Chuyện gì đang diễn ra trên thị trường bất động sản?

Doanh nghiệp “cắt máu”

Cộng hưởng bởi nhiều yếu tố, có thể thấy thị trường bất động sản đang ở trong thời kỳ thực sự khó khăn. Biểu hiện rõ nét nhất là việc tắc thanh khoản, không riêng gì các nhà đầu tư nhỏ lẻ như “ngồi trên đống lửa” mà ngay cả những doanh nghiệp lớn cũng không thể đứng yên.

Vừa qua, thị trường được một phen xôn xao trước thông tin nhiều sản phẩm tại một dự án của một tập đoàn lớn ở Đồng Nai có mức chiết khấu lên tới 50%. Chẳng hạn, một căn biệt thự có giá hơn 12 tỷ đồng nhưng chỉ cần thanh toán 95% giá trị, thì mức giá người mua thanh toán chỉ còn hơn 6 tỷ đồng. Bên cạnh đó, chủ đầu tư còn cam kết thuê lại sản phẩm với mức lợi nhuận 18% trong 3 năm đầu sau khi nhận nhà, cam kết mua lại 6-10%/năm.

Một chủ đầu tư khác cũng vừa công bố chính sách chiết khấu cho dự án căn hộ tại TP Thủ Đức. Theo đó, tổng mức chiết khấu lên đến 40% khi nhà đầu tư thanh toán vượt tiến độ đến 98%.

Tại Hà Nội, một dự án chung cư đang mở bán tại Linh Đàm (Hoàng Mai) cũng được chủ đầu tư đưa ra mức chiết khấu lên tới 34% nếu người mua thanh toán vượt tiến độ 95% giá trị căn hộ. Theo đó, các căn 4,6 tỷ đồng chỉ còn 3,1 tỷ đồng; căn 4,2 tỷ đồng chỉ còn 2,8 tỷ đồng,…

Hay một dự án khác tại khu Tây Hồ Tây, Hà Nội mới đây cũng được chủ đầu tư áp dụng nhiều ưu đãi, trong đó có gói chiết khấu 11% nếu người mua thanh toán sớm,…

Việc các doanh nghiệp đưa ra các mức ưu đãi cho người mua nhà xưa nay không phải là chuyện hiếm gặp. Nhưng với mức chiết khấu lớn nhưng hiện nay thì không nhiều.

Đại diện CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL) cho biết, doanh nghiệp đang thực hiện tái cấu trúc mạnh mẽ, rà soát lại tất cả các hoạt động kinh doanh để thích nghi.

Trong đó, doanh nghiệp tập trung đầu tư, phát triển bất động sản và tiết giảm chi phí. Nhân sự cũng được tái cấu trúc theo hướng kiêm nhiệm. Một số kế hoạch như đầu tư dự án mới hay phát hành tăng vốn cũng tạm hoãn lại, chờ đến thời điểm thích hợp hơn.

Trước mắt, Novaland tập trung toàn lực cho các dự án hiện hữu, đảm bảo bàn giao đúng tiến độ, qua đó đảm bảo quyền lợi cho khách hàng.

Đại diện cho tiếng nói của các doanh nghiệp địa ốc TP HCM, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu mới đây cũng cho biết, đứng trước khó khăn, một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đang thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh (dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án, công trình; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn, dừng IPO…).

Trong khi đó, có những doanh nghiệp đã phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động (thậm chí giảm đến 50% lực lượng lao động).

Ngoài ra, theo Hiệp hội này, việc tắc các kênh huy động vốn đã khiến một số chủ đầu tư phải vay vốn ngoài xã hội (tín dụng đen) với lãi suất rất cao, đầy rủi ro” hoặc phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu,…

Nhà đầu tư giảm giá đẩy hàng vẫn khó bán

Tham gia thị trường bất động sản vào năm 2020, chị Lan (Hà Nam) cho rằng đó là một trải nghiệm nhớ đời. Thời điểm đó, chị xuống tiền mua một mảnh đất thổ cư rộng hơn 80 m2 với giá 3,3 tỷ đồng. Sau một năm, mảnh đất của chị được một người trả 3,8 tỷ đồng nhưng tính để đầu tư lâu dài nên chị đã không bán.

Vừa qua, khi cần tiền cho công việc kinh doanh của gia đình, chị Lan cho biết đã chấp nhận rao bán rẻ hơn 10% so với mức giá mua vào nhưng hai tháng nay không có ai hỏi mua dù chỉ là một người.

“Có lẽ, mức giá này ở thời điểm hiện tại vẫn còn cao, khu đất cũng không phải ở vị trí quá đẹp. Nhưng nếu giảm nữa thì tôi lỗ nhiều quá. Tôi chỉ mong từ nay đến cuối năm sẽ bán được để có tiền trang trải công việc. Bởi nếu đi vay ngân hàng hiện nay sẽ chịu lãi suất rất cao nên vợ chồng tôi không muốn dùng đến phương án này”, chị Lan tâm sự.

Trong một chia sẻ mới đây, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam đưa ra nhận định, hiện có tới hơn 50% các nhà đầu tư đang bị mắc kẹt trong việc vay vốn đầu tư bất động sản, nếu tiếp tục vay thì chi phí vốn tăng rất cao, muốn bán nhưng lại không thể bán được.

Theo đó, nhà đầu tư có lựa chọn cuối cùng là trả lại sản phẩm cho chủ đầu tư nhưng chi phí phạt từ chủ đầu tư còn lớn hơn chi phí họ tiếp tục gồng gánh để đi vay tiếp. Đây là điểm tắc nghẽn và hậu quả là buộc phải bán sản phẩm dưới giá đã mua.

Trao đổi với người viết, Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cũng cho rằng, thị trường bất động sản hiện đang xuất hiện tình trạng một số khu vực nhà đầu tư chấp nhận giảm giá lên tới 20% nhưng vẫn không bán được. Hay nói cách khác là tình trạng đóng băng mà nhiều người vẫn không hiểu vì sao. Có một thực trạng là nhiều người gửi cò đất bán nhưng cò vẫn giữ ở một mức giá nào đó trên thị trường cao hơn giá mà người bán đưa ra, do đó mới khó bán.

Song, theo phân tích của vị này, không phải sản phẩm nào giảm giá cũng hấp dẫn người mua.

Chẳng hạn, một căn hộ giảm từ 4 tỷ xuống còn 3 tỷ sẽ có nhiều người mua vì có vẻ như đây là giá trị thật. Nhưng cũng có những căn biệt thự giá 20 tỷ giảm xuống còn 10 tỷ cũng không nhiều người dám mua, bởi vì chưa chắc đây đã là giá trị thật. Do đó, dù giảm giá hay không cũng không nói lên được bất động sản đó có thực sự rẻ hay không. Khi những sản phẩm giảm về giá trị thực sự thì mới có người mua, đó là chuyện của thị trường.

“Việc giảm giá hay không giảm giá là tùy theo góc nhìn của mỗi người nhưng thật sự bây giờ muốn bán cũng khó. Do đó, thanh khoản hệ thống ngân hàng thương mại đang rất căng thẳng. Họ buộc phải tăng lãi suất để hút tiền gửi để cân đối dòng tiền”.

Ông Hiển cho hay, đây mới là giai đoạn đầu của quá trình tái cấu trúc hệ thống ngân hàng và lành mạnh hóa thị trường tài chính.