Chuyên gia: Ai theo "con sóng" đầu cơ đất đấu giá sẽ khó bán tiếp, chục năm sau giá mới tăng bằng giá trúng

Gần đây, các cuộc đấu giá đất tại các khu vực ngoại thành Hà Nội như Thanh Oai và Hoài Đức gây sự chú ý khi mà giá trúng đấu giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm. Theo ông, diễn biến và kết quả của cuộc đấu giá có bất thường không?

Thông thường, các cuộc đấu giá bất động sản đều cho kết quả cao hơn nhiều so với giá khởi điểm khi nhu cầu lớn. Tuy nhiên, kết quả của 2 đợt đấu giá gần đây cho thấy giá cao rất bất thường. Giá khởi điểm quá thấp nhưng giá trúng đấu giá cao hơn 2-3 lần.

Giá thị trường thông thường được quyết định bởi cung và cầu. Do đó, một khu vực cao hơn 2-3 lần trong thời gian ngắn trong khi các yếu tố khác ảnh hưởng tới xác định giá trị của đất không thay đổi (hạ tầng, pháp lý, quy hoạch)… cần xem xét.

Những cuộc đấu giá được tổ chức sau giai đoạn luật được thông qua, nhiều địa phương bắt đầu đưa ra các dự thảo về bảng giá đất mới đẩy tâm lý người dân cho rằng đất sẽ tăng giá. Điều này tạo điều kiện để các đội, nhóm dễ dàng nâng giá lên ngưỡng bất thường.

Tuy nhiên, diễn biến này vẫn còn chờ tới thời hạn nộp tiền trúng đấu giá để xem số lượng thực tế những cá nhân đấu giá có thực sự hoàn thành nghĩa vụ hay chỉ là chiêu trò để tạo dư luận.

Dù có thực sự hoàn thành nghĩa vụ trong cuộc đấu giá thì cũng không có nghĩa thị trường sẽ có những cơn sốt đất ngay lập tức mà vẫn chỉ ở trong giai đoạn sốt cục bộ. Điều này sẽ tương đối rủi ro cho những nhà đầu tư/cá nhân tham gia thị trường trong giai đoạn này (ngoại trừ thị trường xung quanh Hà Nội có tăng trưởng tốt về tìm kiếm và giá còn lại các thị trường khác trên cả nước vẫn đang ở giai đoạn hồi phục và mức giá đi ngang).

Theo ông, điều gì khiến người dân, nhà đầu tư đổ xô đi đấu giá đất và họ chấp nhận bỏ ra mức giá cao như vậy trong khi đất ở Thanh Oai phải nói là “đồng không mông quạnh”, dân cư thưa thớt, hạ tầng chưa hoàn thiện?

Theo quan điểm của tôi, lượng người dân có nhu cầu thực tham gia đấu giá chiếm phần nhỏ so với lượng nhà đầu tư, đầu cơ, môi giới tham gia với nhiều động cơ khác nhau.

Với các nhà đầu tư, đầu cơ mục tiêu chính không hẳn là mang lại lợi nhuận cho chính các lô đất này mà có thể là “tạo sóng, thổi giá” ở các các khu vực xung quanh để có thể dễ dàng giao dịch các khu vực đang bị kẹt. Đối với một số môi giới kinh nghiệm thì sẽ cố gắng trúng các lô sau đó bán chênh lệch vài trăm triệu để kiếm lời.

Sở hữu những khu đất ở các vị trí như thế này không thể kinh doanh buôn bán mà chỉ có mục đích duy nhất là ở. Trong khi đó, giá ở khu liền kề thấp hơn từ 2-3 lần thì có thể thấy sự mạo hiểm rất lớn của các nhà đầu tư. Và nếu như ai theo “con sóng” đầu cơ này rất khó để bán tiếp, thậm chí phải chục năm sau giá mới tăng lên đúng mức giá trúng đấu giá.

Vấn đề cốt lõi của câu chuyện tăng giá cao bất thường đến từ giá khởi điểm. Mức giá khởi điểm thấp từ 7-8 triệu đồng/m2 trong khi giá thị trường cao hơn rất nhiều. Cụ thể, giá trung bình ở Thanh Oai tầm 27 triệu đồng/m2 nhưng giá khởi điểm 8 triệu đồng/m2, còn Hoài Đức tầm 43 triệu đồng/m2 giá thị trường mà giá đấu chỉ từ 7,3 triệu đồng/m2.

Điều này đồng nghĩa với việc chi phí để tham gia đấu giá 1 lô thường rất thấp chỉ từ 100-200 triệu đồng nhưng khi thành công thì khả năng sang tay lãi 500-600 triệu đồng. Mức lãi như vậy đã làm cho nhiều người không có nhu cầu thật cứ đẩy giá cao tối đa để trúng đấu giá.

Bên cạnh đó, những người đang có sẵn đất xung quanh họ có thể bỏ cọc 100 triệu đồng/lô chủ yếu là để cố tình nâng giá đất ở những khu vực xung quanh, sau đó thoát hàng, thực hiện giao dịch trong giai đoạn hồi phục này.

Với những người có nhu cầu thật, họ chỉ đấu giá loanh quanh ngưỡng giá thị trường cộng thêm 20-30%. Tuy nhiên, số lượng người đầu cơ và thổi giá đông quá dẫn đến hệ lụy có thể các khu đất này rất lâu nữa mới sang nhượng lại cho những người có nhu cầu thật, thậm chí phải tổ chức đấu giá lại nếu tình trạng bỏ cọc tràn lan.

Ông có nói rằng, vấn đề cốt lõi của câu chuyện tăng giá cao bất thường đến từ giá khởi điểm thấp. Nhóm đầu cơ, đầu tư chấp nhận bỏ cọc để đẩy giá đất xung quanh. Có vẻ như đi đấu giá đã trở thành 1 nghề của họ, ông nghĩa sao về điều này?

Tình trạng nhiều người được thuê đứng tên để đi tham gia đấu giá hoặc hội nhóm cùng nhau đấu giá để nâng giá đất ở một khu vực nào đó là chuyện rất bình thường. Mục tiêu tới cuộc đấu giá của các cá nhân tham gia là khác nhau. Người có nhu cầu thực sẽ tập trung vào giá thực tế có thể chi trả, người được thuê đứng tên thì sẽ tập trung để giá trúng đấu giá càng cao càng tốt. Thậm chí, nhiều đơn vị phát triển các dự án (liền thổ, chung cư) vẫn muốn giá tăng cao để chính thức thiết lập giá mặt bằng mới.

Với tình trạng các địa phương sẽ thi nhau thực hiện các cuộc đấu giá nhằm thu thêm nguồn thu cho địa phương như hiện nay thì sẽ có thêm nhiều cá nhân, thậm chí là tổ chức được thuê để hiện thực hóa các mục đích khác nhau của họ.

Ông có đề xuất biện pháp nào để ngăn chặn tình trạng đặt cọc rồi nâng giá và bỏ cọc không?

Theo tôi, hạn chế giao dịch sau khi trúng đấu giá ít nhất là 1 năm để giảm thiểu số lượng những nhà đầu tư tham gia cố tình để lướt sóng và sang tay kiếm lợi nhuận.

Nâng giá khởi điểm ngang với giá thị trường và có hình thức phạt gấp 2-3 lần nếu bỏ cọc điều này sẽ sàng lọc bớt tình trạng nhiều người không có nhu cầu thật tham gia đấu giá

Yêu cầu chứng minh tài sản trước khi tham gia đấu giá (có ít nhất 30-40%) giá trị thị trường.

Nếu đấu thành công, giá cao hơn khởi điểm nhiều thì sẽ mang lại lợi ích cho ngân sách, song giá đấu cao, cộng thêm lực đẩy từ các nhóm/hội đầu tư sau đấu giá đã đẩy giá đất tại khu vực này lên quá nóng và tạo mặt bằng so sánh cho các khu vực khác. Hiện nay, các môi giới, nhà đầu tư đưa giá trúng 133 triệu đồng/m2 ở Hoài Đức ra để so sánh với các dự án khác. Theo ông, điều này gây ra những hệ lụy gì về kinh tế - xã hội, ảnh hưởng thế nào đến thị trường bất động sản?

Sau những cuộc đấu giá gây xôn xao cả thị trường thì không chỉ các nhà đầu tư mà những người dân bình thường cũng sẽ nghĩ tới mốc 100-130 triệu đồng/m2 mà cách trung tâm Hà Nội 25-30km2. Và, đây cũng là mốc để giá đất ở trong khu vực bán kính này tăng theo một cách bất thường, bất chấp giá trị kinh doanh/sử dụng mang lại. Bên cạnh đó, những phiên đấu giá tiếp theo (nếu có) ở các khu vực khác sẽ lại có những mức giá cao hơn nhiều.

Việc trúng giá đấu giá cao bất thường sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho người mua nhà, doanh nghiệp đầu tư, thậm chí gây ra bất ổn cho cả thị trường.

Cụ thể, người dân có nhu cầu mua nhà thật sẽ rất khó mua trong giai đoạn này khi người bán sẽ neo tâm lý tăng giá lên so với giá trị thị trường. Nhiều người có tiền sẽ đổ xô đi mua đất hy vọng kiếm lợi nhuận. Bên cạnh đó, nhiều người không có nhu cầu ở thật sẽ tập trung dòng tiền vào bất động sản thay vì lưu thông cho hoạt động kinh tế khác. Người cần nhà không có đủ tiền mua, người có tiền thì lại găm vào đất.

Hệ lụy tiếp theo là đến các doanh nghiệp đầu tư trong và ngoài nước khi thực hiện các dự án lớn (từ hạ tầng cho tới sản xuất kinh doanh) sẽ khó khăn hơn trong việc giải phóng mặt bằng và thậm chí vốn sẽ đội lên nhiều lần khi chi phí bất ngờ tăng theo kết quả đấu giá.

Hiệu ứng dây chuyền cho thể xảy ra cho cả thị trường và các phân khúc khác. Chẳng hạn như, các dự án chung cư ở trung tâm Hà Nội sẽ tăng giá mạnh có khi lên tới 100 triệu đồng/m2 (quỹ đất khan hiếm, nhu cầu cao, giá đất mới tăng), các dự án liền thổ cũng sẽ có thể tăng ở mức 300-400 triệu đồng/m2… Những sự biến động này sẽ gây ra bất ổn cho thị trường bất động sản trong ngắn hạn.

Theo ông, sau khi đất đấu giá sốt nóng, thị trường sẽ diễn biến tiếp ra sao, phân khúc nào “nổi sóng”?

Thị trường bất động sản có dấu hiệu hồi phục từ cuối năm 2023 ở một số phân khúc nổi bật như nhà riêng và chung cư. Những phân khúc phục vụ cho nhu cầu ở thật có sự gia tăng mạnh về nhu cầu tìm kiếm và giá bán.

Mặc dù có những quy định mới của Luật đất đai có hiệu lực từ tháng 8 và những cuộc đấu giá “sốt nóng” trên thị trường nhưng cơ bản thị trường vẫn vận hành theo cung - cầu. Dòng tiền sẽ tìm kiếm những phân khúc có nhu cầu cao tại thời điểm hiện tại.

Do đó, thị trường chung cư/nhà riêng vẫn là hai phân khúc sẽ tiếp tục dẫn sóng trong giai đoạn hồi phục, đặc biệt nguồn cung chung cư ở hai thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM sẽ tăng mạnh trong giai đoạn cuối năm.

Xin cảm ơn ông!