Theo Cục Bổ trợ tư pháp (Bộ Tư pháp), thời gian qua xuất hiện tình trạng lợi dụng hoạt động đấu giá tài sản để trả giá cao bất thường sau đó không nộp tiền trúng đấu giá (bỏ cọc), thông đồng, dìm giá hoặc cấu kết thao túng giá trong đấu giá quyền sử dụng đất tại một số địa phương để trục lợi, gây ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, tiềm ẩn nhiều nguy cơ về an ninh, trật tự xã hội, tác động đến phát triển kinh tế - xã hội, môi trường đầu tư, kinh doanh. Vì vậy, cần thiết phải nâng mức tiền đặt trước để kịp thời ngăn chặn.
Chưa phải phương án tối ưu?
Nhận định về đề xuất nâng mức tiền đặt trước tối đa từ 20% lên 50% giá khởi điểm, các chuyên gia nếu được thông qua thì sẽ hạn chế được việc bỏ cọc nhưng còn nhiều vấn đề cần phải tính toán kỹ.
Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), phân tích: Mức tiền cọc quá cao có thể giúp chống tình trạng bỏ cọc, đầu cơ, thổi giá nhưng cũng có mặt trái là sẽ làm giảm số lượng người tham gia. Từ đó tiềm ẩn nguy cơ phát sinh tiêu cực do dễ dàng thỏa thuận. Vì vậy, ông cho rằng đề xuất này không phải là phương án tối ưu nhất.
Ông Toản dẫn chứng: Với những lô đất lẻ, số tiền đặt cọc không lớn nhưng với các dự án có giá trị hàng trăm, thậm chí hàng nghìn tỷ đồng, việc phải nộp tiền đặt cọc 50% ngay từ đầu sẽ gây khó khăn, khiến doanh nghiệp khó xoay sở. Trước đây, khi mức đặt cọc tối đa 20%, doanh nghiệp còn có thể cân đối, sau đó dùng ngân hàng để vay 80% giá trị còn lại khi trúng đấu giá.
Nhiều chuyên gia cho rằng nâng tiền đặt cọc khi đấu giá đất không phải là giải pháp gốc rễ của thực trạng "bỏ cọc".
“Khoản tiền đặt trước tối thiểu nên giữ ở mức 10%, còn mức tối đa không nên ấn định cứng, chẳng hạn có thể quy định không quá 30%. Tùy từng dự án, đơn vị tổ chức đấu giá sẽ quyết định để linh hoạt hơn”, ông Toản đề xuất.
Đồng quan điểm, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cũng cho rằng, việc nâng đặt cọc tối đa 50% giá khởi điểm đồng nghĩa tỷ lệ tiền đặt trước có thể tăng gấp 2,5 lần so với hiện nay. Điều này hạn chế tình trạng bỏ cọc , buộc người tham gia cân nhắc kỹ khả năng tài chính. Tuy nhiên, vẫn còn những điểm chưa hợp lý cần được xem xét.
Theo ông Tuấn, cần phân biệt giữa cá nhân và doanh nghiệp. Với cá nhân tham gia đấu giá đất ở, giá trị lô đất thường không quá cao (dưới 5 tỷ đồng), nên việc nâng mức đặt trước từ 20% lên tối đa 50% có thể xem xét. Nhưng với doanh nghiệp tham gia đấu giá dự án đầu tư, đặc biệt là các dự án nhà ở thương mại có giá khởi điểm hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng, nếu áp dụng mức đặt trước tới 50% sẽ gây thu hẹp cạnh tranh, loại bỏ nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ, thậm chí cả doanh nghiệp lớn nếu chưa kịp chuẩn bị vốn.
Thực tế, tiền sử dụng đất thường chiếm tỷ trọng rất lớn trong tổng mức đầu tư, trong khi luật hiện hành chỉ yêu cầu doanh nghiệp có vốn chủ sở hữu từ 20 - 25%, phần còn lại chủ yếu phải huy động từ tín dụng sau khi trúng đấu giá. Vì vậy, theo luật sư Tuấn, cần phân biệt rõ theo chủ thể: đối với cá nhân có thể nâng tỷ lệ đặt trước để răn đe nhưng đối với doanh nghiệp nên giữ mức cố định 20% để bảo đảm tính khả thi và cạnh tranh lành mạnh.
Bên cạnh đó, biên độ dao động từ 10% đến 50% (từ tối thiểu đến tối đa) quá lớn, tiềm ẩn nguy cơ bất bình đẳng giữa các địa phương nếu thiếu hướng dẫn chi tiết, minh bạch. Có thể xảy ra việc nhiều địa phương áp dụng mức kịch trần 50% để tăng ràng buộc, dẫn tới rất ít người tham gia đấu giá hoặc chỉ còn một số doanh nghiệp lớn, dễ nảy sinh độc quyền hoặc thông đồng. Do đó, cần có tiêu chí cụ thể để xác định tỉ lệ thay vì trao toàn quyền cho địa phương.
Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, cũng cho rằng, việc nâng cao mức đặt cọc trong các phiên đấu giá đất đai sẽ có tác dụng ngăn chặn những nhà đầu tư chỉ muốn đua giá để tạo sóng hoặc đầu cơ ngắn hạn mà không có ý định thanh toán thật sự.
Tuy nhiên, việc đặt cọc 50% sẽ khiến nhiều cá nhân, doanh nghiệp vừa và nhỏ phải đứng ngoài cuộc. Ông dẫn chứng, một lô đất có giá khởi điểm 20 tỷ đồng, nghĩa là người muốn sở hữu phải đặt cọc ngay 10 tỷ mới được phép vào đấu giá. Không phải ai cũng có một dòng tiền "rảnh rỗi" khổng lồ như vậy để sẵn sàng "chôn" vào một phiên đấu, nhất là khi họ chưa biết chắc mình có thắng được lô đất đó hay không.
Nếu số lượng người tham gia quá ít, tính cạnh tranh sẽ giảm sút. Khi đó, không loại trừ khả năng giá đất bán ra cuối cùng lại thấp hơn chính kỳ vọng thu ngân sách và giá trị thật của thị trường mà chính quyền địa phương đề ra. Mục tiêu của đấu giá là chọn được người có năng lực và thu về giá trị cao nhất cho Nhà nước, nhưng nếu rào cản tài chính quá lớn, có thể chúng ta sẽ không đạt được cả hai điều đó.
Cách nào để chặn đầu cơ, bỏ cọc?
Theo các chuyên gia, gốc rễ của tình trạng đầu cơ, thổi giá, bỏ cọc không chỉ nằm ở mức tiền đặt cọc mà nằm ở cách xác định giá khởi điểm. Nếu giá khởi điểm quá thấp so với giá thị trường sẽ tạo ra một "sân chơi" mạo hiểm, kích thích tâm lý trả giá cao ảo và dẫn đến bỏ cọc. Ngược lại, nếu giá khởi điểm được xác định sát với giá thị trường ngay từ đầu, mức cọc 20% hiện hành có thể đã là một con số răn đe đủ lớn.
Cần xác định giá khởi điểm sát với giá thị trường sẽ giúp hạn chế bỏ cọc.
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng, khi xây dựng giá khởi điểm, chính quyền cần tính toán xây dựng theo giá mà thị trường đang giao dịch ở khu vực đó. Như thế mức cọc sẽ cao lên và với mức cọc cao, người ta cũng sẽ khó bỏ cọc hơn. Và khi giá khởi điểm đã sát giá thị trường thì chỉ những ai có nhu cầu thực mới tham gia, đồng thời hạn chế được tâm lý đổ xô đi đấu giá do giá khởi điểm thấp.
Bên cạnh đó, chính quyền có thể xây dựng thêm các quy định như đất đấu giá sau khi nộp xong tiền thì chỉ vào tên người trúng đấu giá khi ra sổ đỏ. Cần có thêm những quy định nữa như: sau 3 năm thì phải khởi công xây dựng theo quy hoạch…để hạn chế được tình trạng dân đầu cơ, môi giới tham gia vào thổi giá.
GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, lại đề xuất, để ngăn tình trạng thổi giá, bỏ cọc sau khi đấu thầu, cần phải đưa ra quy định là người tham gia đấu giá phải chứng minh đủ tiền để mua nếu trúng đấu giá, bằng việc xác nhận tài khoản tiền gửi ngân hàng hoặc tài sản bảo đảm khác như nhà đất và phải cam kết nếu cố tình bỏ cọc sẽ bị phong tỏa các tài sản trên để xử lý. Đồng thời cần công khai người bỏ cọc khi đấu giá đất để hạn chế trục lợi.
Theo ông Cường, những người có nhu cầu mua thật sẽ dễ dàng chứng minh được, đồng thời loại bỏ được những người không có nhu cầu sử dụng, tham gia đấu giá để mua đi bán lại hoặc những người cố tình bỏ giá cao rồi bỏ cọc,
Chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong nêu ý kiến: Cần đưa ra mức phạt cao hơn, những người nào bỏ cọc sẽ không phải là 6 tháng, phải tăng đến 5 năm thậm chí 10 năm sau không được tham gia đấu thầu. Tất cả những biện pháp đó dùng để ngăn chặn cả hành chính, tài chính. Còn nếu việc liên thông, cấu kết, thông thầu để phá hoại đấu thầu thì cần phải bị xử lý hình sự.
“Điều quan trọng nhất là cần phải minh bạch quy hoạch công khai mức giá trần, giá sàn của địa phương, đồng thời đảm bảo mức giá của các dự án Nhà nước đền bù phải áp giá thị trường. Từ đó sẽ tránh được tất cả những thông tin gây nhiễu hoặc bị “thổi” bởi các cò trung gian”, ông Phong nhấn mạnh.
