"Chủ đầu tư sẵn sàng ôm hàng chứ không giảm giá bán nhà ở"

Những tháng đầu năm 2022, khi dòng tiền dễ đổ vào thị trường bất động sản, lực cầu gia tăng và nguồn cung hạn chế đã tạo nên cơn sốt, đẩy giá bán bất động sản tăng lên. Song đến nửa cuối năm 2022, làn sóng cắt lỗ xuất hiện bởi ảnh hưởng từ các yếu tố kinh tế vĩ mô, chính sách tiền tệ và các vấn đề vi phạm pháp luật của chủ đầu tư. 

Theo báo cáo Thị trường Bất động sản Việt Nam năm 2022 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá bất động sản từ cuối năm ngoái dần được điều chỉnh về giá trị thực, tuy nhiên nhìn chung phân khúc nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư lại không nằm trong xu hướng giảm giá. Mặt bằng giá sơ cấp căn hộ khó giảm bởi các chi phí đầu vào, lạm phát, lãi suất ngày càng tăng cao và trong đó có cả vấn đề vướng mắt pháp lý.

Tại Toạ đàm "Nhận diện 2023: Cơ hội đầu tư mới trong môi trường mới" do Báo Đầu tư tổ chức sáng ngày 7/2, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao Bộ phận cho thuê thương mại Savills cho biết: "Khi phát triển dự án nhà ở, những dự án có thể triển khai thông qua đấu giá đất có cơ sở pháp lý chắc chắn nhất. Nhưng những năm qua, chi phí đấu giá đất, chi phí đất bị đẩy cao, chi phí đầu vào tăng và chi phí vốn cũng tăng do pháp lý bị kéo dài."

Chuyên gia nói thêm, thời gian từ bước chấp thuận chủ trương đầu tư cho đến khi có giấy phép xây dựng có thể mất hai năm, thậm chí là ba năm. Như vậy, toàn bộ chi phí vốn vẫn đổ vào cho dự án trong thời gian đó nhưng chủ đầu tư không có nguồn thu.

Chủ đầu tư chỉ còn duy nhất một kênh để có thể thu hồi được những chi phí, đó là tăng giá bán. Điều này vô hình trung kéo chi phí, giá bán của các căn hộ, nhà ở liền kề gia tăng. Chuyên gia nói rằng trên thực tế có những dự án tốc độ bán rất chậm nhưng không có dấu hiệu giảm giá bán.

"Các dự án nhà ở một khi bán là bán hết, chủ đầu tư sẽ không còn lại gì nữa. Vậy thì tại sao phải giảm giá khi đây là nguồn thu cuối cùng đối với một dự án triển khai? Các chủ đầu tư sẽ sẵn sàng ôm hàng nếu không thể bán và chờ đến khi thị trường hồi phục, chứ không giảm giá", chuyên gia Savills nhận định.

Ngoài ra, chuyên gia còn cho biết việc các dự án nhà ở bị thắt chặt từ khâu pháp lý, các doanh nghiệp bất động sản cũng bị thắt chặt hơn và câu chuyện bình ổn thị trường gần đây cũng tạo tác động tâm lý với nhà đầu tư bất động sản trong nước lẫn nước ngoài muốn đầu tư vào thị trường Việt Nam. 

Nhà đầu tư nước ngoài quan ngại về vấn đề pháp lý, các dự án không thể đưa vào triển khai xây dựng sẽ gây tồn động về vốn. Sau này, nếu các dự án được đưa ra thị trường cùng một thời điểm thì sẽ gây thừa cung, nhưng giá bán không thể giảm đối với thị trường nhà ở.

"Dự án nhà ở, từ khâu xin chấp thuận chủ trương đầu tư, đấu giá đất đến ra sổ đỏ cho người dân quá dài và phức tạp. Đến doanh nghiệp trong nước còn chưa đủ tự tin đi qua từng đó khâu, chứ chưa nói đến nhà đầu tư nước ngoài," chuyên gia từ Savills nói.

Bà Nguyệt Minh cũng cho biết, các nhà đầu tư nước ngoài luôn xem Việt Nam là thị trường tiềm năng về bất động sản. Họ có thể đầu tư bằng 100% vốn chủ mà không cần đi vay nhưng không có cách để rót vốn khi mà hành lang pháp lý chưa đủ, chưa khiến họ sự an tâm trong tất cả các phân khúc.

Ngoài ra, các nhà đầu tư nước ngoài trong những năm vừa qua tập trung nhiều nhất vào nhóm bất động sản thương mại dịch vụ. Giá giao dịch một toà nhà văn phòng ở thị trường Hà Nội và TP HCM có thể lên tới 550 triệu USD. Tuy nhiên, con số này chưa thể đẩy vào các dự án nhà ở vì hang lang pháp lý của dự án thương mại dịch vụ đang rõ ràng hơn rất nhiều.

Đồng thời, bà Nguyệt Minh thông tin mảng cho thuê ăn phòng vẫn hoạt động tốt, bán lẻ hồi phục sau COVID-19, các nhãn hàng nước ngoài liên tục đổ tiền vào và phát triển thị trường Việt Nam.

"Trong vòng 1-3 năm tới, thị trường bán lẻ Việt Nam có thể theo kịp tốc độ phát triển của thị trường bán lẻ Bangkok, thị trường bán lẻ hàng đầu khu vực Đông Nam Á, khi giá sản phẩm trung bình đầu ra bán lẻ đã bắt đầu ngang bằng thị trường Bangkok," bà Nguyệt Minh nhận định.

Ngoài ra, kinh doanh khách sạn phục hồi sau dịch và bất động sản khu công nghiệp (KCN) cũng tương tự. Các công ty tiếp tục mở rộng kho bãi, kho vận tại Việt Nam. Việc Apple khai trương nhà máy sản xuất Macbook, vô hình trung kéo theo loạt doanh nghiệp nằm trong chuỗi cung ứng của đơn vị này phát triển tại thị trường Việt Nam.