Quy định mang tính cấp tiến
Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan nêu định hướng, giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư. Trong đó, đối với chung cư xây dựng mới, sẽ quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản, chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn.
Nghị quyết 21 vừa ban hành là một bước đi cần thiết để đưa thị trường bất động sản về đúng bản chất và phát triển bền vững.
Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group cho rằng, đây là một quy định mang tính cấp tiến, có khả năng tác động đa chiều đến thị trường bất động sản thông qua việc nhấn mạnh yếu tố thời hạn sử dụng hay niên hạn của công trình. Từ đó có khả năng từng bước làm dịch chuyển, giải tỏa tâm lý cho một bộ phận không nhỏ người mua căn hộ hướng đến mục đích sử dụng để ở hoặc khai thác cho thuê thay vì đầu cơ tích trữ chờ lên giá để bán như hiện nay.
Mặt khác, phân tích dưới góc độ quản lý Nhà nước, ông Thắng cho rằng quy định này là rất cần thiết và sẽ góp phần định hình hành lang pháp lý giúp chính quyền địa phương, chủ đầu tư và người dân có cơ sở trong việc đền bù giải tỏa nhằm cải tạo, xây dựng mới các chung cư xuống cấp nghiêm trọng sau này, ảnh hưởng trực tiếp đến tính mạng cư dân cũng như mỹ quan đô thị chung.
Tương tự, ông Nguyễn Viết Hùng, Tổng giám đốc Công ty H Holding khẳng định, Nghị quyết 21 vừa ban hành là một bước đi cần thiết để đưa thị trường bất động sản về đúng bản chất và phát triển bền vững, chống lãng phí tài nguyên.
Khi người dân hiểu rõ quy định “hết niên hạn thì chủ sở hữu có quyền và nghĩa vụ tài chính để góp vốn xây lại” thì vẫn đảm bảo quyền sở hữu của người dân, cũng sẽ tạo cơ sở pháp lý minh bạch cho công tác cải tạo, tái thiết đô thị sau này khi chung cư xuống cấp, đảm bảo an toàn cho chính họ.
“Người mua sẽ thay đổi tư duy khi mua chung cư, trước đây mua “tích sản truyền đời” nay người mua sẽ tiếp cận với góc nhìn thực tế hơn, chấp nhận rằng căn hộ chung cư là sản phẩm phục vụ nhu cầu ở và khai thác dòng tiền cho thuê trong vòng 50 - 70 năm, đi kèm với chi phí bảo trì và tái thiết theo chu kỳ. Chủ đầu tư sẽ phải chú trọng hơn vào chất lượng thi công và hệ thống vận hành để kéo dài tuổi thọ công trình, tăng năng lực cạnh tranh”, ông Hùng nói.
Quyền sở hữu căn hộ lâu dài vẫn được bảo lưu
Về thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình, ông Thắng cho biết, ở đây cần nói rõ vấn đề quyền sở hữu căn hộ lâu dài vẫn được bảo lưu, được pháp luật bảo vệ theo quy định tại Luật Nhà ở 2023 và các văn bản pháp luật có liên quan.
Trong khi đó, Nghị quyết 21 đề cập đến khái niệm về niên hạn công trình, đây là một khái niệm hạn hữu, không hề mới mà vẫn luôn được phân cấp theo quy định của Luật Xây dựng, thể hiện trong tính toán phương án thiết kế của hầu hết các công trình xây dựng nói chung và dự án nhà ở cao tầng nói riêng hiện nay.
Quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình sẽ tạo sự chuyển đổi tư duy bài bản và minh bạch.
“Khi một chung cư khi gần hết niên hạn, theo tôi việc đánh giá lại chất lượng còn lại của công trình để lên phương án xử lý là một việc làm tất yếu. Do đó, động thái này sẽ tác động trực tiếp đến tâm lý đầu cơ loại hình căn hộ chung cư, khiến sự quan tâm của thị trường đối với các dự án nhà ở cao tầng khi gần hết niên hạn suy giảm. Tuy nhiên trong trung và dài hạn, tôi cho rằng đây sẽ là một tiền đề góp phần tạo nên hành lang pháp lý vững chắc giúp giải quyết nhiều vấn đề tồn đọng trong cho công tác giải tỏa đền bù, chỉnh trang, tái thiết bộ mặt đô thị cũng như đảm bảo an sinh xã hội cho người dân sống trong các công trình nhà ở cao tầng”, ông Thắng khẳng định.
Trong khi đó, ông Nguyễn Viết Hùng khẳng định, quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình sẽ tạo sự chuyển đổi tư duy bài bản và minh bạch. Góc nhìn cho rằng quy định này gây tác động xấu chỉ xuất hiện khi thị trường nhìn nhận bất động sản qua lăng kính cũ, khi xem chung cư là tài sản tích trữ truyền đời.
Khi nhìn ở góc độ tài chính và phát triển đô thị hiện đại, quy định này không làm xấu thị trường, mà giúp chuẩn hóa và định hình lại đúng bản chất của nhà chung cư, giúp tháo gỡ “điểm nghẽn” tái thiết đô thị, đảm bảo tính sinh mạng và an toàn cho cộng đồng.
“Tuy nhiên, nên xem xét cụ thể các phương án để bảo hộ quyền tài sản của cư dân thông qua việc sang nhượng lại suất tái định cư, bán lại phần quyền sử dụng đất chung hoặc nhận hỗ trợ, hoàn tiền theo giá trị tài sản còn lại sau khi thanh lý, đấu giá đất theo quy định pháp luật”, ông Hùng nói.
if (pageSettings.allow3rd) admicroAD.unit.push(function () { admicroAD.show('admzonek1fs4xky') });
