Chuyên gia CBRE: Chúng ta đang chơi nước đôi với nhà ở thương mại vừa túi tiền

Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến góp ý. Chính sách áp dụng các biện pháp điều tiết thị trường theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhằm kiềm chế sự tăng giá nhà ở bất hợp lý.

Bộ Xây dựng đề xuất 3 cơ chế để kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản thời gian tới, trong đó có nhiều chính sách về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.

Chia sẻ bên lề sự kiện công bố báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý III/2025 mới đây, bà Nguyễn Hoài An, Trưởng chi nhánh Hà Nội CBRE Việt Nam chia sẻ, trước việc giá bất động sản liên tục tăng trong thời gian qua, Chính phủ đã có nhiều động thái nhằm giúp thị trường bớt nóng.

3 cơ chế được nêu trong dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản đều là những nội dung khá mới.

Với đề xuất chính sách về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, chuyên gia bày tỏ quan điểm ủng hộ, tuy nhiên nên áp dụng kết hợp với chính sách hiện có về phát triển NOXH, thay vì tách riêng.

"Theo cá nhân tôi, chúng ta đã có cả một chương trình về phát triển NOXH và hoàn toàn có thể phát triển chính sách về nhà ở thương mại giá phù hợp từ đó.

NOXH vốn là loại hình được Nhà nước quản lý trực tiếp và tách biệt hẳn với nhà thương mại.

Còn nhà ở thương mại giá phù hợp (hay còn gọi là nhà ở thương mại vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá rẻ) dễ tạo ra ngách chính sách để nhiều dự án có thể xin ưu đãi, khi tung ra thị trường có thể bán với giá thấp mặt bằng chung, có thể dẫn đến sự cạnh tranh thiếu công bằng trên thị trường.

Khi đã có chữ "thương mại", có nghĩa là phải được điều tiết bởi thị trường. Với nhà ở thương mại giá rẻ, dường như chúng ta đang chơi nước đôi, một mặt vừa mang tính thương mại, một mặt lại có hỗ trợ của Nhà nước.

Tôi nghĩ chúng ta nên rạch ròi, giống như một số quốc gia khác đã làm. Đơn cử tại Singapore, họ có hẳn một chương trình chính sách về nhà ở của Nhà nước, quy định rõ đối tượng mua, điều kiện mua, điều kiện ở...", bà An nói.

Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cũng ủng hộ đề xuất trên và cho rằng, chính sách về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ tác động trực diện đến một trong những nguyên nhân cốt lõi làm tăng giá bất động sản.

Theo dữ liệu của đơn vị này, cơ cấu sản phẩm bất động sản hiện nay đang ngày càng mất cân đối. Tính đến tháng 7/2025, căn hộ chung cư cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo trên 60% nguồn cung trên thị trường, trong khi căn hộ bình dân gần như vắng bóng, chỉ xuất hiện ở một số dự án NOXH.

Tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM, căn hộ thương mại giá bình dân đã biến mất trong nhiều năm. Sự lệch pha giữa cung và cầu chính là nguyên nhân trực tiếp đẩy giá bán tăng cao.

Tuy nhiên, VARS IRE lưu ý cần tạo điều kiện mở đường rõ ràng cho doanh nghiệp triển khai trên thực tế để chính sách thực sự phát huy hiệu quả.

Song song với đó, việc lấy một số quy định hiện hành trong phát triển NOXH làm cơ sở cần được cân nhắc, bởi chính sách NOXH hiện nay vẫn còn tồn tại vướng mắc nhất định, tránh để quá trình triển khai vô tình tạo ra một vòng luẩn quẩn mới, làm giảm hiệu quả điều tiết thị trường.