Thứ nhất, cần phân biệt “thời hạn sử dụng căn hộ” với “thời hạn sở hữu căn hộ”:
Theo Điều 58 Luật Nhà ở 2023, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định; thời hạn này được tính từ khi nghiệm thu đưa vào sử dụng. Đặc biệt, khi hết thời hạn theo hồ sơ thiết kế thì không đồng nghĩa căn hộ bị chấm dứt quyền sở hữu, mà UBND cấp tỉnh phải chỉ đạo kiểm định, đánh giá chất lượng công trình.
Thứ hai, quy định hiện hành đặt vấn đề an toàn của công trình là trọng tâm, chứ không phải thời điểm chấm dứt quyền sở hữu:
Theo Điều 59 Luật Nhà ở 2023, nhà chung cư khi hết niên hạn thiết kế không phải là căn cứ duy nhất để chấm dứt việc sử dụng căn hộ, kết quả kiểm định và tình trạng thực tế của công trình mới có ý nghĩa quyết định.
Thứ ba, định hướng của Nghị quyết 21 là chuyển từ cách tiếp cận hiện nay sang quản lý căn hộ theo niên hạn công trình:
Nghị quyết định hướng đối với chung cư xây dựng mới sẽ áp dụng quy định “thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản”; đồng thời chủ sở hữu được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư khi hết thời hạn.
Xét về quyền lợi của người dân, ưu điểm của mô hình mới là xác lập rõ hơn “vòng đời” của căn hộ. Người mua có thể biết ngay từ đầu niên hạn công trình, qua đó có cơ sở đánh giá giá trị tài sản, thời gian sử dụng và nghĩa vụ tài chính khi xây dựng lại.
Đặc biệt, định hướng “gắn với bảo đảm quyền tài sản” cho thấy việc hết niên hạn công trình không đồng nghĩa với việc người dân mất trắng tài sản; pháp luật cần thiết kế cơ chế để quyền tài sản được chuyển hóa sang quyền tham gia xây dựng lại, nhận căn hộ mới, tái định cư hoặc hưởng giá trị tương ứng.
Thứ tư, giải quyết vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất:
Tại Điều 171 Luật Đất đai 2024 quy định đất ở là loại đất sử dụng ổn định lâu dài. Do vậy, nếu căn hộ hết niên hạn nhưng quyền đối với đất vẫn tồn tại, pháp luật phải xác định rõ quyền đó được chuyển hóa như thế nào khi xây dựng lại chung cư.
So với cơ chế hiện nay, chính sách mới có thể tháo gỡ một điểm nghẽn lớn trong cải tạo chung cư cũ nhưng đồng thời làm tăng yêu cầu bảo vệ người mua. Hiện Điều 60 và các điều khoản liên quan của Luật Nhà ở 2023 đã có cơ chế cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nhưng thực tế có thể phát sinh khó khăn trong việc đồng thuận, xác định trách nhiệm tài chính và tổ chức xây dựng lại. Đó là cơ chế bồi thường, tái định cư, xác định giá trị tài sản và quyền đối với đất nếu không được quy định chặt chẽ thì người mua có thể chịu rủi ro về giá trị tài sản và tính thanh khoản của căn hộ.
Có thể thấy, Nghị quyết 21-NQ/TW không đơn thuần là chuyển từ “sở hữu lâu dài” sang “sở hữu có thời hạn”, mà quan trọng hơn là luật hóa cách quản lý vòng đời căn hộ chung cư.
Chính sách mới có ưu điểm là minh bạch hơn về niên hạn công trình và cũng là cơ sở pháp lý quan trọng cho việc xây dựng lại; nhưng để bảo đảm quyền lợi người dân, khi sửa luật cần quy định thật rõ quyền tài sản của chủ sở hữu sau khi hết niên hạn, quyền đối với đất, cơ chế xây dựng lại, nghĩa vụ tài chính, bồi thường và tái định cư.
Nếu không giải quyết đầy đủ các vấn đề này thì việc xác định thời hạn căn hộ có thể làm phát sinh rủi ro lớn hơn cho người mua nhà.
Luật sư Nguyễn Văn Hậu
Chủ tịch Trung tâm trọng tài Thương mại Luật gia Việt Nam
