Cuối năm ngoái, tôi đầu tư một căn chung cư ở quận Nam Từ Liêm, Hà Nội với giá 3,6 tỷ đồng, trong đó, vay ngân hàng khoảng 1,6 tỷ đồng. Căn này đang cho thuê 13 triệu đồng một tháng. Tiền cho thuê tôi dành để trả tiền gốc lãi hàng tháng và chỉ cần bù một ít do vẫn trong kỳ hạn cho vay ưu đãi.
Từ đầu năm đến nay, giá chung cư khu vực này có dấu hiệu chững lại, giao dịch không còn sôi động như năm ngoái. Tôi phân vân có nên bán căn hộ trên, tất toán khoản nợ để đỡ áp lực khi lãi thả nổi. Số dư còn lại tôi chuyển sang mua 1-2 lô đất nền ở tỉnh như Bắc Giang hoặc Hưng Yên.
Mong chuyên gia và độc giả kinh nghiệm tư vấn giúp tôi!
Độc giả Thành Chung
Bất động sản Bắc Giang. Ảnh: Ngọc Thành
Chuyên gia tư vấn:
Bạn đang băn khoăn phương án chuyển đổi phân khúc đầu tư từ chung cư Hà Nội sang đất nền tỉnh ven. Trước khi đưa ra quyết định, bạn cần đánh giá hiệu quả đầu tư tài sản, gồm tiềm năng tăng giá tương lai và dòng tiền khai thác.
Với căn hộ tại quận Nam Từ Liêm, giá bạn mua vào 3,6 tỷ đồng, trong đó vốn vay ngân hàng chiếm hơn 40%. Dòng tiền cho thuê 13 triệu đồng một tháng gần đủ để bù khoản tiền gốc, lãi hàng tháng, bạn chỉ cần bù thêm một ít. Trường hợp hết kỳ hạn cho vay ưu đãi, với lãi suất thả nổi giả sử 10-11% một năm, khoản tiền gốc và lãi bạn phải trả lúc này khoảng 20-21 triệu đồng, với thời hạn vay 20 năm.
Về tiềm năng tăng giá, tôi cho rằng thị trường chung cư có xu hướng tăng chậm lại từ cuối năm ngoái. Tại một số dự án, giá bán đã duy trì đi ngang nhiều tháng qua. Do đó kỳ vọng lãi vốn rất khó đạt được mức 20-30% như năm ngoái. Trong năm nay, phân khúc này có thể tăng trưởng 10-12% giá vốn. Gộp cùng lợi suất cho thuê, lợi nhuận đầu tư chung cư có thể đạt mức 14-16%.
Với phương án đầu tư đất nền tỉnh, sau khi bán căn hộ và tất toán khoản vay, giả sử bạn còn lại vốn 2-2,2 tỷ đồng, có thể mua được 1-2 lô đất ở tại Bắc Giang hoặc Hưng Yên, tùy vị trí, diện tích. Ưu điểm của phương án này là lợi nhuận đầu tư có thể đạt ít nhất 15-20% một năm, bởi đây là hai tỉnh có nhiều lợi thế về khu công nghiệp, thu hút đầu tư, dự kiến là nơi đặt trung tâm hành chính mới sau khi sáp nhập (Bắc Giang dự kiến sáp nhập Bắc Ninh, Hưng Yên sáp nhập Thái Bình).
Nhược điểm là mặt bằng giá đất nền tại hai tỉnh đã tăng mạnh theo thông tin sáp nhập địa phương nhiều tháng qua. Một số khu vực giá rao bán tăng 15-20% so với năm ngoái. Nếu không có kinh nghiệm đầu tư đất nền tỉnh, bạn dễ rơi vào cảnh "mua cao bán thấp", rủi ro pháp lý, thậm chí mất thanh khoản nếu mua đúng lô dính quy hoạch. Phân khúc này cũng không mang lại dòng tiền cho thuê hàng tháng như chung cư. Do đó, bạn cần xác định giữ đất lâu dài, chấp nhận chôn vốn ít nhất 2-3 năm.
Trong bối cảnh kinh tế chung và thị trường bất động sản vẫn còn khó khăn, tôi cho rằng phương án giữ bất động sản trung tâm, đem lại dòng tiền là phù hợp với bạn. Bởi chung cư Hà Nội về dài hạn vẫn có tiềm năng tăng trưởng, tính thanh khoản cao, an toàn về pháp lý. Đến giai đoạn áp dụng lãi suất thả nổi, bạn có thể tái cấu trúc khoản vay để giảm bớt áp lực tài chính.
Phương án đầu tư đất nền tỉnh phù hợp với nhà đầu tư nhiều kinh nghiệm, sẵn sàng "đánh bắt xa bờ" và giữ đất trong trung, dài hạn. Lợi nhuận đầu tư đất nền chỉ đạt kỳ vọng khi bạn lựa chọn lô đất giá tốt, vị trí tiềm năng, pháp lý chuẩn chỉnh. Một số yếu tố cần cân nhắc khi lựa chọn đất nền tỉnh gồm vị trí, hạ tầng, quy hoạch, nhu cầu việc làm, nhập cư và nền kinh tế của địa phương. Ngoài ra, bạn cần khảo sát kỹ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nền như vị trí, pháp lý, diện tích, tiện ích xung quanh.
Chúc bạn có lựa chọn đầu tư hiệu quả!
CEO EZ Property
