉ bằng một nửa, thậm chí bằng một phần ba so với giá thị trường. Như vậy, khi thu thuế sẽ bị thất thoát. Đó là chưa kể, một số đối tượng lợi dụng khung giá đất để lách luật, trốn thuế. Khi bỏ, hành vi này cũng sẽ bị triệt tiêu”.
Chia sẻ với báo chí, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, GS.TS Đặng Hùng Võ cho biết, khung giá đất được đặt ra nhằm mục đích quản lý giá đất trên toàn bộ thị trường, làm căn cứ để khống chế bảng giá đất của các địa phương, xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Trong khung đó có giá tối thiểu và giá tối đa, tức giá sàn và giá trần. Điều đó, buộc các địa phương không được quy định giá đất ngoài khung. Nhưng sự thực thì kể từ khi có khung giá đất đến nay vẫn chưa làm trọn vẹn mục đích này.
“Luật Đất đai 2013 quy định giá đất trong khung phải ngang bằng với giá thị trường nhưng trên thực tế chỉ bằng khoảng 30 - 70% giá thị trường, kể cả đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp. Nhất là nghịch lý đối với đất tại đô thị cũng chỉ bằng 30% giá đất thị trường.
Ví dụ, như giá đất khu vực trung tâm phố cổ Hà Nội như phố Hàng Ngang, Hàng Đào, hay tại TP. HCM như đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ... giá đất thị trường khoảng 1 - 1,2 tỷ đồng/m2.
Nhưng trong khung bảng giá Nhà nước lại chỉ quy định khoảng hơn 200 - 250 triệu đồng/m2. Như vậy nó tạo ra khoảng cách rất lớn giữa giá đất của thị trường với giá của Nhà nước, chính điều này có tác hại làm cho giá đất của các địa phương không thể phù hợp với thị trường”, GS.TS Đặng Hùng Võ nhận định.
Theo GS.TS Đặng Hùng Võ, khi đã có khoảng cách về giá trong bối cảnh cơ chế thị trường thì sẽ gây ra nhiều hệ lụy, trong đó lớn nhất là vấn đề trục lợi, tham nhũng đất đai. Việc giao đất và cho thuê đất hiện nay vẫn lấy giá đất ở trong khung nhân với hệ số, được gọi là hệ số điều chỉnh theo thị trường.
Nhưng hệ số ở tất cả các tỉnh chỉ từ 1,5 - 2. Hay nói cách khác, nếu giá đất trong khung chiếm 30% giá đất thị trường, nhân đôi thì cũng chỉ chiếm 60%, trong khi đó ai cũng biết giá đất thị trường là bao nhiêu, ai cũng hiểu độ chênh lệch là bao nhiêu. Đây là nguyên nhân dẫn đến thất thoát từ khung giá đất thấp.
Bên cạnh đó, khung giá đất và bảng giá đất thấp hơn thị trường thì thu thuế về đất đai sẽ giảm. “Giả sử giá đất Nhà nước chỉ bằng 30% giá đất thị trường, như vậy chỉ thu được 30% tiền thuế so với thực tế. Ở các nước, tính thuế đất phải thu theo giá thị trường. Nhưng của ta là thu theo khung Nhà nước, dẫn đến chỉ thu được 1/3, còn 2/3 là thất thoát.
Ngoài ra, một hệ lụy nữa là nếu bảng giá đất của UBND cấp tỉnh thấp hơn thị trường thì chắc chắn người thực hiện giao dịch sẽ ghi trên hợp đồng một mức giá thấp hơn giá Nhà nước để trốn thuế. Thực tế họ giao dịch bằng giá thị trường nhưng trên hợp đồng lại ghi mức giá trong khung. Khi hợp đồng vô hiệu, đáng lẽ người bán nhận được rất nhiều thì bây giờ chỉ nhận được giá theo hợp đồng”, GS.TS Đặng Hùng Võ phân tích.
