Không thể chỉ trông chờ vào các gói tín dụng ưu đãi
Tại diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 diễn ra ngày 2/6, vấn đề phát triển nhà ở cho thuê đã thu hút nhiều ý kiến từ cơ quan quản lý, chuyên gia và doanh nghiệp.
Theo ông Vũ Sỹ Kiên, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), một trong những nút thắt lớn hiện nay là Việt Nam chưa xác định đầy đủ vai trò, quy mô và nhu cầu thực tế của phân khúc nhà ở cho thuê trong tổng thể thị trường nhà ở.
Ông cho rằng cần sớm tổ chức rà soát, đánh giá toàn diện nhu cầu nhà ở cho thuê trên phạm vi cả nước, từ đó giúp các địa phương chủ động bố trí quỹ đất, lập quy hoạch và xây dựng cơ chế chính sách phù hợp.
Một trong những rào cản lớn được TS Lê Xuân Nghĩa chỉ ra là vấn đề về nguồn vốn.
Theo ông Nghĩa, nhà ở cho thuê không phải là mô hình mới trên thế giới. Tại nhiều quốc gia châu Âu, đây là một cấu phần quan trọng của thị trường nhà ở đã tồn tại hàng trăm năm. Nhà ở cho thuê cần nguồn vốn dài hạn, trong khi hệ thống ngân hàng thương mại chủ yếu huy động vốn ngắn và trung hạn nên rất khó đáp ứng nhu cầu này.
"Nếu muốn xây dựng nền tảng nhà ở cho thuê trong vòng 10 năm tới, chúng ta cần dựa vào vốn đầu tư công và nguồn lực từ Chính phủ, chứ không thể chỉ trông chờ vào các gói tín dụng ưu đãi", ông nói.
Ông dẫn chứng, gói tín dụng 145.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội hiện mới giải ngân khoảng 2%. Trên thực tế, doanh nghiệp rất khó tiếp cận vốn vay với lãi suất 6,1% khi chi phí huy động vốn của ngân hàng hiện ở mức 7-8%.
Theo TS Lê Xuân Nghĩa, nguồn vốn phù hợp nhất cho phát triển nhà ở cho thuê là trái phiếu Chính phủ, bởi đây là công cụ có khả năng huy động nguồn vốn dài hạn khoảng 20 năm với lãi suất chỉ 3-4%.
Không chỉ vấn đề vốn, ông cũng nhấn mạnh yếu tố quản trị. Qua khảo sát tại một số quốc gia như Phần Lan, mô hình phổ biến là Nhà nước lo đất đai, quy hoạch và nguồn vốn, sau đó giao cho các tổ chức có năng lực quản lý vận hành.
"Việt Nam cũng nên đi theo hướng Nhà nước chuẩn bị đất đai, nguồn lực và quy hoạch, còn khu vực tư nhân tham gia xây dựng và vận hành để đảm bảo tính chuyên nghiệp", ông đề xuất.
Rào cản văn hóa và bài toán hiệu quả đầu tư
Ở góc độ doanh nghiệp, TS Đoàn Văn Bình, Nhà sáng lập - Chủ tịch Tập đoàn CEO, cho rằng một trong những rào cản lớn của thị trường nhà ở cho thuê là tâm lý chuộng sở hữu nhà của người Việt. Việc thuê nhà thường bị gắn với chưa ổn định hoặc không thành đạt, thiếu trách nhiệm với thế hệ sau.
Ngoài yếu tố văn hóa, thị trường còn đối mặt với nhiều khó khăn về chi phí đầu vào.
Đầu tiên là tiền sử dụng đất ngày càng chiếm tỷ trọng lớn trong giá thành dự án. Bên cạnh đó là bài toán vốn dài hạn với lãi suất thấp. Trong khi lợi nhuận từ hoạt động cho thuê nhà chỉ đạt khoảng 2-4% mỗi năm thì lãi suất vay vốn phổ biến hiện nay ở mức 10-12%, khiến hiệu quả tài chính không hấp dẫn.
Chi phí xây dựng cũng là áp lực lớn. Theo ông Bình, giá vật liệu xây dựng năm 2025 tăng khoảng 30% và tiếp tục tăng thêm 10% trong quý I/2026, góp phần đẩy giá bất động sản tăng cao.
Đáng chú ý, thị trường cho thuê hiện vẫn phát triển tự phát, chủ yếu là nhà trọ, nhà cho thuê nhỏ lẻ hoặc chung cư mini phân tán, thiếu tiêu chuẩn dịch vụ và an toàn.
Ông Bình nhận định xu hướng mới của thế giới là Serviced Living (mô hình nhà ở kết hợp dịch vụ), trong đó giá trị cốt lõi không chỉ là chỗ ở mà còn là trải nghiệm sống, dịch vụ và kết nối cộng đồng.
Theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cần bổ sung các quy định riêng về hợp đồng cho thuê nhà giữa chủ đầu tư và khách hàng.
Ông cho rằng Bộ luật Dân sự hiện mới chỉ đóng vai trò khung nguyên tắc chung, chưa đủ để điều chỉnh những tình huống đặc thù của hoạt động cho thuê nhà ở.
Do đó, cần quy định rõ quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư, người thuê, cơ chế xử lý vi phạm cũng như các tình huống phát sinh khi kết thúc hợp đồng thuê.
Trao đổi tại diễn đàn, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đề nghị các địa phương khẩn trương điều tra, khảo sát nhu cầu thuê nhà theo từng nhóm đối tượng.
Trên cơ sở đó, cần rà soát quy hoạch, bố trí quỹ đất phù hợp, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để phát triển các dự án nhà ở cho thuê, đặc biệt tại khu công nghiệp và khu vực tập trung đông dân cư.
Thứ trưởng cũng đề nghị các địa phương chủ động đầu tư nhà ở cho thuê bằng nguồn vốn ngân sách, đồng thời sớm kiện toàn các quỹ nhà ở địa phương, bố trí vốn và quỹ đất sạch để triển khai các dự án nhà ở xã hội cho thuê.
