Quyền tài sản không đồng nghĩa công trình tồn tại vĩnh viễn
Một trong những nội dung đáng chú ý tại Nghị quyết 21 là định hướng đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, chủ yếu là nhà chung cư. Theo đó, Trung ương định hướng giao đất lâu dài, đồng thời với chung cư xây dựng mới sẽ quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình và gắn với việc bảo đảm quyền tài sản.
Đáng chú ý, khi công trình hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu căn hộ được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư theo quy định.
Cách tiếp cận này tạo ra một sự phân tách rõ hơn giữa quyền đối với đất, quyền tài sản của chủ căn hộ và tuổi thọ của chính công trình.
Chung cư hết niên hạn không đồng nghĩa người dân lập tức mất quyền sở hữu, mà còn phụ thuộc vào chất lượng và kết quả kiểm định công trình. Ảnh: Phạm Hưng
Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, luật sư đoàn TP. Hà Nội, có thể hiểu rằng việc xác định niên hạn công trình không đồng nghĩa với việc đến đúng thời điểm đó, người dân đương nhiên phải rời khỏi căn hộ.
Trường hợp chung cư đã hết thời hạn thiết kế nhưng qua kiểm định vẫn đủ điều kiện an toàn, công trình có thể tiếp tục được sử dụng. Vấn đề chỉ phát sinh khi công trình không còn đáp ứng điều kiện để ở và phải phá dỡ, xây dựng lại.
Như vậy, “niên hạn” không nên được hiểu đơn giản là một mốc thời gian mà sau đó quyền sở hữu căn hộ lập tức biến mất. Đây là cơ chế gắn thời hạn sử dụng của công trình với yêu cầu kiểm định và phương án xử lý khi công trình xuống cấp.
Ông Đỉnh cho rằng, Luật Nhà ở năm 2023 trước đây được thiết kế với nhiều trách nhiệm của Nhà nước trong quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Trong khi đó, định hướng mới của Nghị quyết 21 nhấn mạnh thêm trách nhiệm tài chính của chính chủ sở hữu căn hộ.
Nếu người dân có quyền tiếp tục sở hữu tài sản gắn với quyền sử dụng đất lâu dài nhưng công trình phải được xây mới sau một khoảng thời gian nhất định, chi phí tái thiết sẽ trở thành một phần của bài toán quyền tài sản.
Đây cũng là nội dung Chính phủ đang yêu cầu Bộ Xây dựng làm rõ trong quá trình sửa Luật Nhà ở. Theo chỉ đạo mới nhất, dự án Luật Nhà ở sửa đổi cần quy định cụ thể việc xử lý chung cư hết thời hạn sử dụng, đồng thời làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, trong đó có quyền được tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại và quyền đóng góp nghĩa vụ tài chính khi hết thời hạn.
Nghị quyết 21 đặt vấn đề gắn quyền tài sản của chủ căn hộ với nghĩa vụ tài chính khi chung cư phải xây dựng lại. Ảnh: Phạm Hưng
Không phải cứ hết niên hạn là phải phá dỡ
Một điểm cần phân biệt là “hết thời hạn sử dụng theo thiết kế” và “không còn đủ điều kiện sử dụng” không hoàn toàn đồng nhất.
Trong các phương án sửa đổi Luật Nhà ở từng được Bộ Xây dựng công bố, cơ chế đề xuất là: nếu chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng kết quả kiểm định cho thấy công trình vẫn bảo đảm an toàn, chủ sở hữu có thể đề nghị gia hạn thời hạn sở hữu theo kết luận kiểm định. Chỉ khi công trình thuộc diện phải phá dỡ thì mới chuyển sang phương án xây dựng lại hoặc xử lý theo quy hoạch.
Cách thiết kế này cho thấy niên hạn không phải một “chiếc đồng hồ đếm ngược” khiến căn hộ tự động mất giá trị ngay khi chạm mốc thời gian.
Ngược lại, giá trị thực tế của căn hộ còn phụ thuộc vào chất lượng công trình, kết quả kiểm định, quy hoạch khu đất và cơ chế xử lý khi phải xây dựng lại.
Các thị trường quốc tế xử lý chung cư hết niên hạn ra sao?
Tại Hong Kong (Trung Quốc), phần lớn đất được Nhà nước cho thuê theo các hợp đồng có thời hạn. Chính sách hiện hành cho phép nhiều hợp đồng thuê đất đủ điều kiện được gia hạn thêm 50 năm khi hết hạn, không phải trả thêm tiền sử dụng đất ban đầu nhưng phải chịu khoản địa tô hằng năm tương đương 3% giá trị tính thuế của bất động sản.
Cơ chế này cho thấy khi nói đến “thời hạn”, cần phân biệt giữa thời hạn quyền đối với đất và tuổi thọ của công trình. Hai yếu tố này có thể được thiết kế theo những cơ chế khác nhau.
Tại Anh và Wales, mô hình leasehold cũng cho phép người mua căn hộ sở hữu quyền trong một khoảng thời gian xác định thay vì sở hữu vĩnh viễn. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật đã có cơ chế cho phép người sở hữu gia hạn lease; Luật Leasehold and Freehold Reform Act 2024 còn nâng thời hạn gia hạn tiêu chuẩn lên 990 năm đối với nhà và căn hộ thuộc diện áp dụng.
Đáng chú ý, chính sách tại Anh và Wales tiếp tục được hoàn thiện trong năm 2026. Chính phủ hiện giải thích rằng leasehold là hình thức sở hữu có thời hạn, trong khi freehold là quyền sở hữu không giới hạn về thời gian; người sở hữu leasehold có thể có quyền gia hạn hoặc mua freehold theo các điều kiện luật định.
Với định hướng mới, giá trị của một căn hộ trong tương lai có thể không chỉ được nhìn qua diện tích, vị trí hay thời hạn sở hữu.
Người mua còn phải quan tâm đến tuổi công trình, chất lượng xây dựng, khả năng kiểm định, quy hoạch khu đất và phương án tái thiết khi công trình xuống cấp.
