Góp ý về Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai tại phiên họp Quốc hội sáng 19/11, đại biểu Hà Sỹ Đồng, Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Trị, cho rằng Nghị quyết có rất nhiều nội dung mang tính “sửa đổi” Luật Đất đai, chứ không chỉ là tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
Đại biểu đề nghị trình bày lại nội dung của Nghị quyết này theo hướng: Nội dung nào mang tính sửa đổi Luật Đất đai cần nói rõ là sửa đổi điều khoản nào, để khi áp dụng người dân biết được quy định đó không còn hiệu lực.
Thiệt hại cho doanh nghiệp khi chậm bàn giao đất
Đại biểu Hà Sỹ Đồng, Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Trị. (Ảnh: Cổng TTĐT Quốc hội).
Đối với việc điều chỉnh tiền thuê đất khi chậm giải phóng mặt bằng, đại biểu Hà Sỹ Đồng cho biết Luật Đất đai hiện đang quy định theo hướng doanh nghiệp phải nộp tiền trước mới được thuê đất.
"Trên thực tế phát sinh rất nhiều trường hợp doanh nghiệp đã nộp tiền thuê đất nhưng cơ quan nhà nước chậm triển khai giải phóng mặt bằng, dẫn đến chậm bàn giao đất trên thực địa. Thậm chí có trường hợp chậm nhiều năm, gây thiệt hại cho doanh nghiệp", đại biểu Đồng cho hay.
Theo đại biểu, trong những trường hợp đó, doanh nghiệp vẫn phải chịu nghĩa vụ tiền thuê đất nhưng không có đất để sử dụng. Nhiều doanh nghiệp gặp vấn đề này rất bức xúc, bởi họ chịu thiệt hại rất lớn từ lỗi của phía Nhà nước mà lại vẫn phải nộp tiền cho việc này.
Đại biểu Đồng đề xuất doanh nghiệp vẫn nộp tiền thuê đất tạm tính trước khi thuê đất, trong trường hợp chậm bàn giao đất thì doanh nghiệp có quyền yêu cầu tính toán lại tiền thuê đất giảm nghĩa vụ tương ứng với khoảng thời gian chậm bàn giao.
"Phần giảm nghĩa vụ này sẽ được điều chỉnh, quyết toán, khấu trừ vào tiền thuê đất nộp trong những lần sau đó hoặc các nghĩa vụ tài chính khác đối với Nhà nước”, đại biểu Hà Sỹ Đồng nói.
Về thuê đất trả tiền một lần hay trả tiền hàng năm, Điều 4.2 dự thảo Nghị quyết quy định cho phép người sử dụng đất chọn hình thức trả tiền một lần hay tất cả thời gian thuê. Các đại biểu đánh giá, đây là quy định mang tính tháo gỡ khó khăn rất nhiều cho doanh nghiệp.
Trên thực tế thời gian qua, do không cho phép thuê đất trả tiền một lần đối với nhiều trường hợp, dẫn đến doanh nghiệp có cảm giác bấp bênh về quyền sử dụng đất của mình, dẫn đến tâm lý ngại đầu tư vào đất.
Thêm vào đó, quyền tài sản của người thuê đất trả tiền hàng năm bị hạn chế hơn so với quyền của người thuê đất trả tiền một lần, như không có quyền thế chấp hay góp vốn quyền sử dụng đất mà chỉ được phép thế chấp hoặc góp vốn bằng tài sản trên đất…
Tuy nhiên, đại biểu Hà Sỹ Đồng đề nghị ghi nhận cả các quyền thế chấp, góp vốn và các quyền khác của người sử dụng đất trả tiền hàng năm tương ứng với người sử dụng đất trả tiền một lần. Điều này sẽ tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho các doanh nghiệp và hệ thống tài chính ngân hàng trong việc tăng cường đầu tư vào đất để từ đó giúp mang lại lợi ích kinh tế từ đất.
Bất cập trong định giá đất
Đại biểu Trần Văn Khải. (Ảnh: Cổng TTĐT Quốc hội).
Đại biểu Trần Văn Khải nêu một số bất cập trong thực tiễn định giá đất tại Ninh Bình, điển hình là công tác định giá đất thời gian qua bộc lộ nhiều bất cập. Giá đất do Nhà nước quy định thường chưa sát giá thị trường, dẫn đến hệ quả là tiền bồi thường cho người dân thấp, khiếu nại kéo dài, trong khi ngân sách Nhà nước thất thu do giá đất thấp hơn thực tế.
Nhiều dự án trên địa bàn tỉnh bị chậm giải phóng mặt bằng vì người dân không đồng thuận với giá bồi thường thấp. Chính quyền địa phương cũng lúng túng giữa hai mức giá (giá Nhà nước và giá thị trường), dễ phát sinh tiêu cực hoặc tham nhũng trong định giá đất.
Ngoài ra, doanh nghiệp ở Ninh Bình phản ánh việc đền bù giải tỏa mặt bằng rất nan giải do giá đất Nhà nước quá thấp so với giá thỏa thuận. Họ phải bù thêm ngoài phương án bồi thường chính thức để người dân chấp nhận, làm đội vốn đầu tư, giảm hiệu quả dự án. Ngược lại, nếu áp giá Nhà nước, người dân thiệt thòi sẽ khiếu kiện, khiếu nại, dự án đình trệ.
Vì vậy, đại biểu kỳ vọng dự thảo Nghị quyết với những quy định mới về định giá đất sẽ tháo gỡ đáng kể các vướng mắc nêu trên. Bảng giá đất sát thị trường hơn giúp tăng thu ngân sách; đồng thời người dân được bồi thường thỏa đáng hơn, giảm bức xúc và ổn định đời sống sau thu hồi đất.
Doanh nghiệp cũng hưởng lợi khi quy trình tính giá đất nhanh gọn, minh bạch, có thể dự toán chi phí đất đai rõ ràng, tránh rủi ro “ngòi nổ” khi triển khai dự án. Thị trường bất động sản về lâu dài sẽ minh bạch, công bằng hơn khi giá đất tiệm cận giá trị thực, loại bỏ dần cơ chế “xin-cho” và đầu cơ trục lợi trên chênh lệch địa tô.
Theo đại biểu, việc sửa đổi này nhằm khắc phục tình trạng một số khu vực đất do Nhà nước quản lý đã được quy hoạch vào dự án cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm, mà nhà đầu tư cũng có nhu cầu thuê đất trả tiền hằng năm, tuy nhiên chưa có quy định xử lý trường hợp này. Đồng thời, để khai thác có hiệu quả quỹ đất này thông qua việc lựa chọn nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
Cụ thể, đối với Luật Đất đai 2024, đại biểu đề nghị Quốc hội sớm xem xét, sửa đổi bổ sung quy định đối với trường hợp Dự án sử dụng đất từ quỹ đất do cơ quan, tổ chức của nhà nước quản lý quy định tại khoản 1 Điều 217 của Luật Đất đai thuộc trường hợp thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định.
