Bán đất cho con gái trước khi bị kiện đòi nợ
Theo trình bày của bà P. (ngụ tại TPHCM), tháng 6/2017, bà và cha ruột là ông T. lập giấy tay thỏa thuận mua bán nhà và chuyển nhượng hai thửa đất (thửa 448 và thửa 449) tại TPHCM với giá 26 tỷ đồng.
Sau đó, hai cha con ký hợp đồng chuyển nhượng tại một văn phòng công chứng. Việc thanh toán được thực hiện nhiều đợt, bao gồm tiền đặt cọc và chuyển khoản ngân hàng. Bà P. cho rằng đã hoàn tất việc thanh toán cho ông T.
Tuy nhiên, khi làm thủ tục sang tên vào tháng 9/2017, Văn phòng đăng ký đất đai thông báo không thể thực hiện do hiện trạng đất không phù hợp với giấy chứng nhận. Trên giấy chứng nhận thể hiện đất trống, nhưng thực tế trên đất có công trình nhà nhiều tầng xây dựng liền khối với căn nhà khác.
Do cần vay vốn ngân hàng nhưng chưa thể đứng tên tài sản, tháng 11/2017, bà P. và cha ruột ký thêm hợp đồng hủy bỏ việc chuyển nhượng đối với thửa đất 449 để hoàn tất thủ tục thế chấp vay vốn ngân hàng.
Đến năm 2021, bà P. nhận được thông báo về việc kê biên tài sản để thi hành án đối với ông T. do ông này có nghĩa vụ trả nợ cho bà B. theo các bản án đã có hiệu lực.
Tài sản bị kê biên chính là hai thửa đất 448 và 449 nói trên. Cho rằng đây là tài sản đã mua hợp pháp từ năm 2017, bà P. khởi kiện yêu cầu tòa án xác định quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà thuộc về mình và tuyên hợp đồng hủy bỏ chuyển nhượng là giao dịch giả tạo.
Trong khi đó, bà B. (người được thi hành án đối với khoản nợ của ông T.) cho rằng việc chuyển nhượng nhà đất giữa ông T. và con gái có dấu hiệu nhằm tẩu tán tài sản để tránh nghĩa vụ trả nợ. Vì vậy, bà B. yêu cầu tòa tuyên hợp đồng chuyển nhượng công chứng giữa ông T. và con gái đối với thửa đất 448 là vô hiệu để bảo đảm thi hành án.
Cơ quan thi hành án xác định ông T. phải thi hành hai bản án với tổng nghĩa vụ hơn 31 tỷ đồng đối với bà B. Do ông T. không tự nguyện thi hành, cơ quan này đã ra quyết định kê biên và xử lý hai thửa đất 448 và 449.
Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng vẫn bị vô hiệu
Tại phiên tòa sơ thẩm, TAND quận 7 (nay là TAND khu vực 6 - TPHCM) tuyên không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà P. về việc xác định quyền sở hữu đối với hai thửa đất và yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng hủy bỏ chuyển nhượng. Đồng thời, tòa chấp nhận yêu cầu độc lập của bà B., tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất 448 là vô hiệu.
Về hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu, tòa buộc ông T. hoàn trả cho bà P. 13 tỷ đồng; đồng thời bà P. phải trả lại toàn bộ hiện trạng đất, nhà tại thửa 448 cho ông T.
Không đồng ý với phán quyết trên, bà P. kháng cáo. Tại phiên tòa phúc thẩm, bà P. yêu cầu công nhận các hợp đồng chuyển nhượng hai thửa đất với cha ruột.
Bà cho rằng các hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hợp pháp và việc ký hợp đồng hủy bỏ chuyển nhượng thửa đất 449 chỉ nhằm mục đích hoàn tất thủ tục vay ngân hàng, trong khi giao dịch mua bán thực tế vẫn tồn tại.
Tuy nhiên, Hội đồng xét xử TAND TPHCM xác định các hợp đồng chuyển nhượng này không thể đăng ký sang tên do hiện trạng đất có công trình xây dựng sai phép, không phù hợp với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đối với thửa đất 449, hai bên đã tự nguyện ký hợp đồng hủy bỏ chuyển nhượng nên giao dịch mua bán không còn hiệu lực. Còn với thửa đất 448, dù hợp đồng được công chứng nhưng chưa được đăng ký biến động đất đai theo quy định nên chưa phát sinh hiệu lực pháp lý. Đồng thời, thửa đất này đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án đối với khoản nợ của ông T.
Vì vậy, TAND TPHCM không chấp nhận kháng cáo của bà P., giữ nguyên bản án sơ thẩm.
