Chuyển cọc mới biết căn hộ chưa có sổ hồng, đang thế chấp ngân hàng
Theo trình bày của ông N. (ngụ TPHCM), tháng 10/2024, thông qua người môi giới tên S., ông biết được vợ chồng ông H. muốn bán căn hộ tại dự án Picity High Park. Sau quá trình trao đổi giữa môi giới và bên bán, hai bên thống nhất phải đặt cọc 100 triệu đồng để giữ quyền mua căn hộ.
Do bận công việc, ông N. nhờ người môi giới đại diện ký hợp đồng đặt cọc. Theo người môi giới, vợ chồng ông H. liên tục thúc giục phải ký nhanh vì nếu chậm sẽ bán căn hộ cho người khác.
Tin tưởng vào thông tin được người môi giới cung cấp, ông N. đã chuyển khoản 100 triệu đồng vào tài khoản cá nhân của chủ nhà là ông H.
Tuy nhiên, sau khi hoàn tất việc chuyển tiền, ông N. phát hiện căn hộ chưa được cấp giấy chứng nhận. Căn hộ cũng đang được thế chấp tại một ngân hàng để bảo đảm nghĩa vụ vay vốn và chưa có chấp thuận giải chấp/chuyển nhượng.
Ngoài ra, hợp đồng đặt cọc còn phát sinh nhiều vấn đề pháp lý, như không có chữ ký của ông N. (người mua thực tế), cũng như không có chữ ký của vợ ông H. là người đồng sở hữu tài sản.
Cho rằng giao dịch tiềm ẩn rủi ro và không đảm bảo điều kiện pháp lý, ông N. khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc và buộc vợ chồng ông H. hoàn trả số tiền đã nhận.
Trong khi đó, ông H. khẳng định phía ông N. đã vi phạm thỏa thuận đặt cọc nên khoản tiền 100 triệu đồng hiển nhiên thuộc về ông.
Từ thắng kiện thành mất tiền cọc
Tại phiên tòa sơ thẩm, TAND khu vực 9 - TPHCM tuyên chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông N. Hội đồng xét xử xác định hợp đồng đặt cọc ký vào tháng 10/2024 vô hiệu do không đáp ứng đầy đủ điều kiện về chủ thể và hình thức giao dịch. Tòa buộc vợ chồng ông H. hoàn trả cho ông N. 100 triệu đồng đã nhận.
Không đồng ý với phán quyết trên, ông H. kháng cáo. Tại phiên phúc thẩm, đại diện Viện KSND TPHCM cho rằng hợp đồng đặt cọc có hiệu lực vì các bên đã tự nguyện giao kết, hiểu rõ tình trạng pháp lý của căn hộ cũng như việc tài sản đang được thế chấp tại ngân hàng.
Theo quan điểm của cơ quan công tố, việc căn hộ chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu không làm vô hiệu giao dịch đặt cọc vì đây là nhà ở hình thành trong tương lai, thuộc trường hợp pháp luật cho phép giao dịch mà chưa cần cấp sổ hồng.
Hội đồng xét xử TAND TPHCM nhận định ông N. thực tế là người trực tiếp chuyển 100 triệu đồng tiền cọc cho ông H. và thừa nhận có thỏa thuận mua bán căn hộ. Dù hợp đồng do ông S. ký thay và thiếu chữ ký của vợ ông H., nhưng các tài liệu, lời khai trong hồ sơ thể hiện các bên đều biết và thống nhất việc giao dịch, nên đủ cơ sở xác định hợp đồng đặt cọc được xác lập hợp pháp.
Hơn nữa, giá chuyển nhượng các bên thỏa thuận là 1,98 tỷ đồng và không bao gồm 5% phí ra sổ, tương ứng số tiền hơn 87 triệu đồng thanh toán cho đủ đầu tư. Như vậy, các bên tham gia giao dịch đã biết căn hộ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Do đó, tòa cho rằng ông N. đã biết rõ căn hộ đang thế chấp và chưa được cấp giấy chứng nhận nhưng vẫn đồng ý giao dịch. Việc tài sản thế chấp chỉ là điều kiện cần xử lý khi ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức, không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng đặt cọc.
Theo thỏa thuận, ông N. phải tiếp tục thanh toán đợt hai với số tiền 900 triệu đồng trước ngày 4/11/2024 nhưng không thực hiện. Hội đồng xét xử xác định đây là hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng từ phía bên đặt cọc. Căn cứ Bộ luật Dân sự và điều khoản trong hợp đồng, bên nhận cọc có quyền giữ lại toàn bộ số tiền đặt cọc.
Từ các phân tích trên, TAND TPHCM chấp nhận kháng cáo của ông H., sửa toàn bộ bản án sơ thẩm, bác yêu cầu khởi kiện của ông N. và xác định bên nhận cọc được quyền giữ lại 100 triệu đồng tiền đặt cọc.
(Tham khảo Bản án số 1621/2025/DS-PT ngày 18/12/2025 của TAND TPHCM)
