Theo đánh giá của giới chuyên gia, Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi đã tiếp thu ý kiến của chuyên gia, doanh nghiệp khi giữ lại Phương pháp Thặng dư để xác định giá đất. Tuy nhiên, theo các chuyên gia việc tiếp thu này chưa triệt để dẫn đến tính chưa đúng, chưa đủ khoản chi phí hợp lý của nhà đầu tư, khiến doanh nghiệp có thể bị thiệt hại/lãng phí hàng nghìn tỷ đồng.
Cùng với đó, việc xây dựng các yếu tố đầu vào để xác định giá đất chưa thật đúng bản chất kinh tế có thể khiến nút thắt về nguồn cung vẫn chưa thể cởi bỏ. Bên cạnh đó, các khoản chi của doanh nghiệp không được tính đủ có thể dẫn tới chi phí phát triển dự án bị đội lên cao, khiến giá nhà chỉ có thể tăng, không thể giảm.
Bàn về vấn đề này, ông Nguyễn Tiến Thỏa – Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam đã nêu ra 3 vướng mắc, bất cập lớn của Nghị định 12 cần được Bộ Tài nguyên và Môi trường quan tâm hướng dẫn cụ thể để tháo gỡ, đặc biệt là trong cách tính phương pháp thặng dư.
Thứ nhất, theo ông Thỏa khi áp dụng phương pháp so sánh Nghị định quy định tính cả 2 loại chi phí “hao mòn, khấu hao” để trừ khỏi giá trị xây dựng mới tài sản nhằm tìm ra giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất theo hướng dẫn về trình tự, nội dung, công thức xác định giá đất theo là không hợp lý. Bởi lẽ vừa tính “giá trị hao mòn” vừa tính “khấu hao” song song theo cách viết “giá trị hao mòn, khấu hao”, với dấu “phẩy” giữa hai cụm từ sẽ dẫn đến cách hiểu phải tính cả hai loại chi phí này chứ không phải tùy lựa chọn hoặc tính khấu hao hoặc tính hao mòn, làm cho việc tính toán áp dụng lúng túng.
Theo ông Thỏa, hao mòn và khấu hao tuy có mối liên hệ với nhau, có hao mòn tài sản mới dẫn đến khấu hao tài sản nhưng chúng lại khác nhau: Hao mòn là hiện tượng khách quan, là đặc tính tự nhiên của tài sản, giá trị của tài sản sẽ giảm dần theo thời gian sử dụng chúng; còn khấu hao là biện pháp chủ quan của nhà quản lý nhằm thu hồi lại giá trị của tài sản đã hao mòn.
"Mặc khác theo các quy định hiện hành thì phương pháp tính hao mòn và phương pháp tính khấu hao tài sản là khác nhau, do đó có thể dẫn đến kết quả tính toán giá đất khác nhau nếu hai đơn vị tư vấn định giá đất cùng định giá một khu đất có tài sản trên đất khi một đơn vị lựa chọn tính theo giá trị hao mòn, một đơn vị lựa chọn tính theo khấu hao. Vì vậy, theo chúng tôi cần phải hướng dẫn chỉ tính một loại và nên theo Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế là chỉ tính “giá trị hao mòn” của tài sản tại thời điểm định giá", ông Thỏa cho biết.
Thứ hai, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cho biết Nghị định 12 đã không tính đúng, tính đủ tổng chi phí đầu tư, phát triển bất động sản để tạo ra tài sản có doanh thu của dự án theo phương pháp thặng dư. Theo nguyên tắc và các quy định hiện hành của pháp luật về giá thì tổng chi phí mà nhà đầu tư phải chi ra để sản xuất kinh doanh sản phẩm phải bao gồm tổng chi phí trực tiếp và gián tiếp. Đó cũng là tổng chi phí hợp lý, hợp lệ để tính giá.
"Đối với bất động sản thì các chi phí này sẽ bao gồm chi phí mà nhà đầu tư phải bỏ ra để có quyền sử dụng đất thực hiện dự án (trừ khi nhà đầu tư thực hiện dự án được ưu đãi miễn tiền sử dụng đất) và chi phí đầu tư phát triển bất động sản trên đất. Việc quy định không tính chi phí tiền sử dụng đất vào tổng chi phí đầu tư – một loại chi phí “đầu vào” hợp lý, hợp lệ mà nhà đầu tư phải chi ra nộp trước vào ngân sách Nhà nước theo quy định của pháp luật để có đất mà chỉ cho phép tính chi phí phát triển bất động sản trên đất sau khi có đất là tính thiếu một khoản chi phí khá lớn. Mặt khác, việc không tính chi phí đầu vào khác hình thành tổng chi phí như “chi phí vốn” là loại chi phí nhà đầu tư phải chi ra trả cho người cấp vốn cho mình để đầu tư xây dựng cũng là một khiếm khuyết", ông Thỏa khẳng định.
Thứ ba, ông Thỏa cho rằng Nghị định 12 đã không tính đúng, đủ lợi nhuận cho nhà đầu tư, thậm chí còn lầm lẫn giữa chi phí và lợi nhuận. Theo quy định của Nghị định: “Lợi nhuận của nhà đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay) được tính bằng tỷ lệ % trên chi phí đầu tư xây dựng quy định tại điểm a khoản này”. Quy định tính lợi nhuận này có nghĩa là lợi nhuận không tính trên tổng chi phí (gồm chi phí tiền sử dụng đất cộng chi phí đầu tư phát triển bất động sản trên đất) mà chỉ tính trên chi phí đầu tư phát triển bất động sản trên đất.
Việc loại bỏ chi phí để có quyền sử dụng đất và các chi phí kinh doanh gồm: Chi phí quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành là không đúng với nguyên lý hình thành giá khi tính lợi nhuận theo phương pháp chi phí phải được tính trên tổng chi phí (trừ trường hợp đất được Nhà nước giao, miễn tiền sử dụng đất). Đồng thời, cách tính này cũng phủ nhận nguyên lý “Giá trị của tiền tệ có tính thời gian” và “Giá trị tương lai của tiền” (Là giá trị có thể nhận được tại một thời điểm trong tương lai bao gồm số vốn gốc và toàn bộ số tiền lãi tính đến thời điểm đó) khi người có tiền đầu tư vào bất kỳ lĩnh vực nào, kể cả đem tiền gửi ngân hàng để hưởng lãi suất. Vì vậy, để tính đúng tính đủ lợi nhuận cho nhà đầu tư thì lợi nhuận phải được tính trên tổng chi phí nêu trên.
Mặt khác, theo ông Thỏa lợi nhuận của nhà đầu tư lại bao gồm cả chi phí vốn (vốn sở hữu và vốn vay) là sự lẫn lộn giữa chi phí và lợi nhuận. Chi phí vốn được xét đến hoặc có tính đến (chứ không phải bao gồm trong lợi nhuận của nhà đầu tư) là một tỷ số để tính toán hiệu quả đầu tư của nhà đầu tư khi bỏ vốn hoặc vay vốn để quyết định đầu tư, nhưng bản chất của nó là khoản lãi của khoản tiền đi vay mà nhà đầu tư vay phải trả cho người cho vay để thực hiện dự án. Đó là một khoản chi phí lãi vay phải được tính vào tổng chi phí của dự án.
"Cũng có thể nói một cách khác, chi phí vốn nó chính là phần lợi nhuận dự kiến của người có vốn được hưởng khi cung cấp vốn cho nhà đầu tư. Đây là chi phí của nhà đầu tư, chứ không phải lợi nhuận của nhà đầu tư; nhà đầu tư không được hưởng chi phí vốn này .Vì vậy cần phải loại chi phí vốn khỏi lợi nhuận của nhà đầu tư", Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam khẳng định.
Ông Thỏa cho biết trước một số bất cập của Nghị định 12, ngày 1/4/2024 Hội Thẩm định giá Việt Nam đã có công văn số 33 /2024/CV-HTĐGVN gửi Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam, Bộ Tài nguyên và Môi trường để góp ý Dự thảo Nghị định Quy định về giá đất do Bộ TN-MT soạn thảo hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai năm 2024.
Theo đó, liên quan đến cách tính định giá đất theo phương pháp thặng dư, Hội Thẩm định giá Việt Nam cũng kiến nghị Bộ Tài nguyên & Môi trường xem xét lại một số quy định trong Điều 8. Cụ thể như quy định tại điểm c, Khoản 3 quy định Lợi nhuận của nhà đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay) được tính bằng tỷ lệ % trên chi phí đầu tư xây dựng được Hội Thẩm định giá Việt Nam cho rằng tính chưa đúng.
Ngoài ra, Hội Thẩm định giá Việt Nam cũng kiến nghị Bộ Tài nguyên & Môi trường xem xét viết cho rõ hơn điểm d, khoản 3, điều 8 theo hướng nếu chi phí này nhà đầu tư được Nhà nước khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng vào phần nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì không được tính vào tổng chi phí phát triển.
