Nhận đặt cọc khi chưa đứng tên trên sổ đỏ
Theo trình bày của ông T. (ngụ TPHCM), tháng 12/2021, ông ký hợp đồng đặt cọc với vợ chồng ông M. (ngụ tỉnh Tây Ninh) nhằm bảo đảm việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất lúa diện tích 1.000m2 tại tỉnh Long An (nay là tỉnh Tây Ninh). Giá chuyển nhượng theo thỏa thuận là 2,4 tỷ đồng.
Thời điểm hai bên ký hợp đồng đặt cọc, quyền sử dụng thửa đất vẫn đứng tên mẹ của ông M. Do đó, các bên thống nhất lập giấy tay, ghi nhận việc sau khi hoàn tất thủ tục thừa kế và sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho ông M. thì sẽ tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng cho ông T. trong thời gian sớm nhất. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, ông T. đã giao cho vợ chồng ông M. số tiền 400 triệu đồng.
Theo thỏa thuận, thời hạn để các bên ra công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng là 100 ngày kể từ ngày 25/12/2021. Khi ký hợp đồng chuyển nhượng, ông T. sẽ thanh toán số tiền 2 tỷ đồng còn lại.
Hợp đồng cũng quy định rõ trách nhiệm trong trường hợp vi phạm: nếu bên mua không ký hợp đồng đúng hạn thì mất tiền cọc. Ngược lại, nếu bên bán không thực hiện thì phải hoàn trả tiền cọc và bồi thường khoản tiền gấp bốn lần số tiền đặt cọc.
Tuy nhiên, trong thời hạn 100 ngày, sổ đỏ vẫn chưa được sang tên cho ông M. nên các bên không thể ký hợp đồng chuyển nhượng theo đúng thỏa thuận.
Đến tháng 6/2022, ông M. mới chính thức đứng tên trên sổ đỏ và thông báo cho ông T., đồng thời cho biết đang làm thủ tục tách thửa để chuyển nhượng phần đất đã cam kết.
Trong quá trình tìm hiểu thủ tục, ông T. được một người môi giới nhà đất cho biết thửa đất đang vướng quy hoạch nên chưa thể tách thửa.
Cuối tháng 6/2022, tại nhà người môi giới, một giấy viết tay được lập, thể hiện việc vợ chồng ông M. cam kết sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông T. khi cơ quan chức năng cho phép tách thửa hoặc thông qua hình thức ủy quyền. Tuy nhiên, ông M. không đồng ý với nội dung cam kết và rời đi. Sau đó, vợ ông gọi con trai ký vào giấy cam kết.
Sau khi biết thửa đất đã đủ điều kiện tách thửa, ông T. nhiều lần liên hệ với vợ chồng ông M. để yêu cầu tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng nhưng không được hợp tác. Vợ chồng ông M. cho rằng thời hạn 100 ngày đặt cọc đã hết nên không còn nghĩa vụ thực hiện hợp đồng.
Không đồng ý với cách giải quyết này, ông T. khởi kiện, yêu cầu Tòa án buộc vợ chồng ông M. trả lại 400 triệu đồng tiền đặt cọc và bồi thường 1,6 tỷ đồng theo thỏa thuận phạt cọc. Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết vụ án, ông T. rút yêu cầu bồi thường, chỉ yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc.
Đất vướng quy hoạch, đã bị giải toả
Về phía bị đơn, ông M. thừa nhận có ký hợp đồng đặt cọc và đã nhận 400 triệu đồng từ ông T. Theo ông M., khi ký hợp đồng, ông T. đã biết rõ tình trạng pháp lý của thửa đất và chấp nhận việc chờ hoàn tất thủ tục thừa kế. Do đã quá thời hạn đặt cọc nên ông M. cho rằng mình không có nghĩa vụ trả lại tiền cọc.
Trong quá trình xét xử, TAND khu vực 7 – Tây Ninh nhận định việc không thể ký hợp đồng chuyển nhượng đúng thời hạn xuất phát từ nguyên nhân khách quan là tình trạng pháp lý của thửa đất. Đồng thời, Tòa án xác định sau khi đủ điều kiện chuyển nhượng, vợ chồng ông M. chưa thể hiện thiện chí tiếp tục thực hiện hợp đồng.
Tại bản án sơ thẩm ngày 25/8/2025, TAND khu vực 7 – Tây Ninh chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông T., buộc ông M. và vợ hoàn trả 400 triệu đồng tiền đặt cọc.
Không đồng ý với phán quyết này, ông M. kháng cáo. Tại phiên tòa phúc thẩm, các bên xác nhận thửa đất chuyển nhượng không còn do đã bị quy hoạch, giải tỏa và ông M. đã nhận tiền bồi thường.
Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định hợp đồng chuyển nhượng không thể tiếp tục thực hiện vì lý do khách quan, từ đó không chấp nhận kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm, buộc vợ chồng ông M. hoàn trả 400 triệu đồng cho ông T.
