Bán thấp hơn giá thị trường để "chốt deal"
Vợ chồng chị Ngọc Anh (làm việc ở quận Bình Thạnh cũ) cho biết, tháng 10.2023, chị bán căn nhà phố ở huyện Nhà Bè cũ để mua căn hộ 3 phòng ngủ, diện tích 93 m2 ở chung cư Masteri Thảo Điền (TP.Thủ Đức) với giá 6,9 tỉ đồng. Đến nay căn hộ của chị đã tăng lên hơn 12 tỉ đồng.
Tại thời điểm tháng 4.2024, chị dự tính mua một căn hộ khác tại chung cư này có diện tích 70 m2 với giá 5,6 tỉ đồng để đưa bố mẹ đang sống ở TP.Hà Nội vào ở cùng. Tuy nhiên, vì nhiều lý do, chị chần chừ chưa chưa chốt. Đến nay, khi quay lại tìm một căn có diện tích tương tự, giá đã tăng lên gần 8 tỉ đồng.
"Tôi là con một nên dự định đưa ông bà vào TP.HCM ở cùng. Tại thời điểm đó, tôi tính mua căn hộ 70 m2, nhưng đang quá trình thương lượng thì chủ nhà đòi tăng lên 700 triệu đồng, nửa năm sau một căn tương tự có giá 7 tỉ đồng và đến nay đã tăng lên gần 8 tỉ đồng. Giá căn hộ tại khu vực này tăng mạnh nhất vào giai đoạn 2024 - 2025 nhưng mấy tháng nay đã chững lại, không còn tăng nóng như trước", chị Ngọc Anh cho hay.
Sau thời gian tăng nóng, đến nay giao dịch căn hộ trên thị trường thứ cấp đã chững lại
ẢNH: ĐÌNH SƠN
Ông Phan Minh Trọng, Giám đốc điều hành Công ty cổ phần đầu tư Modoho, chuyên môi giới ở khu vực TP.Thủ Đức cũ cũng cho hay, giai đoạn 2024 - 2025 và những tháng đầu năm 2026 chứng kiến sự tăng trưởng mạnh của thị trường căn hộ tại TP.HCM. Giá căn hộ sơ cấp liên tục lập mặt bằng mới cùng với hạ tầng tại TP.HCM được đẩy mạnh đầu tư, kết nối đã kéo giá căn hộ ở thị trường thứ cấp tăng theo.
Tuy nhiên đến nay, diễn biến trên thị trường thứ cấp đang cho thấy một bức tranh khác khi lượng giao dịch thành công trong những tháng qua giảm đáng kể so với cùng kỳ năm trước. Giá vì thế cũng đã chững lại, thậm chí các chủ nhà có nhu cầu bán nhanh buộc phải điều chỉnh giá hoặc chấp nhận thương lượng sâu hơn.
Tại một số khu vực từng có mức tăng giá mạnh như TP.Thủ Đức, quận 7 hay Bình Thạnh cũ, nhiều căn hộ được rao bán với giá tương đương cuối năm 2025, thậm chí thấp hơn từ 3 - 7% tùy dự án và vị trí.
Điển hình như dự án Victoria Village tọa lạc tại mặt tiền đường Đồng Văn Cống, ngay trục huyết mạch Mai Chí Thọ (TP.Thủ Đức cũ). Nếu như hồi cuối năm 2025 giá khoảng 70 triệu đồng/m2, đến tháng 4.2026 đã lên đến gần 100 triệu đồng/m2. Dù vậy, từ hơn một tháng qua giá đã không còn tăng, giao dịch tại đây cũng giảm. Thậm chí, nhiều khách hàng cần bán gấp phải giảm khoảng 100 triệu đồng mỗi căn so với giá thị trường.
Khách hàng có tài chính tốt cũng thận trọng
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, từ quý 2/2025 thị trường bắt đầu điều chỉnh tăng chậm lại, thậm chí đi ngang khi 2 - 3 năm qua giá trên thị trường thứ cấp tăng quá nhanh và bị ảnh hưởng bởi một số vấn đề, trong đó có việc lãi suất ngân hàng tăng.
Trên thị trường thứ cấp, khách hàng đã bắt đầu cắt lãi, nghĩa là bán thấp hơn so với giá trên thị trường, vì trước đó họ đã mua được giá tốt hơn rất nhiều so với hiện nay.
Ngoài ra, có một số khách hàng vay để mua nhà cách đây 2 - 3 năm đến nay khi hết lãi suất ưu đãi, cộng với việc lãi suất tăng cao khiến họ phải bán lại căn hộ với giá rẻ hơn lúc mua. Đây là những trường hợp mua nhà nhưng chưa được giao nên không có dòng tiền để trả lãi.
Không chỉ vậy, hiện số lượng giao dịch đối với nhà ở thực chỉ còn 60 - 70% so với cùng kỳ năm trước, trong khi nhà đầu tư mua cho thuê đã giảm còn 30%.
"Vẫn còn nhiều nhà đầu tư đang nắm giữ nhiều sản phẩm đầu cơ chưa thoát được hàng khiến dòng tiền gặp khó, từ đó ảnh hưởng đến nhu cầu thật. Trong khi đó, giá cao kèm với lãi suất tăng mạnh nên thị trường thứ cấp chậm lại. Những dự án khách đã mua 2 - 3 năm trước đây, nay mới đóng được khoảng 30% vẫn chưa nhận nhà, nhất là tại một số dự án có lượng sản phẩm quá lớn, nhiều khách hàng do áp lực tài chính không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng buộc phải bán lỗ so với giá ban đầu", ông Đinh Minh Tuấn cho hay.
Lãi suất tăng quá cao là nguyên nhân chính khiến giá và giao dịch chậm lại
ẢNH: ĐÌNH SƠN
Không chỉ TP.HCM, tại Hà Nội, theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, thị trường bất động sản Hà Nội trong quý 1/2026 chỉ đạt khoảng 19.500 giao dịch, giảm 7% so với cùng kỳ năm ngoái và 48% so với quý 4/2025. Đà giảm xuất hiện ở hầu hết các loại hình bất động sản.
Diễn biến này cho thấy thị trường không chỉ chịu tác động ngắn hạn từ yếu tố mùa vụ, mà nội lực phục hồi và khả năng hấp thụ của thị trường cũng đang suy yếu rõ rệt so với giai đoạn sôi động của năm 2025.
Khảo sát khách hàng do One Mount Group thực hiện trong quý 1/2026 cho thấy, khoảng 36% khách hàng có duy trì nhu cầu rõ rệt với bất động sản - bao gồm nhóm "đang cân nhắc" và "chuẩn bị mua", giảm mạnh so với mức 55% của năm 2025.
Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc One Mount Group, trong năm 2026, nhu cầu mua bất động sản Hà Nội sẽ không có sự bùng nổ như năm ngoái, nhóm đầu tư ngắn hạn giảm mạnh và nhóm có nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn, tích sản sẽ là tệp khách hàng chính.
Với nhóm khách hàng này, căn hộ chuyển nhượng tiếp tục có lợi thế nhờ mức giá phù hợp, sản phẩm rõ ràng và khả năng sử dụng ngay. Thị trường đang bước vào giai đoạn chọn lọc mạnh hơn, nơi những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có pháp lý rõ ràng và mức giá hợp lý sẽ duy trì thanh khoản tốt hơn phần còn lại của thị trường.
//Chèn ads giữa bài (runinit = window.runinit || []).push(function () { //Nếu k chạy ads thì return if (typeof _chkPrLink != 'undefined' && _chkPrLink) return; var mutexAds = '<zone id="l2srqb41"></zone>'; var content = $('[data-role="content"]'); if (content.length > 0) { var childNodes = content[0].childNodes; for (i = 0; i < childNodes.length; i++) { var childNode = childNodes[i]; var isPhotoOrVideo = false; if (childNode.nodeName.toLowerCase() == 'div') { // kiem tra xem co la anh khong? var type = $(childNode).attr('class') + ''; if (type.indexOf('VCSortableInPreviewMode') >= 0) { isPhotoOrVideo = true; } } try { if ((i >= childNodes.length / 2 - 1) && (i < childNodes.length / 2) && !isPhotoOrVideo) { if (i <= childNodes.length - 3) { childNode.after(htmlToElement(mutexAds)); arfAsync.push("l2srqb41"); } break; } } catch (e) { } } } }); function htmlToElement(html) { var template = document.createElement('template'); template.innerHTML = html; return template.content.firstChild; } if (window.pageSettings && pageSettings.allow3rd && (typeof window._isAdsHidden === 'undefined' || !window._isAdsHidden)) { if (!laNuocNgoai) { (function (w, q) { w[q] = w[q] || []; w[q].push(["_mgc.load"]); })(window, "_mgq"); } } (function() { if (!(window.pageSettings && pageSettings.allow3rd && (typeof window._isAdsHidden === 'undefined' || !window._isAdsHidden))) return; if (typeof window.laNuocNgoai === 'undefined' || !window.laNuocNgoai) return; // chỉ chạy khi laNuocNgoai true var containerSelector = 'div.detail-cmain'; var root = document.querySelector(containerSelector); if (!root) return; // Thu thập figure + p (p không nằm trong figure) var figures = Array.from(root.querySelectorAll('figure')); var paragraphs = Array.from(root.querySelectorAll('p')).filter(function(p){ return !p.closest('figure'); }); var elements = figures.concat(paragraphs); // NodeList vốn đã theo DOM order => không cần sort if (!elements.length) return; var target = elements[Math.floor(elements.length / 2)]; // giữa bài if (!target || !target.parentNode) return; var newDiv = document.createElement('div'); newDiv.id = 'taboola-mid-article-widget'; target.parentNode.insertBefore(newDiv, target.nextSibling); window._taboola = window._taboola || []; window._taboola.push({ mode: 'thumbnails-4x1', container: 'taboola-mid-article-widget', placement: 'Mid Article Widget', target_type: 'mix' }); })();
