Lý do giá đất nhiều nơi bỗng dưng “nóng”
Sau nhiều năm rơi vào cảnh “đóng băng”, mới đây, khu đô thị Bến Gót, phường Thọ Sơn,TP Việt Trì (tỉnh Phú Thọ) bỗng nhộn nhịp “cò đất” với loạt giao dịch khi giá đất tăng giá chóng mặt từ 30-50% so với một tháng trước. Thế nhưng, chỉ sau 3 ngày đã không còn cảnh nhộn nhịp, nơi đây trở nên vắng lặng.
Tương tự Phú Thọ, tại một số địa phương khác như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hưng Yên, Ninh Bình, Hải Phòng... thị trường bất động sản cũng đang có dấu hiệu nóng trở lại.
Tại Hưng Yên, thị trường vừa gây chú ý với mức giá trúng đấu giá đất cao nhất ở mức hơn 158 triệu đồng/m2 và thấp nhất trên 66 triệu đồng/m2 trong phiên đấu giá 41 lô đất tại xã Dân Tiến, huyện Khoái Châu ngày 5/3. Giá trúng đấu giá này vượt xa giá khởi điểm từ 40-100 triệu đồng/m2.
Chia sẻ với PV VietNamNet, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property cho hay, giá đất nền tại một số địa phương bất ngờ tăng nhiệt trước tin đồn sáp nhập tỉnh, thành, đặc biệt là những khu vực được dự đoán trở thành thủ phủ của tỉnh mới. Nhiều người kỳ vọng nơi đây sẽ được đầu tư mạnh về hạ tầng, thu hút dân cư và phát triển sôi động hơn.
Tuy nhiên, đà tăng giá chủ yếu dựa trên tin đồn và thông tin chưa được xác thực, thiếu cơ sở để duy trì lâu dài. Do đó, một số địa phương như Phú Thọ hay Hải Dương đã chứng kiến hiện tượng giá đất tăng nhanh rồi nhanh chóng hạ nhiệt.
Ông Toản cho rằng: Giá trị thực của bất động sản vẫn phải dựa trên nhu cầu thực tế. Việc chuyển thủ phủ về một địa phương nào đó có thể tạo tác động trong dài hạn, nhưng khó ảnh hưởng ngay lập tức. Ở các tỉnh lẻ, mua vào thì dễ nhưng bán ra lại khó do thị trường không sôi động thường xuyên và lượng người quan tâm hạn chế. Chính vì vậy, một số nhà đầu tư rơi vào cảnh mắc kẹt, trong khi môi giới tranh thủ đẩy giá lên để ‘thoát hàng’.
Cũng chia sẻ với VietNamNet, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, Khi thị trường tràn ngập thông tin không chính xác, một số người cố tình tung tin đồn để trục lợi trong ngắn hạn. Những thông tin chưa chính thức về việc sáp nhập tỉnh đã gây nhiễu loạn, khiến các nhà đầu tư nhỏ lẻ bị tác động tâm lý và vội vàng mua đất.
Hiện, một số tỉnh như Hưng Yên, Bắc Giang… giá đất quá cao so với mức thu nhập của người dân địa phương.
Ông Thanh cho rằng: “Giá đất tăng do sáp nhập là không có cơ sở. Mục tiêu của sáp nhập là phát huy tiềm lực của từng địa phương để cùng phát triển, chứ không phải cứ đặt trụ sở hành chính ở đâu thì khu vực đó sẽ bứt phá, còn các nơi khác lại kém đi".
Rủi ro đầu tư
Tổng giám đốc EZ Property phân tích, việc đặt trung tâm hành chính tại một địa phương có thể mang lại nhiều lợi ích, như thu hút doanh nghiệp, thúc đẩy quy hoạch hạ tầng và gián tiếp làm tăng giá bất động sản khu vực đó—đây là điều hoàn toàn bình thường.
Tuy nhiên, nếu kỳ vọng quá lớn và đẩy giá đất đi trước thực tế nhiều năm mà chưa có hiệu quả đầu tư, rủi ro thua lỗ là rất cao. Ông Toản dẫn chứng, trước tin đồn về việc chọn Hải Dương làm thủ phủ, nhiều nhà đầu tư đã đổ xô mua đất nhưng hiện nay lại mắc kẹt do thanh khoản giảm, giá sụt, muốn bán cũng khó.
Tương tự, khi có tin đồn sáp nhập một phần Hòa Bình vào Hòa Lạc, nhiều nhà đầu tư vội vàng gom đất với hy vọng khu vực này trở thành trung tâm mới. Tuy nhiên, việc sáp nhập không diễn ra, khiến nhiều người chịu thiệt hại trực tiếp.
“Thông tin và sự nhạy bén có thể quyết định hiệu quả đầu tư, nhưng rủi ro cũng luôn song hành. Càng chấp nhận rủi ro cao, lợi nhuận có thể lớn, nhưng khi không có ‘sóng’, nhà đầu tư rất dễ mắc kẹt,” ông Toản nhận định.
Theo lãnh đạo EZ Property, thị trường hiện tại chỉ là một cơn "sóng" nhỏ, chủ yếu bị tác động bởi tâm lý, chứ không xuất phát từ những thay đổi thực sự về kinh tế - xã hội.
"Giá bất động sản chỉ có thể tăng bền vững khi đi kèm với quy hoạch rõ ràng, định hướng phát triển kinh tế - xã hội và có nhu cầu thực tế về nhà ở. Việc sáp nhập tỉnh không đồng nghĩa với giá đất tăng, vì dân cư không thay đổi nhiều và tăng trưởng kinh tế chưa có dấu hiệu rõ ràng.
Tâm lý kỳ vọng có thể khiến giá tăng tạm thời, nhưng thị trường vẫn phải tuân theo quy luật cung - cầu. Ngay cả khi một địa phương trở thành thủ phủ mới, mức tăng giá đất cũng khó vượt quá 20%", ông Toản nhận định.
Ông cũng cho rằng, thời điểm này có thể mang đến cơ hội đầu tư, nhưng rủi ro vẫn rất cao. Nhà đầu tư cần chuẩn bị cho tình huống xấu nhất, đảm bảo nguồn tài chính chủ động, ưu tiên sử dụng vốn tự có thay vì phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy ngân hàng. Bởi nếu vay quá nhiều mà thị trường không thuận lợi, việc mắc kẹt thanh khoản có thể dẫn đến áp lực lớn, buộc phải bán tháo, chịu lỗ nặng.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Chí Thanh khuyến cáo nhà đầu tư không nên kỳ vọng "ôm" đất bây giờ để chờ giá tăng sau khi hợp nhất tỉnh.
"Chỉ những khu vực có hạ tầng đồng bộ, giao thông kết nối tốt hoặc đã phát triển ổn định lâu dài mới giữ được giá. Đất nền ở vị trí có tiềm năng phát triển sẽ có giá trị về lâu dài, nhưng nếu mức giá đã quá cao so với thu nhập thực tế của người dân, khả năng tăng giá đột biến gần như không có", ông Thanh đánh giá.
Sau ít ngày 'cò đất' tung hứng, khu đô thị ở Phú Thọ gặp cảnh khác lạ
'Cò đất' đổ xô về Phú Thọ, Giám đốc Sở Xây dựng nói dấu hiệu đáng ngờ
