Ông Nguyễn Phi Lân, Vụ trưởng Vụ Dự báo Thống kê, Ổn định Tiền tệ tài chính Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
Chia sẻ tại tại Diễn đàn Tài chính 2026 diễn ra vào chiều ngày 20/5, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) thẳng thắn chỉ ra rằng thị trường bất động sản hiện đang đối mặt với tình trạng “đứt gãy niềm tin” nghiêm trọng, bắt nguồn từ các rào cản thể chế pháp luật kéo dài.
Tại TP.HCM, quá trình tháo gỡ vướng mắc đang được triển khai quyết liệt thông qua Tổ công tác đặc biệt do Chủ tịch UBND Thành phố làm Tổ trưởng.
Theo ông Châu, Sở Tài chính đã tổng hợp danh sách 838 dự án và cơ sở nhà đất cần xử lý. Đồng thời, HoREA đã khảo sát, báo cáo bổ sung thêm 112 dự án qua 5 đợt báo cáo khẩn cấp, nâng tổng số dự án và khu đất cần tháo gỡ trên địa bàn lên khoảng 950. Trong số 838 dự án được thống kê, có 265 dự án thuộc doanh nghiệp tư nhân, 13 dự án theo hình thức PPP và 28 dự án của doanh nghiệp nhà nước.
Không chỉ riêng TP.HCM, tình trạng vướng mắc pháp lý đang diễn ra trên phạm vi cả nước với khoảng 4.500 dự án bị “đóng băng”. Ông Lê Hoàng Châu cho biết, tổng mức đầu tư của các dự án này lên tới hơn 2,5 triệu tỷ đồng, chiếm diện tích hơn 2 triệu ha đất, đây là quy mô rất lớn, phản ánh mức độ ảnh hưởng sâu rộng tới nền kinh tế.
Ở góc độ dòng vốn, ông Lê Hoàng Châu bày tỏ lo ngại về kế hoạch tăng trưởng tín dụng năm 2026. Ngân hàng Nhà nước dự kiến hạn mức tăng trưởng tín dụng khoảng 15%, tương đương bơm thêm khoảng 2 triệu tỷ đồng vào nền kinh tế, thấp hơn khoảng 200.000 tỷ đồng so với năm 2025 khi mức tăng trưởng đạt 19,1%. Dù lãi suất cho vay được thông báo giảm khoảng 0,5%, nhưng theo phản ánh từ doanh nghiệp, mức lãi vay thực tế vẫn ở ngưỡng cao, khiến khả năng tiếp cận vốn tiếp tục bị hạn chế. Từ đó, ông kiến nghị cần có cơ chế điều chỉnh trần tín dụng linh hoạt hơn để hỗ trợ thị trường phục hồi.
Tuy vậy, ông Châu cũng nhấn mạnh doanh nghiệp bất động sản không thể và không nên chỉ phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.
Theo ông, cấu trúc vốn của doanh nghiệp cần dựa trên nhiều kênh, trong đó vốn chủ sở hữu và vốn từ đối tác là nền tảng bắt buộc để tạo lập quỹ đất, bởi ngân hàng không cho vay để mua đất. Tín dụng ngân hàng đóng vai trò “bà đỡ”, thường tài trợ khoảng 50% tổng mức đầu tư xây dựng sau khi dự án đã có quỹ đất sạch.
Bên cạnh đó, trái phiếu doanh nghiệp đang dần phục hồi sau giai đoạn khủng hoảng 2022–2025 nhờ các cơ chế giãn, hoãn theo Nghị quyết 29.
Ngoài ra, vốn từ khách hàng là kênh quan trọng không chịu lãi suất khi dự án đủ điều kiện mở bán, trong khi thị trường chứng khoán vẫn còn hạn chế với chỉ 69 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên tổng số 1.609 doanh nghiệp đại chúng. Các nguồn vốn khác như quỹ đầu tư, REIT và nguồn vốn trong dân được đánh giá còn nhiều dư địa nhưng chưa được khai thác hiệu quả.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA).
Phản hồi kiến nghị từ ông Châu, ông Nguyễn Phi Lân, Vụ trưởng Vụ Dự báo Thống kê, Ổn định Tiền tệ tài chính Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho biết, Ngân hàng Nhà nước luôn tạo điều kiện để doanh nghiệp bất động sản tiếp cận vốn, thể hiện qua việc tốc độ tăng trưởng tín dụng của lĩnh vực này luôn cao hơn mức tăng chung của toàn ngành.
Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh nếu ưu tiên quá mức cho một ngành nghề lĩnh vực (ví dụ bất động sản) thì các ngành nghề khác sẽ rất khó tiếp cận. Trong khi đó, phần chiếm ưu thế về số lượng doanh nghiệp là doanh nghiệp vừa và nhỏ, nếu họ không tiếp cận được nguồn vốn thì buộc cơ quan quản lý phải điều tiết việc tiếp cận nguồn vốn cho phù hợp.
“Ngân hàng Nhà nước hiện nay cũng đang tiến hành đánh giá, rà soát và phân loại để xem xét tác động như thế nào cho phù hợp, từ đó điều chỉnh cơ chế chính sách”, ông Nguyễn Phi Lân cho biết.
Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Trần Văn Hiếu, Tổng Giám đốc OBC Holding cho rằng, vấn đề cốt lõi nằm ở cách tiếp cận tín dụng còn mang tính “cào bằng”.
Theo ông, thị trường hiện có khoảng 5 loại hình bất động sản, nhưng trong mỗi loại hình lại tồn tại nhiều phân khúc khác nhau với mục tiêu sử dụng hoàn toàn khác biệt. Tuy nhiên, cơ chế điều hành hiện nay vẫn áp dụng chung một chính sách, khiến các dự án nhà ở phục vụ nhu cầu thực bị “kẹt” cùng nhóm với các phân khúc mang tính đầu cơ cao.
Ông Trần Văn Hiếu cũng chỉ ra sự lệch pha lớn giữa quy định và thực tế vốn. Cụ thể, doanh nghiệp phải đảm bảo tối thiểu 20% vốn đối ứng, nhưng các chi phí để hoàn thiện thủ tục pháp lý, giải phóng mặt bằng, nộp thuế đất và triển khai phần móng thường chiếm tới 30–40% tổng mức đầu tư. Điều này khiến doanh nghiệp nhanh chóng cạn vốn ngay từ giai đoạn đầu, buộc phải vay ngân hàng để bù đắp thêm 10–20% phần thiếu hụt trước khi có thể huy động vốn từ khách hàng.
Từ thực tế này, ông Hiếu kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cần phân loại doanh nghiệp và dự án để áp dụng chính sách tín dụng riêng biệt, đặc biệt đối với phân khúc nhà ở vừa túi tiền.
Theo ông, việc áp dụng chung một mặt bằng lãi suất giữa nhà ở bình dân và bất động sản cao cấp đang làm gia tăng chi phí vốn, qua đó đẩy giá nhà lên cao và đi ngược mục tiêu an sinh xã hội. Ông cho rằng chỉ khi bóc tách tín dụng theo từng phân khúc, bài toán nhà ở vừa túi tiền mới có cơ hội thoát khỏi vòng xoáy của chi phí vốn cao và các rào cản tiếp cận vốn hiện nay.
