Đất nền sẽ "sốt" từ sau năm 2025?

Theo báo cáo quý 1 của Bộ Xây dựng tổng hợp số liệu từ Sở Xây dựng các địa phương, lượng giao dịch đất nền có 97.659 giao dịch thành công. Đáng chú ý, trong quý I có xu hướng tăng so với quý IV/2023 (có 81.476 giao dịch đất nền). Theo đó, lượng giao dịch đất nền bằng 119,86% so với quý IV/2023 và bằng 145,18% so với cùng kỳ năm 2023.

Trong quý I/2024, nhu cầu tìm kiếm nhà ở riêng lẻ, đất nền đã tăng so với quý trước và so với cùng kỳ năm trước. Giá bán tại Hà Nội được giao dịch tăng khoảng từ 5 - 15% so với cuối năm 2023.

Sau Tết Nguyên đán, nhà ở riêng lẻ, đất nền tại một số khu vực có giá bán tăng nhẹ và giao dịch khá sôi động như quận Nam Từ Liêm ,Thanh Xuân, Hà Đông, Long Biên (Hà Nội); quận Tân Bình, Bình Thạnh, Tân Phú, Phú Nhuận tại TP HCM; quận Cẩm Lệ, Liên Chiểu (Đà Nẵng).

Hiện tượng sốt nóng đất nền cục bộ vẫn chưa xảy ra trong quý I/2024. Tuy nhiên, việc tổ chức đấu giá đất nền tại các khu đô thị, khu dân cư mới đã được các địa phương triển khai nhiều hơn so với cùng kỳ năm ngoái. Đây được coi là một yếu tố có thể tác động giúp thị trường đất nền sôi động hơn trong thời gian tới.

Trong bối cảnh đó, 3 luật quan trọng liên quan đến bất động sản đã được thông qua và sẽ sớm có hiệu lực từ đầu năm 2025, những thay đổi về chính sách được dự báo sẽ có tác động lớn đến thị trường.

Ở góc nhìn chuyên gia, ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn khẳng định, khả năng giá bất động sản sẽ tăng là rất cao sau khi luật có hiệu lực. Những điều khoản mới từ 3 bộ luật giúp thúc đẩy mức độ chính xác trong việc cập nhật giá đất tăng lên cao hơn. Như điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định bỏ khung giá đất và yêu cầu bảng giá đất cập nhật hàng năm (thay vì 05 năm/lần).

Thứ nhất, Chính phủ quy định việc xác định Bảng giá đất do UBND tỉnh (so với trước là phải tham khảo Khung giá đất) được cập nhật hàng năm, trao quyền và trách nhiệm xuống địa phương. Như vậy sẽ giúp giá đất được định hướng theo sát với tình hình thực tế của từng địa phương hơn trước đây.

Thứ hai là về phương pháp định giá mới. Trước đây thị trường có 5 phương pháp định giá đất, còn theo luật mới thì loại bỏ phương pháp chiết trừ và 4 phương pháp còn lại như so sánh, thu nhập, thặng dư và theo hệ số giá đất cũng đã có quy định chi tiết hơn rất nhiều về việc thực hiện cụ thể. Những quy định cụ thể hơn sẽ giúp việc định giá đất minh bạch, rõ ràng, bám sát với thực tế.

Thứ ba là Luật mới sửa đổi có bổ sung chi tiết về các điều kiện để cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho các lô đất đang sử dụng chưa có sổ, không vướng tranh chấp. Số lượng sản phẩm đất thuộc diện này trên thị trường hiện tồn đọng rất nhiều và một khi được khơi thông pháp lý, chắc chắn cũng mang đến cơ hội thanh khoản và tăng giá tốt hơn không chỉ cho chính bản thân những sản phẩm đất thuộc diện này mà cả các loại hình bất động sản khác ở cùng khu vực.

Từ ba điểm trên, ông Lê Bảo Long dự báo, giá bất động sản sẽ tăng sau năm 2025. Đất nền sẽ là loại hình bị tác động mạnh nhất vì còn chịu thêm ảnh hưởng từ quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã.

Liên quan tới quy định siết phân lô, bán nền này, nhiều chuyên gia lĩnh vực bất động sản cho rằng, trong hơn một năm tới thị trường đất nền sẽ có nhiều biến động mạnh. Việc siết phân lô bán nền sẽ khiến nguồn cung trở nên khan hiếm và giá có thể bị đẩy lên cao.

Bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield nhận định, đất nền rất nhạy cảm với các thông tin của thị trường như các tuyến đường giao thông mới, các dự án bất động sản lớn, quy hoạch các khu công nghiệp mới địa bàn. Khi có những thông tin này xuất hiện, thị trường đất nền ngay lập tức được "thổi giá". Tuy nhiên, nhiều cơn sốt đất nền chỉ diễn ra trong thời gian rất ngắn, từ 1 - 2 tháng, thậm chí chỉ hai tuần.

Từ thực tế đó, bà Trang Bùi lưu ý các nhà đầu tư đất nền cần hết sức cẩn trọng trước rủi ro chôn vốn khi đầu tư vào các sản phẩm trong cơn sốt giá, thiếu các giá trị sử dụng thật.